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央行双降 楼市能否迎暖冬?
2015-10-28
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    央行近日宣布下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。专家们表示,这对正在复苏中的楼市是天大的利好。目前买房利率负担是近十年来最低,这将促使购房者选择出手的重要因素。预计 此轮降息将继续影响楼市,楼市或将迎来“暖冬”。

    而上周末各地开发商抓住这一利好开盘加推,力保“银十”收尾。双降首日,深圳楼市多盘齐开,龙华地王及深圳最大旧改二期两个大热楼盘入市,传统刚需片区龙华最高卖到了7万元每平方 米,价格直追福田南山盘;同日开盘的深圳最大旧改项目,最高折后价达到了8.1万元每平方米。

    同时,在东莞,碧桂园大朗项目25日开盘,单价突破万元。对于常年均价停留在六七千的大朗而言,碧桂园大朗项目此次单价突破万元,无疑又推动当地房价走高。此外,在华东方面,上海 楼市上周更是量价齐升,成交量创下自7月以来单周新高;而价格则由于豪宅项目集中成交再度刷新纪录,达3.7万元每平方米,创下近年来新高。

    应该说,央行的本次降息对于房地产业的确构成利好:一方面,以100万元30年期的等额本息还款房贷为例,降息后每月可省下153元,累计还款金额将减少55078元。这使得买房者的利率成本 再度降低,房贷利率已达到近十年来新低。

    另一方面,当前地产开发商发行的公司债利率都降得较低,万科首期五年公司债利率为3.5%,远低于贷款基准利率。而本轮降息降准后,开发商的公司债以及其他融资方式的利率都会进一步 下行。

    不过,也有学者认为,我们看刚刚公布的房地产数据,全国70个大中城市,39个是上涨的,所以应当讲房地产一路下行的状态现在开始趋稳。而央行的双降究竟对楼市能够起到多大提振作用 ,有待观察。而笔者认为,央行的数轮降准降息所带来的利好,只能迟延楼市的调整步伐,但要想让房地产泡沫“软着陆”也并非易事。

    首先,一线城市房价上涨,但价格上涨之后,成交量却快速萎缩,说明这样的上涨不可持续。先来看一线城市,北京、上海、广州的环比涨幅都在1%左右,同比涨幅也都没有达到两位数。唯 独深圳,环比涨幅高达4%,同比涨幅更是高达37.6%,接近四成。难怪有人对深圳房价上涨用“非常罕见”来形容。

    但是,笔者认为,一线城市虽然价格仍然在涨,但成交量跟不上,那价格回调将在所难免。深圳9月份新房成交4060套,环比微涨0.1%,二手房均价环比下降1.6%,显示深圳楼市已经见顶,价 格回调可能在所难免,而其他一线城市北、上、广房价的“价涨量滞”现象也很明显。显然,一线城市因房价过高,其上涨会阻碍后续的成交放量跟进。

    再者,降准降息对楼市来说,并不全是利好:双降有可能加剧人民币的贬值预期,进而导致外资回流,抛售房产等人民币资产。现在有一种观点认为,在中国楼市中外资占比非常小,即使是 外资从楼市中撤出,对中国楼市也不会产生多大影响。

    不过,笔者认为,现在很多国内富人和权贵阶层都选择在海外购置房产,外汇占款持续下降,9月末金融机构口径外汇占款较8月下降7613亿元人民币。降准的一个目的是对冲外汇占款下降带 来的资金面收紧。这在一定程度上说明人民币贬值预期上升后,不仅是外资要辙离,中国富裕阶层也想通过持有美元资产来对抗人民币资产贬值的预期。

    最后,从人口净流量来分析,现在中国房地产业处于一个尴尬时期。一方面,对于大量人口净流入的一二线城市而言,因为外来人口买不起房,所以有需求而无能力。所以一二线城市房价上 涨即使受到降息降准利好,房价上涨也是缺乏动力,预计明年初政策利好出尽,房地产将复归原来状态。

    而像三四线城市,正处于经济转型之过程中,人口正增长接近于0的状态。在当地家庭对房产需求趋于饱合的情况下(像三四线城市家庭大多户均拥有二套以上房产),央行货币再宽松,对于 房地产复苏也帮助甚微,去库存前景仍不容乐观。所以,尽管政策利好不断,但三四线城市房价环比还是跌多涨少。

    自今年以来,央行前后三次“双降”,而经过这么多次的窗口期消耗,目前房地产需求对“双降”的影响呈现递减趋势,即使政策利好能够促使部分需求入市购房,但是这也只能迟滞一下中 国房地产泡沫破裂进程,当政策利好悉数用尽之时,明年初房地产恐又将复归“量价双跌”之途。中国经济要进行结构转型,若只是苦撑房地产泡沫是走不远的。

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  • 政策不力挺地产泡沫,还有他途吗?这届政府口号最多,政策牛市、全民创新、改革红利……最后都不抵放水救地产一招。
    2015/10/28 11:40:37
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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草根简介


1975年生,毕业于上海财经大学国际金融专业。现任上海富大集团公司副总裁,兼理财杂志、投资客杂志、投资中国杂志的财经评论员。联系QQ: 446957993
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