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楼市惨淡 土地财政收入因何大增?
2015-02-05
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日前,财政部公布了最新2014年财政收支情况:地方政府性基金收入4.99万亿元,其中国有土地使用权出让收入4.26万亿元,同比增加1340亿元,增长3.2%。据悉,卖地收入超预期17%。多 位业内人士向记者表示,地方卖地收入屡创新高,显示地方政府仍严重依赖土地财政。(每日经济新闻)

  众所周知,2014年是中国楼市出现拐点的一年,市场成交的低迷状况,可以用“黯淡无光”、“史上最差”等不景气的词汇来形容,这不仅是三四线城市房价与交易量双双大跌,而且连一线 城市房价也出现了数月连续微跌的境况。为此,除了一线城市还在苦苦支撑限购令不放松,其他的二三线城市早已将套在房地产市场上的枷锁悉数解除。

  按照常理,房屋与土地就像穿了“连裆裤”,楼市不景气必然会拖累土地市场,但令很多人没想到的是,在算完了2014年度全国土地财政收入这本账后发现,全国各级地方政府土地出让金收 入不仅没有下降,相反还在持续创出新高。地方政府何时能走出土地财政的泥潭,则是各路专家关注的话题。

  2013年全国土地出让金收入总金额为4.1万亿元,首次超过4万亿元。而2014年这一数字高达4.26万亿元,继续刷新数据。一些人可能会不理解,去年中国楼市不景气,为何土地还会大卖?笔 者以为,这要从多个层面来解读。

  首先,地方政府加快了卖地的步伐。2014年地方财政收入下滑,而中央对地方举债又有严格限制,加上平台的清理,这就迫使地方政府只能从土地出让金上想办法。也就是说,2014年各种因 素叠加使地方政府其他方面的收入骤降,为了弥补财政收入缺口,各级地方政府则更加依赖于土地财政,所以想通过大规模卖地,来推动土地出让金收入的增长。去年地方卖地收入已超过地 方财政收入的50%以上,这就是证明。

  再者,虽说去年楼市整体不景气,但从去年下半年开始,在放松限购、限贷以及降息等多种因素剌激下,很多开发商不仅有了拿地的想法,也有了可贷资金,正因为对市场后市预期的根本改 变。所以,开发商拿地的积极性也在逐步升温。这种现象在去年第四季度的一线城市尤为明显。

  就在去年11月至今年年初,土地市场升温比较明显,北京、上海、广州等地相继出现“地王”。所以,需求端的变化也推动土地出让金收入创出新高。资料显示,2015年半月不到,四个一线 城市土地出让金就已超过200亿元,这说明一线城市土地市场在逐步升温,但三四线城市则乏人问津。

  最后,土地出让金“大审计”,最大限度地避免了土地出让金的流失。去年8月开始的土地出让金“大审计”能“倒逼”土地出让环节规范操作,并促使土地出让金应收尽收。过去多年来,很 多地方政府违规、变相减免土地出让金、用地单位拖欠土地出让金等问题屡屡出现。而土地审计风暴刮起后,避免了土地出让金的流失。

  不过,笔者认为,去年土地大卖不等于今年也大卖。一方面,1月份百城房价止跌反弹迹像明显,但考虑到楼市库存高企,今年国内楼市与土地市场要想回暖并非易事。也就是说去年年底的部 分土地市场的复苏,不具有可持续性。另一方面,一些城市市区土地面积相对有限,推的越快,可推的地就会越少,而且迟早会推光,所以过于依赖土地市场也终非常久之策。

  为此,地方政府应决心早日走出土地财政泥潭。一方面通过创新驱动去拓展新的财政收入来源。另一方面中央政府应该在财政补贴方面多向地方倾斜,真正做到让地方财权和事权相匹配。当 然更关键的是,地方政府应该由原来的全能型政府向有限责任政府转变,尽量把权力下放给市场,自己只充当监管者的角色,而唯有这样地方政府对土地财政的依赖度就会大幅下降。否则土 地总要有买完的这一天,光靠土地收入来摆脱财政困境,是不可持续的。

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  • 最大的可能就是前几年卖地收入而只是入了14年的帐而已!!
    2015/2/5 8:24:05
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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草根简介


1975年生,毕业于上海财经大学国际金融专业。现任上海富大集团公司副总裁,兼理财杂志、投资客杂志、投资中国杂志的财经评论员。联系QQ: 446957993
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