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关于当前房地产形势的判断及政策建议
2014-07-27
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2014上半年,政府没有出台房地产调控政策,但房地产市场却出现了明显的走弱:房地产销售和房地产投资都出现了明显的下滑,新房开工面积下滑幅度近20%;五月份住房价格环比出现下跌,结束了房价持续上涨的趋势。这些现象是市场短期正常调整的信号还是长期拐点的标志?房地产调控政策是否需要进行调整?笔者对此提出自己的一管之见。

  一、关于当前房地产形势的判断

  关于当前的房地产形势,有两种截然不同的判断,一种观点认为中国的人口城镇化还有较大的潜力,房地产市场不存在供大于求的问题,价格下跌和交易量的下滑都属于市场的短期波动。另外一种看法是,目前出现的市场调整是市场出现供大于求的标志,是市场长期趋势出现转折的信号。笔者倾向于后一种判断,市场出现供大于求的理由如下:

  1、中国住房消费水平已经超越了经济增长所处的阶段

  中国房地产市场从2001年开始持续繁荣,无论是房地产投资金额、新开工面积、施工面积,还是销售数据(主要是商品房销售面积和金额)都迅速增长,经过12年的发展,2013年的房地产各项数据都是2001年的数倍乃至20余倍(具体数据参加下表)。如果说2001年中国城镇还处在住房短缺的话,那么2013年的中国已经不存在住房短缺的问题了,2013年城镇居民人均住房建筑面积达到35平方米,已经超过中等收入国家的住房消费水平。

    表:中国房地产市场2013年与2001年比较



  数据来源:wind资讯

  再从区域结构看,部分城市,尤其是部分中小城市的住房出现严重的供大于求。当前人口流动的趋势是人口集中向大城市和特大城市流动,很多中小城市由于就业及教育等的因素,人口出现减少,但房地产开发的面积在迅速扩张(尤其是2009年以后),按照今年上半年的销售速度,大多数二、三线城市需要3年左右才能消化现有的住房存量,并且新建成的住房还在大量增加,这些城市的房地产市场已经由供不应求向供大于求转变。

  北京、上海等一线城市的住房总量相对于其人口总量来说虽然没有出现过剩,但其价格太高,已经超出普通工薪阶层的承受能力,换句话说,如果价格保持不变或居民收入水平没有大幅度改善,则这些中心城市的住房也难以出清。

  2、城镇化难以有效增加城镇的住房需求

  很多分析人士都认为人口的城市化进程会新增大量的城镇住房需求,但事实情况并非如此。

  最近十年来,我国城镇常住人口每年增加约2000万,但其中有1700多万是由于行政区划的变更或农民工进城市而增加的人口,这些人口的增加对城镇住房的需求的影响不大。从2013年的农民工监测报告(国家统计局发布)看,截至2013年底,我国农民工人数是2.69亿,其中只有0.9%的人实现了在城市购买住房的愿望,其余都是由所在单位提供免费居住场所或租房居住。

  真正对城镇住房市场有影响的是城镇户籍人口的自然增长,这部分人口每年增长约220万,新增加约100万套的住房需求。另外,城镇住房的更新改造或改善性需求每年约500万套左右。因此,城镇每年的实际新增住房需求约600万套左右,而2013年我国城镇住房供给是1300万套,住房供给远大于住房需求。

  从结构分析看,北京、上海等一线城市的人口增长所导致的住房需求与每年的新增供给基本平衡,而其他城市基本上都出现了供大于求的现象。

  3、住房租金收益率不断下降。

  住房租金收益率是一个高度市场的指标,如果该指标不断上升,则表明住房需求旺盛,反之,则表明住房需求低迷。我国各城市的住房租金收益率从2005年以后就逐渐下滑,平均租金收益率从5%左右下降到目前的2%左右。租金收益率的不断下滑进一步印证住房供给大于需求的结论。

  4、房地产投资占GDP的比重过高

  2013年房地产投资为8.6万亿,占固定资产总投资总额的20%,占GDP的比例为15%,该比例超过的日本和韩国在房地产最疯狂的阶段房地产市场的表现。从国际比较看,中国的房地产市场已经处在过热的状态。

  二、经济的高杠杆率制约了货币政策的空间

  2009年后的房地产出现井喷,与宽松的货币政策刺激有直接关系。面对当前的房地产市场出现疲态,很多人重新将期望寄托于货币政策的刺激。笔者认为,货币政策刺激的空间十分有限。

  2008年以来,国内经济环境的最重要的变化是经济的杠杆率(杠杆率=债务总量/GDP)大幅度上升,金融风险增加。从国家的资产负债表分析看,2008年以来我国企业的负债率急剧上升,使经济的总杠杆率大幅度增加。中国的总杠杆率在2008年以后经过了两次快速上升的过程,第一次是2009年前后,我国政府为了应对全球金融危机实施了积极的财政政策和宽松的货币政策,对应的是信贷与货币的快速扩张,总体杠杆率在一年左右的时间里从1.27上升到1.7上升了40多个百分点。第二次是2012年第三季度至2013年底,杠杆率从1.7上升到2以上,再增加30多个百分点。在过去的5年里,经过这两次杠杆率的快速上升,我国的总体杠杆水平提高了70多个百分点。从国际经验看,一个经济体在5年时间里杠杆率上升30个百分点就意味着爆发金融危机的概率大大上升。此经验对我国的金融风险有重要的警示意义。

  资产负债表的快速扩张必然反映在金融体系上,整体杠杆率的快速增加一定对应着金融体系的快速膨胀。2009年至2013年间,银行资产增加了一倍多,以信托为代表的各种“影子银行”快速膨胀,信托资产总量从3000亿元迅速增加到10万亿元。根据有些部门的统计,各类“影子银行”的资产总量已经超过30万亿元。最值得关注的是这些资产的质量,当前我国的资本收益率只有3%左右,而这些影子银行的融资成本价格在10%左右,有些甚至超过20%,这是不可持续的状态。为了维持这样的游戏,影子银行必须给于投资者更高的收益率,并且保持“刚性兑付”(即不出现违约事件)。2014年初,一些到期的信托和债券出现了违约,市场的风险偏好明显降低,投资开始成为惊弓之鸟,影子银行扩张将难以为继。

  可见,通过扩张货币的方式来刺激经济及房地产市场的空间已经很小,如果再次强行刺激会使经济的杠杆水平进一步上升,金融风险将大大增加。

  三、政策建议

  以上分析可见,我国城镇住房已经供大于求,房地产调控的总体思路应该进行调整,应该由以前的“抑制需求,增加供给”思路转变为“刺激需求,抑制供给”。笔者提供以下几点建议:

  1、应该放松对房地产市场的限制性规定,对房地产市场可以进行适度刺激,但不宜进行强刺激。

  已经有不少城市出台了取消住房限购的措施,这些措施是正确的。住房限购是在住房供不应求背景下采取的行政措施,是典型的行政干预市场的做法。当前住房市场供不应求的状态已经不存在了,理应废除这些行政措施。废除限购可以减缓市场的恐慌气氛,缓解房地产投资的过快下滑的局面。

  但鉴于住房消费已经超越经济发展水平及房地产投资占比已经偏高的事实,刺激政策不宜过强,否则,市场的正常的机制就被扭曲,不利于经济的稳定和金融的稳定。

  2、完善我国的住房担保体系,增加住房需求。

  从国际经验看,建立健全住房担保体系可以有效增加住房市场的需求,在一定程度上可以缓解当前的房地产危局。我们可以借鉴美国在上个世纪三十年代的做法,通过发展住房担保或保险来降低按揭贷款的首付比例,刺激居民的购房需求。1934年,罗斯福政府依据《联邦住宅法》,成立了联邦住房管理局(FHA),其主要功能就是为普通居民的抵押贷款提供保险。

  1997年亚洲金融危机之后,为了克服金融危机对香港楼市的不利影响,香港成立了住房按揭证券公司(HKMC),其功能与联邦住房管理局类似。

  我国自上个世纪九十年代初就开始出现住房担保机构,这些住房担保中心(或公司)主要功能是为住房公积金进行配套服务,主要业务是住房公积金贷款的贷后服务及不良资产处置。但住房担保行业并没有得到政府应有的重视,整个行业的发展缺乏政策指导和长远规划,资本金严重缺乏,抗风险的能力十分有限,难以发挥其功能。

  我们认为中国住房置业担保应该成为政策性住房金融机构的组成部分。其政策目标是为中低收入群体首次购房或改善性住房需求提供担保,使中低收入群体能够以较低的首付比、较低的利率实现购买住房的目的,促进政府实现“居者有其屋”的目标。

  3、调整棚户区改造和其他类型的保障型住房的投资力度

  2013年我国新增加的住房达到1300万套,而城镇有效的住房需求大约只有600万套左右,有近一半是投资性需求。在房价出现回落的状态下,投资性需求将减少,市场将出现供大于求的状态。政府可以控制的抑制供给的手段就是减少保障型住房的投资力度。

  按照计划,十二五期间将完成3600万套的保障型住房的建设任务,今年的棚户区改造将完成400万套。大量的保障型住房的建设将进一步加剧市场的供过于求的矛盾。

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  • 房地产崩盘已无悬念。文中论述的4点理据可谓中肯;大国博弈也需要经济金融上的绞杀和配合,美帝握有这一把柄的主动权;从资本市场的因果走势上看,美元兑人民币汇率和美元指数均已处于底部区域,未来势必暴力拉升,相应国内楼市价格极可能至少腰斩一半。
    关于黄金和美元。未来黄金见1800以上必要深幅调整,理论上不会有效击穿1180.黄金开始调整的时间即是危机爆发的时间,预计在明年,我这样认为。若以未来十年左右为衡量标准,美元决定不存在牛市,牛市的是黄金,只是黄金牛市的展开过程相当曲折和艰难。因为美元的结算地位和金融衍生品规模的因素,美元危机的深化却以上涨和剧烈波动的方式表现出来,这不是美国的强盛,尽管它将借此形势完成一些目标,但整体上说其衰落之势也已无法逆转。
    最后,当今没有悉知悉见的佛陀驻世,我的评论只是一家之言,亮出观点而已,不作为投资参考依据
    2014/7/28 10:29:49
  • 其实是一些想当然的措施,房子销不出去,首先是应该降价,降价即可扩大销售,现在连价都没降,就谈什么用政策来剌激销售,博主想当然了
    2014/7/27 22:53:14
  • 小城镇适合于养老、度假和养育儿女,如果没有低污染制造业的话,专注于初等教育和养老服务也是有前途的。国家应该大力提倡大城市的老人搬迁到小城镇去养老的模式。我认为,养老模式是当下中国政府应该大力推广的小城镇发展模式。

    首先中国已经步入老龄化阶段了,城市中有大量的老人需要供养。而子女大了,各自成家去了,都挺忙的,难免照顾不周的,集中供养老人其实是有很强的社会需求。在大城市中的老人并不稀罕那些特别现代化的高楼大厦,还有那些娱乐设施,他们需要的是一个适宜的养老环境,医疗环境,以及更加人性化的家政服务。只要搬迁到了生活成本相对较低的小城镇去,老人们想要的更有可能实现。当然老人的朋友圈子也是个问题,最佳方案是一个圈子的老人集体都去一个小城镇养老,集体安度晚年。养老服务也可以团购嘛!

    而另一方面,老年人往往有比较稳定的养老金,而且还有大城市的房产资源。一旦这位老人搬迁到了小城镇,国家用“以房养老”的模式帮助老人们把大城市的房产资源释放掉,让他的现金流和消费需求都转移到小城镇去。这样一来,小城镇里又增加了多少就业岗位?如果老人们把孙子孙女们都一起带到小城镇来上幼儿园和小学,又会增加多少就业岗位和现金流?小城镇里养老和育儿的成本都比大城市低得多。甚至我觉得,大城市里的低保政策也应该改变一下,帮助低保户们保留户籍,把原有的居住场所托管给政府变成廉租房,作为交换,政府负责安置低保户到临近的小城镇去住条件更好的廉租房,花同样的钱可以更好的改善他们的生活。厦门那个陈水总也不会被生活逼得最后卖命去烧公交车了。

    老人们离开大城市后,大城市里就释放出很多住房资源,年轻的刚需们获得了房子,就可能不用搬迁去小城镇了。现在城市里汽车也开始普及了,公共交通也很发达,周一至周五大城市里的小夫妻们好好工作,到了周末乘车/开车去附近的小城镇看望老人和孩子,一片父慈子孝的景象,既降低了家庭的整体生存成本,还给小城镇带来了现金流。

    希望中央政府主持城镇化的领导们能从这个思路去引导当前大城市周边的城镇化进程。在养老式的小城镇里,房地产应该主要以政府主导的“全装修长租房”为主去发展,因为顾客主要是大城市的老人,他们居住年限小于20年,懒得折腾,最好你像养老院那样什么条件都搞好,他们直接入住。这叫“筑巢引凤”。

    而引进低端制造业的城镇化是另一种情况,那种城镇应该是靠近农村劳动力密集的地区,这类小城镇里的房地产应该以“商品房”为主,因为顾客是新生代的农民工,他们将居住超过20年的,愿意自己筑巢。

    至于大城市里的房地产嘛,嘿嘿,出来混的,总是要还的。既然已经供过于求到了2030年,那就慢慢消化到2030年吧!这个叫“软着陆”!不要幻想房地产怎么怎么刺激一下就能继续吹泡泡,中国房地产就像治疗中的癌症病人一样,不死就已经是万幸了,哪能指望参加奥运会拿金牌呢?在未来十几年里,出来混的房地产处于“慢慢还”的阶段,直到房价回归到理性区间,即房价收敛到1-2月平均工资/平米的水平上。
    2014/7/27 18:07:30
  • 中国大陆的房地产业的畸形发展恰恰不是因为市场的缘故,而是政策造成的。
    用脚趾头去想都会得出比较客观的判断:泡沫快爆了。
    2014/7/27 15:40:31
  • 中小城市留不住人口,当然就没有相应的消费了市场了。没有低污染制造业支撑的城市多数是鬼城了。
    2014/7/27 10:42:41
  • 本文客观分析了购房人群的需求与供给量.有别于唱衰派的崩溃论.提出取消限购政策.这个观点是明智的也是有益的.除京沪因人口容量继续实行限购外.其他城市应取消限购.让人们可以自由选择居住地.这样有利于消化房地产存量.
    以海南为例.现在一般住宅在三千到四千一平方米.东北老年人抱团去购房以实现候鸟式生活.限购政策挡住了这个消费人群的购买力.岂不是做茧自缚.
    2014/7/27 10:07:43
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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草根简介


1967年生,毕业于中国社会科学院研究生院,获博士学位,副研究员。现任中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任。曾就职于商业银行、证券公司、上市公司等。长期关注股票市场和房地产市场。有丰富的金融实践经验和扎实的理论功底。

联系地址:北京市,建国门内大街5号中国社会科学院金融研究所


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