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中小房企借高利贷是饮鸩止渴
2014-07-22
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“我们这里好几家开发商集中高息贷款,大多是通过熟人或者亲戚,如果手里有闲钱,可以投到那里,每个月的利息是在4%上下浮动”,家住河北的李女士说,“但是现在楼市不是特别好, 一般关系的不太敢投了。”

  目前,中国房地产反自然季节般寒冷,高房价拐点已经到来。交易量大幅度下降,楼市不断降温,房价持续走低,使得房地产风险凸显出来。对这种风险最为敏感的就是金融机构。特别是银 行对存量巨大的房地产贷款风险越来越担忧,对新增房贷越来越谨慎。这是经济金融规律所决定的,即:哪个行业风险显现,哪个行业就会迅速出现惜贷等流动性紧缩现象。这种现象往往是 一个恶性循环:房价越下降-楼市风险越大-银行越惜贷-房企资金越紧张-楼市越萎靡-房价越下降……

  在楼市流动性紧缺,银行惜贷情况下,首当其冲的是实力薄弱的中小房企,特别是本来房价就是跟风一二线城市被炒作走高的三四线城市。金融机构不但不敢于发放新贷款,而且还要抽回收 回存量贷款。仅信贷资金停贷抽贷就会把房企逼到绝路上。因此,三四线城市的中小房企寻求民间高息借贷是可能的,是被逼迫的。或者寻求信托公司或者基金公司融资以解燃眉之急都是可 能的。从经济学上,就是风险溢价,即:风险越高的行业和项目,融资往往高出市场平均利率一大截,高出部分是对承担高风险投资的额外回报。

  在目前房地产市场低迷情况下,银行惜贷抽贷都是再正常不过了。其主要还是从风险角度考量的。信贷资金的安全性、流动性和盈利性是投放三性原则。安全性排在第一位。而目前,开发商 的开发贷已经存在非常明显的风险。

  从土地开发贷款来说,受房价下降影响,许多地方土地拍卖已经出现流拍、底价成交情况,一些昔日“地王”纷纷折本退回土地,卖地难问题正在显现。土地开发贷款风险是巨大的。

  从房产开发贷款来看,土地开发贷款风险大,肯定传递到房产开发贷款上。在楼市低迷情况下,在房价走低趋势业已形成前提下,发放房产开发贷款无异于自寻风险。在这个时刻,银行惜贷 、抽贷完全是从内部经营风险出发的,是无可厚非的。

  目前,全国房地产贷款14万亿元,其中房产地产开发贷款大概在3万多亿元,风险逐渐在暴露,银行正在发愁这些贷款风险如何预防呢?那还顾得上,那还敢于发放新的开发贷款呢?

  中小房企被逼迫伸手向高利贷融资,这是一条不归路,完全是饮鸩止渴的做法。对高息融资应该一分为二看待。在房地产行业火爆,房价持续性走高情况下,因为抢占市场一时出现资金不足 时,向高利贷融进少量短期资金,以渡过一时难关也未尝不可。如果在整个市场低迷,房价走低趋势已经形成情况下,不说是高息融资,就是按照市场平均利率融资都风险非常之大。如果伸 手向高利贷融资,那基本就是一种自杀行为。比如:“每个月的利息是在4%上下”,年息就是48%,这种融资成本就是在房价暴涨时期都很难覆盖利息,何况房价正在走低呢?

  那么,银行不给贷款,不借高利贷怎么办呢?笔者认为,中小房企摆脱困境的唯一出路是尽快降价销售存量房,以价换量回笼资金。把回笼的资金用于尚未完工的在建项目,促其尽快完工进 入销售环节。同时,迅速停止开发新项目。这将会带来房地产市场的整体性回落,整体性将泡沫风险挤压和消化掉,高房价高地价将会有一个深度下降。必将使得整个房地产市场逐渐趋向稳 定,待到房价下降到一定水平后,持币观望的刚性需求必将被释放出来。这时房企再在低价位上拿地开发,房价肯定比当前要低得多,房企利润空间又并不少,是一个购房者与房企双赢的结 果。

  总之,中小房企解决资金链条断裂风险的出路是降价换量、回笼资金,依靠借高利贷融资是一条不归路。

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  • 信贷资金的安全性、流动性和盈利性是投放三性原则。
    如果伸 手向高利贷融资,那基本就是一种自杀行为。比如:“每个月的利息是在4%上下”,年息就是48%,这种融资成本就是在房价暴涨时期都很难覆盖利息,何况房价正在走低呢?
    2014/7/23 9:48:14
  • 但是总有那么一小撮某类人事放出风来,类似“降价超过**%不可以网签”,“谁敢降价,必然法办”,还有更赤裸裸的“谁敢降价就干掉谁”,在中国混,跟他们作对,后果你懂的。
    2014/7/22 12:55:17
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笔名常亮,1961年生人,一个在金融战线奋斗20余年的资深金融工作者。酷爱经济、金融研究,利用业余时间进行新闻时评写作。每每遇见一些敏感新闻不由自主就想说几句,写几段。当然,一直遵守“有话好好说”的训言,善意的批评,沉思的建议,目的只为了推进伟大祖国复兴的进程。
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