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房地产救市是引鸩止渴
2014-07-17
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  由于我国房地产市场严重偏离均衡,尤其在部分中心城市,又加之我国社会贫富分化严重,即便限购限贷,真正的刚需者也仍然难以消化目前的价格。这给限购限贷政策的落地带来巨大的困 难,也容易招致房地产商、炒房者和投机性购房者的侥幸心理,同时还容易动摇政府尤其地方政府严控房地产的意志,这应该就是住房限购限贷政策随时都可能被冲击乃至动摇的现实原因。 但毋庸置疑的是,房地产救市是引鸠止渴。

  ——题记

  无可奈何的限购限贷

  一段时间以来,住房限购松绑之声渐起。事实上,自2013年底以来,限购限贷政策已经出现松动,国家住建部甚至有多位人士表示,除“北上广深”之外,其他城市的限购政策可以自行调节 。7月15日,《常州日报》头版头条位置刊发题为《我市目前已到购房好时机》的文章,似乎更把事态推向高潮。

  这一方面是因为大环境,经济存在下行压力,尽管习近平总书记明确提出要适应“新常态”,但房地产业的“刺激”甚至“救市”能力仍让部分地方政府念念难忘,过去十来年房地产业的激 进发展,让相当一部分地方政府对土地财政形成或轻或重的依赖,加上地方党政领导有任期制心理,引鸩止渴也在所不惜。另一个原因就是利益集团作梗,过去十来年房地产业的激进发展, 也形成了一个包括地方政府、开发商、银行、炒房客甚至也包括学者和媒体在内的利益集团,他们动辄高举“市场经济”的大旗,把任何管控都斥之为反市场,纵容房地产业自由化——实际 上是在他们主导乃至控制下的定向自由化。

  但住房限购限贷政策之所以容易受到冲击乃至动摇,原因还在于限购限贷从一出生就被认作为过街老鼠,人人喊打,缺乏理论正当性。自2010年4月“新国十条”首次提出、并经2011年1月“ 新国八条”强化的限购限贷政策以来,因属于行政操作,一开始就饱受攻击,如任志强甚至放言:“限购就是限制人权”!由于与“自由”竞争和“市场”选择背道而驰,学术界普遍认为限 购限贷是个怪胎,吴敬琏甚至提出过与任志强相近的说法:限购令突显政策不协调,限购实是限制货币权利!李稻葵也认定限购限贷属于权宜之计,不过辩护了一两句,即被许小年批评为“ 斯文扫地,学界悲哀”。即便为之拍板的决策层,也明显底气不足。2011年10月,在回答全国人大有关质询时,时任住建部部长姜伟新明确回应:住房限购是个“不得已而为”的“行政办法 ”!

  均衡价格须在限定系统内达致

  殊不知,限购限贷属于正当的市场操作,而且是地道的市场操作。如果说在自由之外,市场还允许进行某些操作的话,不是别的,就是限购限贷,更广义地讲,不只限购限贷,也可以包括限 制其他行为,一“限”字原本自由市场的当然前提。没有限,就不会有市场对资源的优化配置;没有限,就不会有市场的均衡;没有限,根本就无所谓自由市场。现象上讲,与保障房建设是 政府对市场的干预与破坏相反,限购限贷是政府对市场的建设和维护。原因上说,限购限贷之所以是政府对市场的建设和维护,与保障房建设之所以是政府对市场的干预与破坏一样,核心都 在于市场对资源的优化配置。

  市场怎么实现对资源的优化配置呢?在市场上,由于供给和需求力量的相互博弈,市场价格趋向于一个均衡价格,即商品的供给量与需求量相等、商品的供给价格与需求价格相等时的价格。 如市场价高于均衡价格,则出现超额供给,使市场价格趋于下降,直至均衡价格;如市场价格低于均衡价格,则出现超额需求,使市场价格趋于上升,直至均衡价格。这就是西方经济学的标 准回答——均衡机制,均衡机制使市场实现对资源的优化配置。

  标准答案的确没有错,但西方经济学在阐述均衡机制或者说均衡价格时,不幸而把具体的前提疏忽了——这是人们最容易犯的毛病之一——笼统地讲供给与需求的相互博弈,笼统地讲所谓“ 在市场上”。实质上,市场必须是具体的市场,供给与需求的相互博弈也必须具体的,抽象地谈论市场竞争和均衡价格,貌似天衣无缝,实则漏莫大焉。

  不妨举个例子,手里面有个宝贝,自我认定的成本在五块钱,只要不低于五块钱,就可以卖,但越高当然越好,谁不图个多赚呢!现在面对黑压压的购买者,第一个报价,一块,不行……第 五个报价,五块,嗯……第N个报价,N块钱,再看看……购买者不断,报价越来越高,不知道他们有多少人,也不知道他们有多少钱。此情此景,宝贝永远也卖不出去。如果真要成交,必须 设定一个时间,比如24小时内卖出,这样能够成交,24小时内的出价最高者得之;或是圈定一个人群,比如36个人内卖出,36人中的出价最高者得之。

  显而易见,成交必须在限定系统内进行,均衡价格是在限定系统内达致的,如系统无限开放,没有具体的前提与范畴,均衡永远也达不到。西方经济学在阐述均衡价格时,应该说隐含着限定 系统的前提,但没有明确指出均衡价格有且只有在限定系统内才能达致。“言必称希腊”的我国经济学界也稀里糊涂地忽视了这一个根本不能忽视的前提——限定系统,正应了马克·吐温的 话:“问题经常在于人们深以为然而不尽然的地方。”

  “流则为寇,坐则为王”

  有人可能要问:限定系统真的构成自由市场的前提?难道均衡价格真的必须有且只有在限定系统内达致?自由的灵魂难道首先是一“限”字?事实上,均衡机制和均衡价格不只是存在于商品 交易之中,也存在于更广义的人际交往中。原本,更一般的人际博弈也属于交易,也可按供给与需求来处理。下面的故事据称曾给经济学大师曼瑟·奥尔森相当的启发:

  一群人,不务正业,专门从事抢劫,可称之为“匪”。他们先是流动抢劫,从乡村到城镇,抢一阵子就换一个地方。日子过得也有滋有味,但风险太大,随时有被受害人致残或被官府捉拿处 死的危险,劫匪已失散好几个兄弟,心底里也渴望能稳定下来。后来,他们在流动抢劫中发现一座高山,算得上一风水宝地,山下有大片良田和人烟,山上有洞天福地,还有一个风光旖旎的 湖泊。于是匪们就此安营扎寨,白天下山抢劫,晚上山中休养,一度逍遥似神仙。但不久,劫匪发现山下的居民都搬走了,良田大片抛荒,他们面临无米下炊的窘境。匪们不得不围坐一起, 共商大计,最后决定以税代抢。第二天就派人与山下居民约定,他们以后不抢了,不但不抢,而且要收保护费:养牛一只,月缴五角;养猪一只,月缴三角;种稻一亩,秋收后缴谷一斗…… 保护费绝不滥用,就是要保护居民们正常的休养生息。如有内部抢劫发生,他们负责惩办;如有外来抢劫,他们负责应对。

  这就是“流则为寇,坐则为王”,“打一枪换一个地方”导致的是流寇行为,美德有且只有成长于稳定而长久的博弈。显而易见,如果劫匪们不思安稳,不念长远,他们就不会以税代抢,这 里的税即构成一个劫匪与居民的均衡价格。唯有在限定系统内,博弈双方或者说供需两力是相互作用且良性反馈的,赋予一定的时间区域,必定达致均衡,实现资源的优化配置。稍微观察大 自然就知道,凡流水冲涮之地,不仅不会有鱼,甚至连水草都不会有,只有沉淀才会带来生机。

  把“限”字令进行到底

  这正是限购限贷的理论正当性,它原本自由市场的当然前提,根本就不是什么不得己而为的权宜之计,但由于西方经济学教条的影响及我国经济学人的迷信与迷茫,我国房地产市场的发展没 有很好地从一“限”字出发,而是掉入无序竞争,结果使投机者如鱼得水,大打出手,市场严重偏离均衡,在残酷的事实面前,最后政府不得不出手,企图为市场拨乱反正。真正的自由主义 者一定要明白一点:市场之所以被选择,是因为市场通过均衡机制实现资源的优化配置,而不是为所欲为,更不是胡作非为。偏离均衡和资源优化配置的所谓自由市场,都是伪自由和伪市场 。自由教条主义者只取自由的形式,把自由的实质即资源优化配置抛到了九霄云外——这正是当前我国自由教条主义之昧之误之害!

  首推限购限贷的“新国十条”旗帜鲜明提出要“坚决抵制不合理住房需求”,“严格限制各种名目的炒房和投机性购房”——这无疑是正确的,算亡羊补牢。资源优化配置是全局着眼的,从 全局上讲,炒房和投机性购房属于地道的浪费,明显偏离均衡,明显偏离资源的优化配置,是可忍,孰不可忍!以我国房地产市场的严重失衡形势,限购限贷只能加强,不得削弱。不只是限 购和限贷,一“限”字还必须细化和深化,限期开发,限期销售;限房型,限面积;限用途,限空置,把“限”字令进行到底!

  真正让人忧心的是,由于我国房地产市场严重偏离均衡,尤其在部分中心城市,又加之我国社会贫富分化严重,即便限购限贷,真正的刚需者也仍然难以消化目前的价格。这给限购限贷政策 的落地带来巨大的困难,也容易招致房地产商、炒房者和投机性购房者的侥幸心理,同时还容易动摇政府尤其地方政府严控房地产业的意志,这应该就是住房限购限贷政策随时都可能被冲击 乃至动摇的现实原因。正因为如此,要保障我国房地产业的健康发展,一是政府严控房地产业的意志绝不能有丝毫动摇,坚持反对引鸩止渴;二是尽快对房地产市场征信并开征不动产税,坚 持打击房地产投机;三是有效保证作为经济特权的银行按揭贷款唯一指向真正的刚需要者。引鸩止渴的前途唯有一条,那就是死!引鸩速死还是艰难活着,这是中国房地产的问题!

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  • 看不惯gz3hua,屁话太多、到处乱参呼、一点有价值的东西都没有。
    2014/7/20 20:38:57
  • 饮鸩止渴的结局就是自己被毒死了。崩盘是唯一的必然的结局。
    2014/7/18 21:47:05
  • 楼市绝对不会崩盘!但价格下调是必然的.当前楼市就好比高利贷似的!房地产对热会的贡献和暴利相比已经超出他的贡献值了.经济热会的核心和目的并不是仅有益于房地产!就像5楼说的广大工农兵呢.难道非得抛开他们不顾吗?不管人家死活吗?放眼世界美国的田地都是大老板承包的.一个农庄老板得供应上万人甚至更多的人吃饭问题!美国的农庄老板会联合起来把粮食价格抬的很高吗?会高的让全美国绝大部分人吃不起饭吗?美国大农庄老板掌控着绝大部分的粮食!他们的经济实力不比我们中国房地产的钱少!他们需要暴利吗?回过来看中国!虽然当下中国的农民就是一盘散沙!捏不到一起!你能接受你个月工资不够吃个馒头吗?当然你不能接受我也不能接受!道理一样的.改革开放 经济发展 城镇化新农村 政府鼓励大家进驻城市!房子不解决那不就是一句空话吗?你总不能让广大工农兵住桥洞 挖地窖在城市里落根吧!房价会降但有个度 这个度就是在不破坏现有已经成熟的房地产业不会让他全线亏盘!总之普通人能买的起房就稳定了.
    2014/7/18 18:33:07
  • 其实当我们站在坟墓前时,我们会彻底顿悟:一切都是无所谓的,包括钱财等等。
    匆匆一世。
    所以够吃够喝,健健康康,快快乐乐。知足了!过眼烟云太多,不要太过贪恋。
    尤其官员,将来有退休金,要那么多有什么意思?!
    我们要有这种眼界与境界。让利于民,因为他们更可怜!更需要!
    仅仅的一点生活。
    2014/7/17 21:03:51
  • 说到底,一句话:文官不爱钱。那么,这个社会就不会走向歧途!
    因为国家的政策会很好地贯彻。
    2014/7/17 20:56:26
  • 发展是硬道理,要看是什么样的发展?
    房地产如果是投机型的,违背了自然发展规律。
    把这个当成GDP的主动力,那将是往未路狂奔。
    (因为,改变了房地产的本质功能,它就从利国、利民变成了万恶之源。)
    2014/7/17 9:09:17
  • 人为干预越多 楼市崩盘概率越高

    看来灾难不远了
    2014/7/17 7:54:01
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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