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城镇化难解房地产困局
2014-06-13
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在我国房地产市场持续繁荣十余年之后,2014年前五个月的房地产销售量及房地产投资指标(如新房开工面积)等都出现大幅度下滑,面对这突如其来的变局,有人认为房地产市场的黄金时 期已经结束,房地产市场将进入下行周期。但也有人依然坚持乐观的判断,认为时下的波动属于房地产市场的正常调整,不值得大惊小怪。坚持看多的判断中有一理由似乎十分充分,即中国 的城镇化人口比例才刚刚超过50%,距离70%还需要十多年的时间(从国外的经验看,当人口城市化率超过70%后,人口向城市流动减缓,房地产需求放缓)。

  在笔者看来,中国的人口城镇化的实际进展可能要远远超过统计数据所揭示的情况,统计数据大大低估了人口城镇化的进程。再退一步说,即使统计数据没有低估人口城镇化的实际进程,未 来还有大量的农民工进城,但这些农民工与城市的房地产市场不存在太大的关系,希望农民工进城来消化城市大量的房地产存货是不现实的。

  一、中国的人口城镇化比率被严重低估

  根据统计数据,截止2013年底,中国人口城镇化比率为53%。这意味着中国总人口的53%在城镇,则相对应的应该有47%的人口在农村。但实际调研的情况看,农村的现况并不是如此,无论是在 中国的哪个地区,几乎所有的农村青年都已经离开农村进入城市,仍然留在农村的主要是老人和孩子,还有生理上有残疾的年轻人。尽管有些年轻人并非完全离开农村,但他们大多数已经不 再从事农业生产,即使还从事农业生产的,农业收入已经不占主导。

  从农民收入构成的分析可以印证上述结论。下图是国家统计局公布的农民工监测报告的数据,根据该数据,2013年在城市工作的农民工的月均收入是2609元,折算成年度收入为31308元。而全 国农民的平均收入是8896元,其中:工资4025元,占人均纯收入的45.2%,超越家庭经营纯收入成为农民收入的首要来源;家庭经营纯收入3793元,占42.6%,同比下降2个百分点;第一产业收 入占31.8%,下降2.6个百分点。可见,农民从事农业的收入在他们的收入结构中只占1/3的比例,务工收入已经占主导。

  假如一个农民只是从事农业劳动,它的收入将远远低于进入城镇务工的农民工收入。一个农业劳动力一年从事农业的纯收入大约只有3000元左右,与城市农民工的收入相差近十倍。在人口流 动没有限制,就业没有限制的情况下,收入的巨大差异一定导致劳动力从农村流向城市。不仅如此,农村与城市就业收入的巨大差异还导致了对农村的歧视,尤其是对农村的年轻人而言,务 农业不仅意味着收入上的损失,更意味着身份和地位上的劣势,呆在农村的年轻人将面临婚嫁上的困难,没有女孩愿意嫁给一个从事农业的农民。

  在此背景下,留在农村仍然从事农业的年轻人只能是无法进入城镇的人,从当前的情况看,这些无法进入城镇的人主要包括身体有残疾的人及妇女(她们为了抚养子女)。

  再从城市的就业状况看,从2010年就开始出现用工荒,说明农民到城市就业并没有找工作方面的困难。城市出现用工荒的现象说明我国农村劳动力转移已经接近尾声。

  从数量上看,依然留守在农村的老、弱、病、残、儿童占全部农村人口的比例应该在30%左右,不会超过35%。依此估计,当前的城镇常住人口比率应该占总人口的65%-70%,远高于当前的统计 数据。笔者的这些观察与统计数据存在很大的差异,是否正确值得关注。

  官方的人口统计数据为什么会低估城镇化人口的比例?这是需要认真分析的问题。作为地方政府官员,人口基数扩大则意味着各项人均的经济指标会降低,不利于其政绩考核,因此,城市常 住人口被低估是符合情理的。客观而论,人口频繁流动也的确给人口统计带来相当的难度。

  按照国家统计局的农民工监测报告数据,2013年的农民工数量是2.69亿,这些农民工在就业所在地的统计中,很多没有纳入城镇常住人口中,而在户籍所在地一般把他们仍然当作农村居民。 因此,从总体上低估了人口城市化比例。

  表1 农民工规模(略)

  将上述2.6亿农民工纳入城镇常住人口统计存在异议,主要的问题是这些人没有城镇户籍。从经济增长的角度看,农村居民城镇化之所以能够促进经济增长,是因为这个过程提高了生产效率 ,因为农民从事农业劳动的生产率低于从事工业或服务业的生产效率。因此,只要人口从农村流向城市,整个国家的生产率就会提高,经济增长的动力就不会衰竭,与他们的户籍无关。

  如果笔者的估计符合实际情况,则意味着中国的人口城镇化过程已经基本结束,将城镇化当作未来经济增长动力的期盼可能要落空,将房地产的行业繁荣仍然依靠城镇化的想法是不现实的。

  不仅如此,中国未来还会出现逆城市化的现象。从农民工的年龄结构看,第一批农民工大多数是1960年后或1970后出生的,他们是新中国第一个人口高峰期的产物,这批的人的童年是在农村 度过的,生活十分艰苦,有些人在农村还从事过繁重的体力劳动,他们向往城市生活,可以忍耐恶劣的生活环境,吃苦耐劳是他们共同的特点。当这批农民工进入城市与现代化的机器结合后 ,生产效率大幅度提高,创造了惊人的生产力,让中国迅速成为世界工厂。但1960至1970后出生的这批人现在已经人到中年,很快将进入年老体衰阶段,继续在城市打拼越来越困难,而城市 并没有因为他们曾经的贡献而给他们提供相应的养老保障,他们将被迫返回农村,继续从事农业劳动。

  城市化意味着生产力的提高,那么,逆城市化就意味着生产力的降低,经济的增长速度将下一个台阶,这可能就是未来中国经济的新常态。

  二、农民进城难以形成有效的住房需求

  过去的是十几年里,人口城镇化快速推进,伴随的是城市房价的大幅度飚升,于是,很多人把这两个现象用因果关系联系起来。从简单的逻辑看,农民进城就需要住房,因此,进城的农民越 多则城市的房价就越高。

  但事实情况并非如此。从国家统计局公布的农民工监测报告看,农民工居住方式大多数是通过非市场化的,独立租赁的占18.2%,务工地购买房的只占0.9%,农民工在城镇打工主要通过单位宿 舍及工地工棚来解决居住的问题(参见表2)。因此,中国式的人口城镇化并不是推高房价的真正因素。

  表2 2013年按城市和住宿类型分的外出农民工人数构成(略)

  从收入考虑,只有城镇户籍人口才有购买住房的能力。在城镇人口的增长中,户籍人口每年增加约220万,按照每套住房居住2个人计算,由城镇常住人口增长所创造的住房需求约为每年100万 套左右。

  表3 城镇人口增长来源(略)

  城镇化人口当中的很大的一部分是将城镇范围扩展到郊区或周边乡镇,将乡村从“行政上”纳入城市范围,而这些地区的原有住宅并不需要全部拆除重建。另外,城镇常住人口中的流动人 口无法参与到城镇住房市场。虽然放松三四线城市的户籍政策可能会吸引一些农村户籍人口购买城镇住房,但流动人口购房的最大障碍不是户籍政策,而是收入和社会保障。

  如果简单地从总量上推算,每年城镇常住人口增加2000多万,可以新增约1000万套的住房需求,但只要认真分析一下新增城镇人口的来源及他们的收入水平,住房的实际有效需求是十分 有限的。

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  • 赞同21楼先生的意思,要从人类生活方式发展的大视野下审视城镇化。产业的集中度带来的规模效益,城市生活的便利和文化生活的丰富等等,支撑着人们向往城市生活的信念。但城市的无限扩大,上千万人聚集在一起,给供应,交通和环保处理等带来极大的压力,从而不少患上“城市病”。如今随着交通路网的密集网络化,运输工具的高速化,信息和文化交流传输的计算机网络化,能源(例如太阳能)获得的小型化,分散化。3D打印技术非工厂化的生产前景等等,总之科学技术的发展,展现了以生活方式的转变,从根本上消除城市病的可能前景:回归个性化,分散化,田园式的生活方式。当然这种回归是更高层次的回归,建立在社会的普遍联系和人们亲密合作基础之上。而不是回到“鸡犬相闻,老死不相往来”的小农经济时代。
    2014/6/15 6:17:20
  • “城镇化住房”的设想理念,不会是最终的发展结果。谁也预料不到各地的“城镇化住房”最终的结果,这和当地政府卖地的定位;周围持续的配套设施,发展;房产商的市场定位;该城镇所处的地理位置,气候,环境,交通都有关系。
    如果一个山清水秀,物产丰富,购物便捷,医疗方便,交通便利的城镇化住房,房价经济实惠,必然会吸引大量的城市移民,来“养老”;如果一个山清水秀,交通便利的别墅区,必然会吸引富甲贵胄来休闲。
    城镇化住房不会是一个模式……
    2014/6/14 22:13:43
  • 我从来没有对您恶意,包括前几天讨论让您“躲一躲”的意思,也是完全出于好心。
    2014/6/14 19:11:37
  • 回17帖:这不是用玩笑说的,好话和好心的建议吗?三先生如果误会了,我给先生道歉!
    (玉取:“抛砖引玉”中“玉”的意思)
    2014/6/14 18:51:41
  • 大量的高铁(交通便利)为将“把大城市化解为众多小域市”【创造了条件】。三先生看看:您的评论有不少就差着“一点点“而成为玉言。如果先生能够进一步论证:在这众多小城市中佈居什么产业才合适?则,可成为玉(评)论了。
    2014/6/14 12:35:32
  • 11楼,不要把“城镇化”想得那么不堪!“城镇化”是化解高房价的良药,是釜底抽薪的办法,比什么限购啊,加息啊,廉租房计划啊都管用。

    简单的讲,一线、二线城市造的房子在高房价之下已经不适合普通工薪阶层居住了。
    因为你一住进去,就欠了一辈子的债,生活得太痛苦,还真不如换个适合你生存的地方去。比如北京那个住防空洞的,活得像一只老鼠,毫无尊严可言。可怜之人必有可恨之处。你TM宁愿当一只老鼠都不愿意走两步挪个窝,去活出个人样来。有时候这些人受罪还真有自找的成份。虽说中央要分蛋糕,但是到底一线、二线城市每平米房价什么时候降到2个月工资之内,谁也说不清?说不准就是五年,十年。人一辈子有几个十年呢? 还是主动点,自己找出路更靠谱。

    城镇化说白了就是在三线以下城市(包括小城镇)造便宜房子解决人民住房问题。大城市的房子不是说了,已经不适合工薪阶层居住了。工薪阶层就应该逃离那些不适合居住的城市,移民到适合居住的小城市,小城镇去。到哪不是打工糊口啊?干嘛非要到大城市里当痛苦的房奴呢?那些高价房你就留给房奴主们囤着吧,房产税将来会收拾他们的,咱小老百姓就别掺和了,主动去小城镇开始新生活吧。

    城镇化造的房子应该是为了吸引大城市移民用的,而不是为了把周边的农民集中起来而造的房产。农民有条件的,也可以搬到小城镇去住,但这不应该是强制的。我认为,国家应该鼓励各小城市,小城镇积极推出政策,引进劳动密集型的工厂迁入,再以低房价吸引大城市移民举家迁移。买房子,送工作,送户口,单身的介绍对象...呵呵一户城市移民可以带十几万资金,迁入一万户就是吸引了十几亿现金流,能不繁荣吗?
    2014/6/14 6:34:55
  • 中国推行城镇化的目的是释放农村生产力,而不是化解房地产过剩的问题。随着农业机械化水平的提高,农村出现大量剩余劳动力,但由于我国人口众多,人均耕地面积排在世界126位以后,人均耕地仅1.4亩,还不到世界人均耕地面积的一半儿。虽然改革开放以来,农业产值得到了极大的提高,但由于自然资源的限制,其发展速度远远跟不上其它产业的发展,农村居民与城市居民的收入差距不断扩大,使国家不得不出台政策措施,反哺农业。可以说,农村人口问题已经是我们国家经济发展的一个短板,而如果让这些剩余劳动力从土地上转移出来,则不仅可以缓解农业土地资源有限的矛盾,还可以让他们为其他产业提供大量的人力资源。目前的打工潮,不仅不能从根本上解决上述问题,还带来了新的问题,如农村人口的老龄化,留守儿童教育的断层化,还为社会带来了巨大的交通压力。要实行城镇化,要使转移出来的人在城镇里扎下根来,最重要的还是要让他们在城市获得稳定的就业和收入机会以及与城镇居民一样的社会福利。而中国十几年来的房地产热,把大量的资金投入到房地产中,对实体经济的发展造成了一定的影响,又进一步影响了城镇的劳动力吸纳能力。近年出现的用工荒,其实主要出现在我国南方和东部省份,我认为并不能说明我国农村劳动力转移已经接近尾声。而是因为随着中西部省份经济的发展,打工者更容易在离家不远的城市找到打工的机会,加上南方,东部城市生活成本的提高再加上交通成本,所剩就与家乡打工收入差不了多少了,这样谁还愿意到远离家乡的省份去打工,但这并不能说明他们在家乡附近的城市里就能扎下根来。中国房地产的价格过高,别说进城打工者买不起房,现在就是城市里的工薪阶层要指望工资买房恐怕也困难。中国房地产的价格形成很大一部分在于土地成本,要使消费者买得起房,还要改变地方政府以转让土地来增加财政收入的发展模式
    2014/6/14 5:45:33
  • 乡镇盖楼、县城盖楼,全国像一个大工地。
    以为盖起楼来,农民就会乖乖掏钱买楼“城镇化”了。
    问题的关键是农民没有这么多钱买楼!
    多么可耻的“城镇化”。
    “城镇化”,多少罪恶假汝名而行???
    2014/6/14 5:18:47
  • 我与2楼有同感,改开中的困惑一直解不开。拉动经济,造福于民到底该怎么体现?小半个世纪过去了,环境毁了不少,究竟造福了多少民?
    2014/6/13 19:06:01
  • 有多少农民工能凭其收入买的起城里的住房?如果从城填化顺利推进,让农民工体面的在城里生活而言,更应该降低房价。面对住房消费对象的变化,房地产很有可能从财政收入的来源,转变成财政补贴的支出。为此,或许改变土地“招拍挂”方式,降低产业和商业的土地成本(租金),扩大企业的营利,利用税收随着企业利润增加而增加来对冲土地财政的减少。建立土地计划价格基础上的住房建设市场,使政府有可预期的稳定的土地收入,也使广大新市民(农民工等)有了可预期可承受的住房,使城镇化稳步推进并良性循环---进的去、住的下、过的好。
    2014/6/13 15:03:47
  • 2020年还有6年就到了,到时候人均收入翻一番。
    现在房价就不高而来。。哈哈
    2014/6/13 14:53:02
  • 县城这一级基础市民城镇,已有开始逆城市化苗头了。
    2014/6/13 14:33:33
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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草根简介


1967年生,毕业于中国社会科学院研究生院,获博士学位,副研究员。现任中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任。曾就职于商业银行、证券公司、上市公司等。长期关注股票市场和房地产市场。有丰富的金融实践经验和扎实的理论功底。

联系地址:北京市,建国门内大街5号中国社会科学院金融研究所


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