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利率上升是房地产市场面临的最严峻挑战
2014-05-16
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真正对房地产市场造成打击的重武器是,利率上升,税收上调。

  目前房贷市场收紧,正是货款利率上升的表现。在线金融搜索平台“融360”发布了4月份房贷分析报告,从去年以来直到今年4月,银行放贷趋紧,从房贷市场战略撤退。

  在融360调查的23个城市中,仅有9城还存在利率优惠,其中7个城市有9折利率优惠,2城有9.5折利率优惠,其余城市的房贷利率最低为基准。有16个城市出现停贷现象。统计显示,停贷的银行以股份制商业银行居多,如:平安银行、民生银行、广发银行等。在城市停贷占比排行中,深圳、重庆、北京三个城市居前。

  各大银行不仅提高利率,对房贷出现“战略放弃”的态度,除国有银行出于社会责任未减少房贷业务外,其他银行正在逐渐减少个人房贷业务,更多银行驻点开始撤离售楼处。其中民生银行和平安银行自去年开始已撤离房贷市场;花旗银行最近也停止房贷发放;还有一些商业银行,如中信银行、广发银行,则将首套房贷利率设为基准上浮20%,变相“赶客”。

  房贷从香饽饽到臭豆腐,并不是央行政策指导的产物,而是实际利率上升的背景下,银行作为理性人主动选择的结果。笔者询问了某银行分行行长,他明确表示,没有指导电话,没有不准贷的禁令,银行暂停房贷是为了减少风险、提升房贷利率为了保本盈利。

  资金价格水位上升,银行理财产品收益率在5.5%左右,而上海银行间拆借市场1年期同业拆借利率5月13日为5%。央行5年以上贷款基准利率为6.55%,如果首套房贷打九折,房贷为5.895%,这样的利率既无法满足基本赢利需要,也无法覆盖长贷带来的期限错配等不可预知的风险。

  银行提高利率以自保,让贷款者知难而退,或者要求房贷者购买服务,变相提高房贷成本。融360披露,去年底某商业银行二套房最高上调40%,利率高达9.17%,创下全年最高纪录。以贷款100万元为例,按照6.55%的基准利率采用等额本息还款方式贷款20年,每月的月供为7485元,总支付利息79.6万;如果上浮40%,利率达到9.17%,每月月供要多还1621元,总支付利息要多付38.4万元。也有银行挑选能买得起豪宅的优质客户,以汇丰银行为例,除需要全额商贷外,而且针对申请的客户设定的最低门槛要求是贷款额不低于150万。

  如果水位继续提升,各银行房贷全面放松的可能性不大,没有金融机构可以不顾资金成本与风险逆市而为。此时,考验的是中国房地产市场的刚性需求,民间资金愿意进入房地产市场的意愿意。

  进入大城市的年轻人有刚性需求,北京有降价楼盘当天一扫而空,说明在大中城市刚性需求依然存在,但有需求不等于可以实现需求。贫富分化的现实,决定了有需求者很多时候没能力实现需求。

  年轻人购房往往有家族力量在背后支撑,贫困家庭可以为子弟支付首付款,去没有能力支付大城市的整笔购房款。房地产市场最敏感的群体是不差钱的投资群体,从1998年以来通过购房享受资产溢价者不知其数,某地的房地产价格能够窜升到多高,与当地能够吸引多少投资人群密切相关。北京、三亚等城市的房地产已经与户籍人口、常住人口多少没有太大关系,而与当地的吸引力指数密切相关。当投资者大量进入房地产市场、门板也挡不住的时候,房地产市场迎来的是黄金时代;当投资者观望、刚性需求仍在的时候,房地产市场进入白银市场,各个城市出现明显分化;当投资者与刚性需求者共同背弃房地产市场时,市场进入黑铁时代。

  减少房贷可以降低银行与房地产市场的风险传导,可以逼出民间真金白银的存量资金进入市场。但市场投资者是精明的,如果银行贷款资金不进入房地产市场,贷款成本节节上升,民间的真金白银也就放慢了进入市场的脚步。幸运的是,中国房地产市场杠杆率不算高,不会出现美国式因房地产而引发的次贷危机式崩盘。

  考虑到房地产市场失速下行的风险,央行有所动作。

  央行网站称,5月12日,人民银行刘士余副行长主持召开住房金融服务专题座谈会,研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作。工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行等15家商业银行负责人参加了会议。会议要求合理配置信贷资源,优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求;提高贷款速度、防范信贷风险等。

  央行希望柔性调控,房地产市场刚性需求可以满足,市场不至于如过山车般忽高忽低。愿望很美好,但市场规则不会因为愿望而变,如果房贷收紧、利率上升,除非实行首套房的专门银行,否则,受制于市场与业绩的商业银行没有理由、也没有意愿放松房贷。

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  • 所以利率不会上升,政府为了救楼市也不会让利率上升。由于各种债务债券和地方债的到期兑付风险,还有股市下跌及楼市风险的出现会促使资金涌向国债市场,国债将出现一波行情。
    2014/5/16 13:09:30
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历史博士,财经论者。经济领域的市场派,文化上的保守主义者。以我手写我心,用事例与逻辑说话,对事不无小补,对己无愧于心,且文章不遭斧钺之害失去原意,于愿足矣。邮箱yetan@vip.sohu.com

从历史到现实,从经济到政治,期间并无轩轾,常有令人惊讶的相似之处。因此谴责任何以牺牲个人充当某种崇高理想祭品的行为,以及脱离生活常识的高深理论。赞赏尊重常识的理论,同情任何凭辛苦工作追求个人利益的行为。转型期的人面向不可知的未来,或许彷徨,但好在并未象但丁一样,对未来失去信心与感受。


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