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房价大跌是否会引爆新一轮金融危机?
2014-04-30
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面对今年以来全国房地产的一片萧条,有专家提出警告称,如果全国房价整体下跌30%,银行就会出现大量坏账,甚至个别银行会陷入资金运作困境。如果全国房价整体下跌20%,全国50%的房地产企业将会出现资金链崩断,甚至濒临破产,这种局面的出现,将会导致整个经济的大衰退。

  与此相反的是,美国彼得森研究所发布研报称,纵使房价下跌50%,中国商业银行仍能像21世界前十年那样持续相对常态化的运营。交行也发布报告称,纵使房价下跌40%至50%,不良贷款率也将仅增长3.8至5.6个百分点。交行的报告还认为,目前中国商业银行不良贷款率为1%。所以即便是房价跌去一半,不良贷款率至多不会超过6.6%。

  一边是国内权威专家认为房地产泡沫如果破裂,将危及中国经济和金融。而另一边银行业和国外权威机构却发出房价即使大跌也扛得住的回应。这让广大民众被搞得一头雾水,不知该听谁好?而笔者认为,房价如果跌幅达到50%,肯定会给中国经济和金融业带来重创,但绝非致命。

  首先,房地产投资上升,GDP却在下滑,之间的关联度并不高。2012年至今,房地产开发投资占固定资产投资(不含农户)的比重持续上升:2012年该比例为19 .68%,2013年为19 .70%,2014年一季度为22 .45%。但在房地产开发投资比重上升同时,我国G D P增速由2012年的7.8%回落至2014年第一季度的7.4%。

  此外,虽然2013年我国商品房销售面积增速由上年的1.8%大幅提高至17.3%,但G D P增速较上年回落0.1个百分点,表明房地产市场销售状况与宏观经济增长的相关性也出现下降。2014年一季度,我国房地产业实现增加值占G D P的比例为6.87%,较2013年提高了1.01个百分点。这些情况表明,年初以来房地产市场出现的明显调整态势,可能并不像部分市场人士分析那样,是引发宏观经济增速明显回落的主要原因。

  再者,房地产开发贷款占各项贷款余额的比重并不大。央行最新数据显示,3月末,房产开发贷款余额3.78万亿元。地产开发贷款余额1.12万亿。个人购房贷款余额10.29万亿。保障性住房开发贷款余额7783亿元。四项合计,截至目前房地产贷款总额为15.97万亿。截至3月末人民币各项贷款余额74.91 万亿,房地产贷款占比为21.3%。也就是说,理论上说,就算房地产贷款“全军覆没”,也只不过是整个贷款资产的两成而已。这个比例对于中国经济和金融来说会有一定拖累,但并不致命。

  其三,让我们先细分一下房贷结构,在15.97万亿的房地产贷款中,个人购房贷款余额10.29万亿元,占房地产贷款总额比例64.4%。在这些贷款中首套房的首付比例为30%、第二套以上住房首付款比例为60%。也就是说只有房价下跌超过30%时就会开始侵蚀首套房贷款本金,而第二套以上房价下跌60%时,就会侵蚀第二套以上住房贷款的本金。而作为中国首套贷款买房的居民,他们买房为了居住,之后的房价涨跌对其影响并不大,所以不会有多少人会因为房价下跌而断供。

  至于二套以上住房的购置是属于改善型和投资型的房产,其对价格涨跌变动就明感许多,但出现真正弃房的比例也不会很大,一方面这些二套以上购置住房的人,大多数不是最近一两年买的房,还贷也有好多年,就是等着房产升值,从中获取利益,要是现在选择弃房,意味着前面的六成首付和多年还贷将付之东流。另一方面,房价下跌设置前提是下跌50%,而第二套住房最低首付款比例要60%,所以只是跌去一半,大多住购房者还能扛得住。

  最后,房价若下跌50%,会对3.78万亿房产开发贷款和1.12万亿地产开发贷款这两项造成较大风险,但这两项贷款共计只有4.9万亿元,占全部人民币贷款余额74.91万亿比例仅6.5%,如果这其中的60%形成不良贷款,最多只增加不良率为4%左右。所以交行和国外研究所的结论是基本没什么问题的。

  但笔者认为,交行和彼得森研究院忽略了二大致命因素:其一、若一旦像“北、上、广、深”的房价跌过50%,金融风险是否将会失控?笔者认为,中国三四线城市房价泡沫可能最多下跌三成至五成也就结束了,而像上海、北京这样的动辄房价4-5万/平方米,稍好一点中心城区要5-6万/平方米,存在着极大泡沫,一旦房地产泡沫破裂,房价跌去70%至80%都有可能,所以银行业不能老是把眼光停留在房价未来跌去一半的风险之上。

  其二、房地产在下跌中将其他一些金融风险引爆,那后果则不堪设想。或许仅是房地产对金融业并不致命,但是它所引爆的其他风险叠加在一起,那极有可能很致命。如果房价大跌,必然将传递到土地市场,使地方政府财政大幅萎缩,必然会影响到其还债的能力,目前地方政府平台债务贷款总计13万亿,如果再把地方债务违约造成不良贷款上升,那就更可怕了。

  此外,一直以来开发商真正从银行获得的贷款比例有限,大多是靠信托、委托代款、理财产品等影子银行提供的资金支持,目前影子银行的规模达到了20万亿元,如果房地产业出问题,影子银行的金融风险也将暴发。更令人担忧的是,当前很多制造业出现了大量不良贷款问题,很大一部分原因是房地产不景气,民营企业投资其中的资金抽不回来,造成银行的抽贷,所以房地产业出问题,更会使一大批投资房产的制造企业出现资金链断裂的问题,更有可能危及到实体经济。

  中国银行业的这艘巨舰,如果仅仅是房价下跌50%,不足以造成重创。而问题是未来房价跌幅超过了50%,跌至70%-80%该如何应对?还有房价大跌将引爆地方政府债务危机、影子银行风险、涉房制造企业不良贷款风险。所以中国的金融和经济现在并非高枕无忧,而作为决策层也要提前做好风险防风的准备,要力争将危机带来的损失降到最低限度。

  所以去年底,银监会为了避免发生金融危机时,银行大而不能倒的局面,要求各大银行签订“生前遗嘱”,并在银行业引入破产退出机制。估计有部分中小银行因风险问题而出现倒闭将在所难免。这实际上就是预见到了部分金融机构有倒闭关门的可能!

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  • 地方政府救房地产市场就是让中国加速崩溃--------------------人民币贬值,外资出逃,无论地方地方政府怎么宣传,这都是近两年必定发生的事。所以进入房地产的外资会拼命出逃。 这笔资金出逃,接下来就是大量的有识之士跟进,所以如果地方地方政府要救市,最终必然是外撤资金跑在高位,坍塌的泡沫全由本国人民资本消化。那么老百姓的惨,过两年就全清楚了。 现在救市的地方政府,将来难以交代。中央不约束地方政府那中国就惨烈了。
        从资金成本看,明摆着在提高。货币政策虽是中性,但长期趋势是“去杠杆”。虽然短期货币供给仍可能适度放松,但长期则是进一步利用实体经济吸收货币存量。不能说通缩会发生,至少物价涨幅一定会降档。目前短期利率有所下降,但长端利率并未调整,显示市场不认为未来流动性会更为宽松。
        房价超过了刚需的购买力,你把房子卖给谁呢? 就这么一个简单的道理。
        我们来看中国的房子是怎么变成不良商人的印钞机的。中央一再强调不要地方政府粉饰GDP而地方政府为了GDP政绩阳奉阴违,房地产大跃进开始了---房地产价格也大跃进。第一步用土地销售收入抵押大发地方债,精明的开发商看透这一切,自己买自己卖推高房价制作刚需。第二步地方政府利用中央城镇化战略曲解加力房地产的价格,积极参与房地产的泡沫化。精明的房地产商拿到大额利润悄悄转移资产到国外,美其名曰迎合战略走海外投资路线。掏空中国人民改革成果。同时,政府超级大贪官雨后春笋般出现了。
       新一届中央管理层看到这一切,加大反腐,严控官商不法勾结,对经济理性治理。但是,现在有些地方政府又开始出来救地产价格,这是极其危险的。李克强总理强调经济发展不能不理性,一味的刺激是很危险的。对于地方政府这行为只有用市场经济来收拾他们。房价跌下70%的幅度,国家出面收购低价房,变成棚户区改造用房、廉租房、国民共有产权房。给中央政府省时间省钱。具体办法是中央政府成立的储备机构包圆所有房产的方式就是买银行的房地产贷款部分。也帮助了银行的呆账清理。人民和中央都得到了实惠。房价将维持在现在房价的30%价格最合理。股市也在经济稳定后慢慢随着金融改革的深入进入大牛市。中国经济才会正常中国就会超级强大。
    2014/5/3 19:01:03
  • 建议中央改革地方行政管理模式:
         1,收回地方行政财权。
         2,不给地方政府收费权。
         3,不给地方政府参与市场经营权 。
         4,地方政府只有数据和国土看护报告权,协调中央各个部委派出机构的工作进度。有建议权。
         5,建成清水衙门的轮换岗位机制。地方按人头身份证民选行政官员。
         6,加大人大监督行政。加强公务员法的刑法力度。
         一系列地完成中央集权,没有地方政府的市场参与。中央和地方没有利益博弈中央调控上下通畅。没有人为哄抬市场价格的发展才是良性的,对于违约的地方债权,信托债权通过中央的免税金额和年限来补齐债权人的权益达到零损失,也遏制地方崩溃,掐死地方的权利,地方政府也就相安无事。如果不这样,地方政府还会胡搞,中国必然倒塌在债务的恶性循环中!
    2014/5/3 19:00:44
  • 中央调控得当就不会有危机,还会借机改革地方行政,把经济和行政改革深入的法制化。
    2014/5/3 19:00:02
  • 房地产大跌不会有什么大问题的。当年不是没有过。这些资本都是国家的,国家直接给银行坏帐清零就是了。当然现存的房子按居者有其屋的原则低价卖给所有没有房子的人。炒房子的人除了留下自己的住的房子,其余房子一律充公,真正的社会主义也就实现了。
    2014/5/2 15:53:20
  • 如果房价连腰斩都做不到,那什么分蛋糕就是骗人的东西。其他什么做秀都是虚的。房价就类似于解放前的地租,这是最根本性的指标。假如商品房寿命能平均达到50年的话,房价从最高位置腰斩即可。假如商品房平均寿命只有20~30年,房价必须连续两个腰斩。房价如果不达到合理价位,持有现金吃利息比购房更合算。中国楼市就只能在成交量趋近于零的僵局中耗着。房奴主们不差钱,他们耗几十年都行。但是房奴们的耐心是有限的,房奴主不主动降价,就自己动手“打土豪、分田地”!2017年春节是个关键节点。“分蛋糕”的承诺有效期也就在这个时候到期。我建议革命派该磨的刀还是磨起来,现在谁也说不准2017年是个什么结局。一切皆有可能。
    2014/5/1 5:18:21
  • 中国的房地产问题不是单纯的经济问题,而是既得利益集团和人民大众之间的利益分配问题。房地产资源是垄断在房地产商和房叔房婶们手中,而人民大众一边则要么是负债累累的房奴,要么是没解决住房问题的刚需(未来的房奴),房价就是“剥削”与“反剥削”之间拔河比赛的那根绳子。房奴主阶级获胜,房价就继续涨,房奴脖子上的锁链就勒紧一圈;反之,如果房奴一方在党中央的支持下获得部分蛋糕,房价就会降下来,这剥削程度就会降低。政治决定房价的涨跌。

    而所谓经济数据的涨跌,完全是人为操控的。特别是所谓金融问题,纯粹是借口。在党中央分蛋糕的前提下,老百姓支持党中央的任何决策。包括动用“印钞机”,只要印钞前给老百姓打欠条即可!这样,银行的金融问题就是个简单的数字游戏,政治局开个会,定个决议就可以了。还有些人说什么美元上涨导致金融崩溃什么的,纯粹胡扯。先说美元这个付不起的阿斗十年内根本就不会涨什么,就算真的涨那么一星半点的,中国政府有绝对的权威控制热钱的流入流出,我为刀俎,热钱是鱼肉!有什么好怕的?

    老百姓现在关心的是,房价问题什么时候解决?已经有些商品房开始坍塌了,等90年代的商品房开始成片坍塌的时候,再降房价有个屁用!
    2014/4/30 23:17:02
  • 房地产倒了,中国经济就会崩溃,不见得吧,倒了房地产,会起来工业,农业,信息业。。。。。
    2014/4/30 14:49:49
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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草根简介


1975年生,毕业于上海财经大学国际金融专业。现任上海富大集团公司副总裁,兼理财杂志、投资客杂志、投资中国杂志的财经评论员。联系QQ: 446957993
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