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小产权房打开了一条农民工入城的通道
2014-03-19
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  啊,小产权房

  小产权房是一个热点问题,也是一个难点问题。

  说其是热点问题,缘于小产权房数量庞大,据称高达66亿平方米,涉及的人口之多,恐怕是其他许多问题也是难以企及的。

  说其是难点问题,缘于小产权房的价格及投资优势,虽然中央有关部门多次、反复强调小产权的法律风险,但小产权房仍如疯长的野草。

  小产权房,如像一枚烧红的“碳丸”,在不同地方的历任领导手里,推拉腾移,越积越多,越累越大,已经到了非解决不可的时候了。

  所谓小产权房,就是在农村集体土地上建设的房屋,没有缴纳土地出让金等费用,产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村委会政府认定。

  小产权房的出现,虽然部分原因可以归纳为城市房价太高,根本原因还在于城乡“二元制”土地所有权结构,也就是城市土地属于国家所有,农村土地属于农村集体具体则是农村村民委员会所有。所以,根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,农村宅基地属集体所有,村民对宅基地只享有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护,即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

  由此观之,小产权房只能在农村内部解决。

  农村消化不了小产权房

  问题是,农村能够消化小产权房吗?随着来城镇化、工业化持续推进,农村人口进入城市务工经商早成趋势。根据国家统计局的报告,2013年,进入城市的农民工达到2.67亿之众。农村人口已降至总人口的47%左右,且这47%包含了基本未进城的老年人口、难在城市读书的少年儿童人口及其他因各种原因未能进城的人口。

  伴随大量农村人口涌入城市及其周边地区,不少远离城市才农村村庄普遍出现“空心化”现象。农村大量宅基地及地上房屋常年无人居住。《中国乡村发展研究报告――农村空心化及其整治策略》显示,通过建设完善的农村人口转移机制,宅基地退出与盘活机制,全国空心村综合整治潜力可达1.4亿亩。

  由此观之,农村住房的过剩已是不争的事实。

  在农村内部消化小产权房也属此路不通。

  城市也消化不了小产权房

  国家统计局发布消息称,全国累积存量住房约179亿平方米、2.2亿套。按照当年常住人口,户均约1.02套住房。央行调查也支持这一结论。我国城镇住宅存量约为2.2亿—2.5亿套,城镇人口数为7.12亿,我国城镇户均住房套数约为1套。

  须知,城镇常住人口是包括进城农民工的。所以,户均一套是包括农民工的。排除没有住房的农民工,城镇人口户均住房不只一套。《北京社会建设分析报告(2013)》披露,北京本地城镇户籍居民的住房质量逐步提高,住房的数量已经超过一户一套的水平。但2008年以后户籍迁入北京的居民住房负担沉重,非正式移民即外来人口的住房条件低劣。

  中国社会科学院的一项调查显示,城市居民2成家庭拥有2套以上住房。

  由此观之,靠真正的城市人口来消化小权房也是不现实的。一方面,城市居民自有住房比例偏高,且户均都有1套以上住房,没有消化小产权房的能力,除非从投资出发,而这又是政策不允许的。另一方面,让农民工拥有住房是农民工的市民化的关键,让农民工圆住房梦是实现农民工市民化的而商品房的高房价又使农民工望而却步。

  小产权房打开了一条农民工入城的通道

  需要指出的是,农村住房“空心化”的直接原因是农民进城。第一代农民工承继了祖辈的梦想,在完成了打工—挣钱—供养子女的使命后,回到了生养的地方。

  与父辈、祖父辈不同的是,第二代、第三代农民工或许从小在城市长大,或许很小就进入城市,或许初中毕业就加入了农民工大军,农村,在他们的心里只是一个符号,一种想象。

  农村,他们再也回不去了,或者说他们压根也没有想过要回到农村,虽然他们仍然是农村家庭承包经营的继承者,农村集体土地所有权构成者,农村宅基地的所有权人。

  农村回不去,城市扎不下根来,这就是农民工的窘境,其实也是中国城市的窘境。

  小产权房,或许为农民工进城打开了一条通道。

  小产权房、农民宅基地、城乡统筹的住房保障

  事实上,农民工越多的地方小产权房的分布也越广泛,小产权房的规模也越大。

  将小产权房在农民工中定向购买,是一个皆大欢喜的事情。一方面,解决了小产权房的出路问题。另一方面,解决了农民工市民化问题。更重要的是,通过农民工通过宅基地购买(置换)小产权房,可以有效地减少土地资源、建设资金的浪费,可以有效地化解“半城市化”或农民工的“不完全城市化”,从而真正落实以人为本的城镇化和稳定城镇化。

  把小产权房规定在农民工中解决,走出了统筹城乡住房保障关键一步。然而,要正确实施农民工通过宅基地购买(置换)小产权房还要相关政策的支持与配合。

  须知,农民工的分布并不是均衡的。四川情况是,一半的农民工在省内,一半的农民工在省外。因此,省级统筹是落实农民工宅基地购买(置换)小产权房的必要前提。

  有购买小产权房愿望的农民工,提出自愿置换宅基地的申请,通过省级政府统筹,可以跨省购买(交易)。

  如四川农民工欲在上海购买小产权房,由四川省住房和城乡建设部门出具宅基地购买(置换)证明和同意跨省交易的证明,采取一户(宅基地)一套(小产权房)的方式进行,农民工在规定的条件和范围内不再另外付费。

  置换小产权房后的宅基地收归国家所有,纳入国家建设用地进行交易。交易所得,除补偿小产权房所在地建设成本与合理利润之外,在宅基地购买(置换)小产权房所在省、市、县之间分配。

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  • 19楼] 评论人: gz3hua 这里就有个漏洞了,宅基地并没有明确规定必须是平房,如果是二层或更多层的对外出租的呢?
    实际随着经济的发展,这里的问题就出来了,既然是市场经济了,难道只允许你城里可以买卖多套房子?农村的不可以?
    这里还有个矛盾,目前的土地管理法虽然规定一户一宅,本村的房子只能卖给具有本村户口的成员,但一个现实是继承法中规定的继承问题,依照继承法的规定,如涉及继承的房子,继承人的户籍已经不在本村了,怎么处理?
    上述情况是法律方面的缺陷!
    其实,更现实的问题是,为何会有大量的这种小产权房?根本问题还是房价泡沫的问题!如果房价合理,没有谁会冒这个风险来购买不能办理房产证的小产权房问题!不会出现这种大规模的小产权房问题!既然是大规模了,那就已经不是简单的违法的问题了!这个就反映了制定的法律有问题或者说执政有问题了,即恶政!
    2014/3/23 4:01:31
  • 回17楼海博主:明知无益.但也不能让那位clearing太嚣张.早就见他发了许多叽歪评论.无一不反社会.估计这种人是无药可医了..远握.
    2014/3/20 11:18:16
  • 普天之下,莫非王土,率土之滨,莫非王臣。
    2014/3/20 8:10:13
  • 13楼:你这么底气十足反对土地财政.应该上两会讲去啊.“土地增值收入归公”为什么归社会?这个思想最早是孙中山提出的.可惜他那个时代无从实现.现在搞这一套很有效益.去年土地财政收入为4.1万亿.你恨也没用.
    2014/3/20 8:05:06
  • 小产权房为何成了久治不愈的癣疥?它是如何打着新农村建设的幌子面世的?一定是开发者买通诸多监管部门..这些猫睡着了.才让盗窃国库的硕鼠们胆子越来越大.(有开发此类房产大佬配置上了直升机的).农村土地是农民的生产资料.改变用途不是农民说了算的.土地增值收益必为社会所有.即土地财政收入.这是法律规定的.谁触犯了就要问罪.国人欠缺法制传统.连公知们都愿替违法者洗白.这才是国家不幸.
    2014/3/19 20:25:53
  • 利益相关者所定义的“小产权”,其核心就是利益争夺。如果农民阶级有足够的话语权,早已翻身近65年的中国农民还会是今天的境遇吗?
    2014/3/19 15:56:16
  • 小产权房若是合理.还要国土局干嘛?还搞土地拍卖干嘛?作者打着农民工旗号就显得有理有据了?实在是”以文乱法”.意在搅乱现行的建设用地法规.
    2014/3/19 9:06:40
  • 小产权的背后代表的是恶法与恶政,多数人都违法的情况下,不是人错了,是法错了,是施政错了!
    2014/3/19 8:42:10
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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草根简介


1965年生人,先后毕业于四川省南充农学院(中专部)农学专业(现为四川省南充职业技术学院)、北京广播学院(现为中国传媒大学)新闻专业。1982年7月参加工作,曾在村、公社、区公所、县、地区和省党政机关工作。中国睿库研究院研究员,西南财经大学人口研究所兼职教授。著有《人口安全与人口政策》、《论和谐人口》、《从节制生育到和谐人口:中国人口与发展政策的关系及演进》、《拉美左倾化的人口学解释》、《从大国到强国:人口学视域里的中国经济增长与未来发展》、《从保险到保障:四川计划生育保险研究》、《转移与转型:新时期人口服务管理战略研究》等上百篇论文,不少论文被新华文摘、中国人民大学报刊资料复印,专著《大转型》、主编、参编《成都人口与发展报告》、《四川农民工市民化研究》等书10余部,主持《统筹城乡发展的人口和计划生育政策研究》、《四川人口发展趋势研究》等多项课题。联系方式:QQ:1286393746;sunny_0303@163.com
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