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多元化建房的构想
2014-03-06
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 《多元化建房的构想》之一 —— 探讨多元化建房

  多元化建房指建房主体多元化,由此导致建房模式多元化,建房主体多元派生出多种建房模式:开发商建房、合作建房、委托建房、自建房等。这里所言合作建房、自建房,与政府机关、企事业单位的合作建房、自建房称谓相同,但含义不同,政府机关的合作建房、自建房实际是集资建房、单位建房,未进入市场,属于福利分房性质。这里所言合作建房、自建房,从购地、建成到分配,均采用市场交易的方式进行,实现住房商品化的改革目标。

  目前我国采用单一的开发商建房。开发商似皮包商,更像协调政府、银行、建筑商、购房户的中介机构,扮演的特殊角色使之能量巨大,有些开发商充当政府智囊,影响政策走向,促使政府出台向开发商倾斜的房地产政策,如国发[2003]18号文、2008年房地产组合拳。单一的开发商建房已走到尽头,唯有多元化建房才能打破开发商垄断建房。

  一、通过多元化建房打破开发商垄断建房

  多元化建房是在本市本县城市建设规划框架下,允许开发商建房,也允许合作建房、委托建房、自建房。多元化建房形式灵活,根据市场需求建房。

  由于多元化建房的建房主体多元化,因此可以打破单一的开发商建房造成的垄断土地、垄断房源、垄断房价,导致我国的地价房价随心所欲地上涨甚至暴涨。如,国务院批准上海迪斯尼项目当天,迪斯尼项目周边同一地块的拍卖价,每平米由7731元暴涨到14024元,仅隔了一天,地价就翻了一番,足见垄断买卖土地的危害。

  对世界各国来讲,多元化建房是很自然的事情,据报道,某些国家一半以上的住房采用合作建房的模式开发。

  2006年前后,北京、温州、深圳等十几座大中城市曾掀起合作建房的热潮,结果被政府宁息,搞得销声匿迹。至今,合作建房在我国仍然是禁区,不能越雷池一步。然而,唯有多元化建房才能打破垄断,形成有效地竞争,促使房地产开发的利润平均化,形成的市场价水平能为大多数家庭接受,大多数家庭才买得起房,租得起房。

  二、关于合作建房与委托建房

  合作建房是有意愿合作建房的购房户,按政府的规定成立建房合作社,在购房户与建筑商之间架桥梁,协调购房户之间的关系,筹集资金、签订建筑合同、协助监管部门跟踪房屋建设质量。合作建房的供需双方近距离接触,能够及时反映和调节供求关系,化解供求失衡,有效平抑房价。房屋建成后,建房合作社可以注销也可以存续。

  委托建房指地方政府委托建筑商建保障房,也包括购房户委托建筑商建房。本文说的保障房,是政府为贫困家庭改善住房条件建的廉租房,或者说,是用财政补贴建的一种租赁房,不是那些名目繁多的普通商品房。廉租房虽然是政府出资建设,但政府不介入开发,全权委托建筑商开发,工程竣工验收合格,政府用委托或出售的方式交物业公司经营管理。也就是说,从土地开发、房屋建成到经营管理,政府委托建筑商、物业公司运作。

  委托建房需政府制定相关鼓励政策配合,制定奖惩办法提高建造商的建房积极性。如,工程验收合格,政府兑现工程合格金、嘉奖、返还一定比例的企业所得税、企业资质升级等;工程验收不合格,不但要取消工程合格金,情节严重的还要处以罚金,触犯刑律要依法追究,还有企业资质降级,媒体曝光。

  我国的保障房已经变味,大多是普通商品房,由地方政府开发和分配。由于中央不许拉高地价房价,无暴利可图,因此保障房开发进展缓慢。如果用委托建房代替政府建房,划清地方政府与委托建筑商的职责,保障房开发的前景十分乐观(这里说的保障房指廉租房)。

  三、关于自建房

  自古以来,自建房是最基本的建房模式,改革开放以来,自建房这种建房模式解决了全国农民的居住问题,也解决了数以亿计进城农民的居住问题。

  自建房形式多样,除少部分城镇居民的住房自建自住外,应大量进城农民之需,城乡结合部的农民自建住房出租,农民工自建住房居住,企业自建宿舍为务工人员提供住所。数以亿计的农民居住的自建房并未经招拍挂拿地,说明即使不谈房价高低,就需求量和房价而言,招拍挂供地无法满足大量进城农民的居住需求。

  目前需政府给政策,让自建房合法化。在本市本县城市建设规划的框架下,规范自建房用地,规范自建房建筑标准。我们需对自建房有一个基本的估计,那就是我国建筑行业人才济济,即使自建房是高层建筑,也可以保证建筑质量,为人们提供创业机会和就业岗位。

  四、关于小产权房

  这几年围绕小产权房是否合法争论不断,城镇化迎来了为小产权房正名的机会。

  小产权房可视为用合作建房或自建房的方式开发的没有名份的普通商品房。小产权房顶着五证不全和被拆除的压力建起来,说明小产权房是应市场之需而生,为一部分家庭解决了买房难的问题,也为政府分担了建房不足的困难。

  允许多元化建房,也就为小产权房正名扫除了障碍。小产权房合法化,可以消除开发商垄断建房的种种弊端,加快我国的城镇化进程。

  多元化建房与建设新型社区结合起来,将推动城镇化进程,逐步解决农民工进城定居的问题,同时也就解决了农民工子女在父母身边成长和上学的问题,使农民老有所养。当数亿农民在城镇定居下来,与城镇居民享受相同的服务,城乡二元结构随之解体,改革户藉制度水到渠成。这说明,包括小产权房在内的多元化建房意义重大。

  (2010-02-15)

  《多元化建房的构想》之二——政府大建保障房不可持续

  写在前面

  我国大力开发公租房为主的保障性住房将近一年了。

  2011年3月,我撰写《建保障房谨防重蹈大跃进覆辙》,分析政府大力开发保障房的弊端。年关将至,中央正在制定保障房规划,地方政府与住建部正在签保障房“军令状”,此时此刻,我坚持发出微弱的呼声:政府大建保障房不可持续!

  当前大建保障房的做法与1958年大办粮食的做法相似,都是政府用行政手段动员和组织大干快上的经济发展模式(当年称大跃进,现在称跨越式发展)。1958年政府大办粮食的结果是大饥荒,现在,政府大建保障房的结果是住房错配、空置与短缺并存。

  前事不忘,后事之师。反思大跃进的教训,分析当前的大建保障房,发现我们是在路径依赖地推行大跃进的经济发展模式,这是被实践证明不可持续的经济发展模式。

  当年搞大跃进,大江南北听不到反对的声音,直到出现大饥荒,大跃进才叫停;现在大建保障房也是大江南北听不到反对的声音,为避免重蹈大跃进覆辙,我奋笔直书,希望管理层倾听不同的声音。

  ﹡﹡﹡

  我国住房制度改革以来,保障中低收入家庭住有所居一直是中心议题。今年初,以强化政府公共服务职能为由,政府大力开发公共租赁房(公租房)。虽然公共租赁房冠有“公共”二字,其并不属于公共服务的范畴,公租房具有商品属性,是普通租赁房。

  这几年,经济适用房、两限房、限价房、政策房、廉租房、公租房陆续登台亮相。其实,这些名目繁多的住房可统称为普通商品房和普通租赁房,与高档商品房和高档租赁房一起,向市场提供门类齐全的高、中、低档商品房和租赁房。然而,我们以保障中低收入家庭住有所居为由,人为地设置繁多的住房类型,为行政权力介入住房市场提供通道,构建起政府开发的所谓保障房市场,实际上,可视为政府为高房价托底的措施。

  以经济建设为中心,并非政府直接参与经济活动。政府是行政机构,无利润来源,用财政税收和调集社会资金大建保障房是越位。如果换个角度分析以经济建设为中心的含义,发现其危害是,政府集拿地、建房、监管施工、监管分房于一身,由垄断土地市场演变为上下游一条龙,全面垄断保障房市场这个怪胎。

  今年,在中央提出的3600万套保障房奋斗目标指引下,保障房大干快上,有如1958年大办粮食重现。姑且不论大建保障房的后续资金如何筹集,仅从保障房分配上,就出现了不能自圆其说的矛盾。如,政府分配公租房时,如果按低收入家庭、中等收入家庭的梯次分配,收入高一些的家庭将排在后面轮候,结果是相对贫困的家庭先住上公租房,然而,贫困与否都需要一处住所,无先后次序之分。如果不按这一标准分房,标准一灵活,将给行贿受贿提供机会,需要住房的家庭难以得到住房保障。

  实际上,需要政府提供住房保障的是失业、残疾、天灾人祸致贫等弱势群体。对于这个群体,政府发放住房补贴帮助租房,他们也就得到了住房保障。这样既为需要住房保障的弱势群体提供了帮助,又充分利用了现有租赁房市场的资源。

  政府的职责是为弱势群体建廉租房,廉租房建成后,用现金补贴的方式让他们租廉租房,这是住房商品化应有之义。用现金补贴与实物补贴提供住房保障的效果不同,而我国选择的是用实物补贴的方式提供住房保障,这是问题的症结所在。

  从中央到地方自上而下分解建房指标,形成的摊派建房,难以按弱势群体的地理位置分布和变动情况建房。地方政府为了完成上级下达的建房指标,为了创政绩,就得急功近利,追求短期效应,难以按市场需求建房。

  政府充当保障房市场的主体意味着政府成了开发商,政府组织分房意味着政府成了中介机构,这都超越了政府的职能。按政令建房不但会增加建房环节,提高建房成本,面对千变万化的市场政府往往反映迟钝,导致错建和错配,并且,增加建房环节为行贿受贿提供了机会。将经适房换为公租房这一称谓,仍然会产生经适房暴露的弊端。

  因此,政府开发保障房将导致住房资源错配,空置和短缺并存。

  我国也不能像城市国家新加坡那样为全国人民建房。2009年的新加坡人口374万人,一个家庭按3.5人计算,政府建造区区80万套组屋,就能为80%的国民提供住房保障。作为国家与城市合一的国际大都市新加坡,政府廉价出售组屋,让新加坡人向外来人口出租组屋的部分房间,不但让新加坡人当上了小业主,有了收入来源,还满足了外来人口的租房需求。城邦小国新加坡地处马六甲海峡咽喉,得天独厚的地理位置使之靠国际贸易赚外国人的钱,用来建组屋可让国民长期受益。中国是一个农业大国,农民多达9亿,无法移植不需要农业和农民的新加坡的住房开发模式。

  我国的现状是,推行住房制度改革13年来,至今仍停留在为城镇居民改善住房和为投资投机者建房,农民工分得政府提供的保障房凤毛麟角,可是,95%的农民工符合住保障房的条件,是隐含的轮候一族。问题是,政府并无财力为这个庞大的低收入群体建保障房,如果强上硬拉弓,也是羊毛出在羊身上,让全国人民(包括农民工)实物补贴少数家庭住保障房,这是劫贫济富的住房开发模式。

  另外,政府运作资金效率低、雁过拔毛,滋生腐败等,也说明政府为中低收入家庭建房只是一个美好的设想,数亿农民工家庭难以住上政府建的保障房。作为一个大家族,家长包揽家族成员的住房问题可以运作下去,作为一个大国,包揽几亿人的住房问题带有理想主义色彩,是乌托邦。

  住房是不动产,一旦建成就被固定在某一块土地上,不能像衣帽,通过流转或出口销售。住房是耐用消费品,不能像衣帽那样通过时间来消化生产过剩。如果不以市场需求建房,而由中央下指标,向地方政府分摊指标建房,随着时间推移,将积累大量空置房,给子孙后代留下千年风蚀不了的钢筋水泥建筑垃圾,浪费土地资源。

  我国住房制度改革以来,政府开发保障房是房价居高不下的权宜之计。问题是,行政权力介入会变成一场建房运动,其结果危害巨大。因此需调整政策,及早取消政府开发保障房这一制度安排。并且,大建公租房形成的“以售为主”向“以租为主”转变,是对1998年以来住房商品化改革的否定,如此重大的政策转向需充分论证。

  在战争动乱和战争动乱恢复期、突发灾害、国防所需等情况下,政府直接参与经济活动,保证全国上下步调一致,一切行动听指挥,可以收到好的效果。和平时期用战时的办法,通过搞运动来发展经济,不但效果差而且风险大。当前我国处于和平发展期,需放弃通过搞运动来发展经济,政府大力开发保障房属于放弃之列。

  我国应当选择什么样的住房建设模式呢?选择多元化建房,辅以土地交易制度改革和房地产税收制度改革,房价虚高、住房错配、空置等问题就能解决。此外,相对政府建保障房保就业,多元化建房也能保就业,而且是市场真实需求提供的就业。

  (2011年12月26日)

  《多元化建房的构想》之三——杂谈小产权房

  2013年11月22日,国土资源部和住房城乡建设部联合下发紧急通知——《坚决叫停在建在售小产权房》。通知指出: 建设、销售“小产权房”,严重违反土地和城乡建设管理法律法规,不符合土地利用总体规划和城乡建设规划,不符合土地用途管制制度,冲击了耕地保护红线,扰乱了土地市场和房地产市场秩序,损害了群众利益,影响了新型城镇化和新农村建设的健康发展,建设、销售和购买“小产权房”均不受法律保护。

  两部委给小产权房戴了八顶帽子,用现行法律法规审视这八顶帽子,应该说尺寸大多合适。小产权房确实不符合现行法律法规,可是,改革就是要废除不合时宜的现行法律法规,就是要废除阻碍社会经济发展的现行法律法规,因此,需改革笼罩在小产权房上的不合时宜的现行法律法规。

  两部委坚决叫停和坚决查处在建在售小产权房,除了扒几栋甚至几十栋房子外,遏制不住小产权房风起云涌。现实也给出了答案,如北京市国土局相关负责人通报,去年北京市公布的79个小产权房项目,位于怀柔的3个项目已拆除,累计查封施工工地71个,拆除售楼处29个(房山22个,怀柔6个,延庆1个);行政处罚72个。

  上述执行情况与今年小产权房的火爆相比,说明国土部2012年下发《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的通知》后,虽然扒了一批小产权房,之后建的小产权房比扒掉的小产权房更多。因此可预期,这次两部委下文件,下面就扒房子,明年会有更多的小产权房拔地而起,原因很简单,数亿农民工为市场提供了巨大的需求。大禹治水的道理告诉我们,面对滔滔洪水宜疏不宜堵,两部委的官员绝顶聪明,遇到具体问题却违反常识行事。

  有报道称,深圳某地不但建了一百多栋小产权房,还有高达30层的小产权房。定性小产权房违法,就能下命令拆除这些房子吗?不能拆除深圳为代表的全国各地在建在售的小产权房,2013年11月22日下的文件又变成一纸空文。

  推进城镇化这些年,我国政府没有给农民工建规划内的住房,如果没有小产权房,数以亿计的农民工就没有房子住。现在,进城农民工除了住工棚、地下室、工厂集体宿舍、自己搭建的简易塑料棚外,住的都是小产权房,小产权房是城郊农民为这一数量巨大的农民工群体盖的廉租房。

  在我国,约98%的农民工受户籍限制,没有资格、没有权利也没有钱购买或租住政府规划修建的住房,这使小产权房应运而生。鉴于小产权房的特殊功能和使用价值,我们不能否定它,也无法否定它。

  两部委重申小产权房违法,可农民工进城打工并不违法,既然进城打工,就需要住处,两部委禁止建小产权房,农民工上哪里住呢?如果让农民工睡大街,中国不就乱套了吗,要知道,农民工与城市居民一样,每天晚上都需要有一个睡觉的地方,这与人需要吃饭一样重要。现在的政策是,给城市的原住居民盖房子,不给进城的农民工盖房子,又不许城郊的农民(这些以村干部为主的农民已经变成了地主)为进城农民盖房子,这会把农民工逼向死角。

  拆房容易建房难。两部委一道命令,接着就在首都北京动用挖掘机、推土机,大张旗鼓地拆除小产权房。问题在于,政府又不能为农民工建大产权房,这样令农民工居无住所,是挑战农民工的生存底线,哪像两部委下达通知说的是在维护群众利益呢。

  虽然小产权房不符合现行法规,但面对我国高企的房价,小产权房为许多家庭改善了居住条件,为政府不建农民工住房补位。尽管小产权房问题多多,但在解决数以亿计农民工住有所居中功不可没。

  无须讳言,我国的城镇化是土地的城镇化,将农用地转为城市土地,用来为城市居民建改善性住房(包括棚户区改造,建新城等),为政府官员和富人们盖多套住房,为行贿者向官员提供几十套甚至上百套住房,唯独不是给亿万农民工建住房的城镇化。

  小产权房是市场化的产物,小产权房能够大建特建且销路很好,说明市场存在这种需求。小产权房又是我国房地产政策不当的产物,使得小产权房名不正,言不顺。因此,需给小产权房正名,由不合法的小产权房转为合法的大产权房,名正了,言就顺了。

  小产权房只能靠中央制定政策来解决,不能靠拆除小产权房来解决。

  如果按自住和租住分类,有自住小产权房,有租住小产权房。如果按楼层分类,有高层建筑的小产权房,有平房建筑的小产权房。特别是出租用小产权房,主要是为农民工提供住所,不让建小产权房会断了农民工的生路。

  面对巨额的小产权房存量,需要政府用疏导的办法解决。我设想的疏导办法如下。

  对已出售的小产权房,城郊农民就像开发商一样,与住户已经钱物两清。因此,对拥有小产权房的住户开征房产税时,补缴一定比例的土地出让金就可以解决问题。

  对出租用的小产权房维持现状。政府向房东开征了经营所得税的继续征收,没有向房东开征经营所得税的暂不征收,以避免房东将纳税金额转移到租金中,导致租金大涨。待整套改革措施见效后,再处理这一遗留问题。

  大家知道,住政府建的廉租房租金低,由此推理,住城郊农民建的廉租房也应租金低,暂不征收房东的经营所得税,可视为政府给农民工的隐性补贴。

  对在建的小产权房,要求停建,违者重罚,但不要干拆除这种毁灭财富的事情。

  对在售的小产权房,通过质量验收合格后,转为大产权房。转为大产权房的标志是向购房户开征房产税和补缴土地出让金,并规定小产权房过户大产权房之日起,开征房产税和补缴土地出让金。未按税务部门规定时间纳税的房主,需补缴滞纳金,如拖欠不交,不但要如数缴纳房产税和补缴土地出让金,还将缴纳累计计算的滞纳金。

  小产权房转正为大产权房,是打破开发商垄断建房之需,是房地产税制改革、土地制度改革、多元化建房这三项相互联系、相互影响的重大改革的具体措施,不但易于操作,还能消除小产权房价格飙涨造成的危害。

  (2013-11-27)

  附:普通租赁房与廉租房的关系

  1998年的国发23号文明确,“1998年下半年开始停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化”“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”。

  然而经过十多年运作,我国不但没有建立起以经济适用住房为主的住房供应体系,还派生出名目繁多的住房:经济适用房,商品房,高档商品房,普通商品房,两限房,限价房,政策房,集资房,自建房,廉租房,公租房,高档公寓,普通公寓,小产权房,等。开发如此繁多的住房类型,是行政权力介入住房市场的结果,然而,政府官员插手经济活动又为暗箱操作、权钱交易提供了机会。

  住房称谓与税种称谓相似,是所属领域的基础工作,只有统一住房称谓,才能有的放矢地开发,将住房商品化(货币化)的改革落到实处。

  上述名目繁多的住房类型需要简化合并。按住房是否自有自住分类,可分为商品房和租赁房两大类。其中,商品房包括高档商品房和普通商品房,租赁房包括高档租赁房和普通租赁房。这样一来,名目繁多的住房都可以归并到这两大类四种住房中。

  廉租房比较特殊,是政府开发的非商品化住房,是收不回成本的住房,需靠财政补贴建设和维护。廉租房可划归普通租赁房,或者说,普通租赁房包括低价租赁房和廉租房两种。所以私人提供的低价出租房属于普通租赁房,政府修建的新旧廉租房也属于普通租赁房。

  按照上述原则分类,开发和管理住房市场就变得简单了。显然,获住房补贴的低保户,不能购买高档商品房和租住高档租赁房,只能租住普通租赁房(包括政府提供的廉租房)。其他住户不论收入高低,可以购买市场提供的普通商品房和租住普通租赁房,有如收入水平高的人可以买大路货、吃盒饭一样。

  对低保户要停止住房实物补贴,向货币补贴过渡,让低保户自主选择普通租赁房租住,包括政府提供的新旧廉租房,私人提供的低价租赁房。为什么用货币补贴而不用实物配租呢?因为货币补贴无后遗症。低收入人群是一个变动的群体,富裕家庭遭天灾人祸会致贫,需要住房保障。低保户可以脱贫,如孩子上学期间的低保户,孩子就业后脱贫,需取消住房补贴,让其租金自付或退房。实物配租处理起来就很麻烦,政府不能强制脱贫家庭搬出分配给他的住房。

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  • 博主好久不来论坛啊 身体可好啊
    2014/11/28 17:16:42
  • 住房高端靠市场,中端靠限价,低端靠保障的提法也有问题。一、房价包含着地价,是士地进入房屋自由买卖的结果。那么土地的买卖符合规定吗?二、在土地的买卖中,实际卖方只有政府一家。实质是一个单一的市场。三、在这种市场条件下,房价越来越高,则意味着进入保障系统的人越来越多,结果财政负担越来越重,并且恶性循环。四、在较大城市房价起码砍掉100多万,才是中等收入以上的人接受的。如果,中等收入以下的人,另有渠道解决住房问题,等于说他们靠一纸政策扯平了与他人的差距,这样将会挫伤人们的积极性,不利中产阶层的形成。所以住房问题的解决首先来自于对住房功能的认识,如果认为是基本生活条件,那么应该和水、电一样在一定范围内对谁都同等价格。没钱也该住房,有钱也不应该多付钱。房价反映的是土地问题,这类不可再生的稀缺资源能靠市场化的办法解决吗?能又该怎样?不能又该怎样?
    2014/3/9 9:52:55
  • 城镇放开多元化建房很难,在我们这种环境下,执政者有着长期的固化统管一切的思维,同时私有产权目前的保护环境还是不容乐观的!他们很难放弃这方面的管制!
    2014/3/9 0:24:43
  • 定地价的基础上竞房价。一、百姓购房有预期。二、政府土地收入有计划。三、房地产企业摒弃“屯地、屯房“投机式的谋利方式,而走上提高产品内涵,加强企业管理,扩大市场份额,发展企业的经营之道。
    2014/3/8 7:19:44
  • 明知道现在房价虚高,为什么还要去买2套房,就是一种投机心理在驱动。如果对2套房征收重税,空置房不用调控,会主动抛售,鬼城就会自然消失,刚需们就会去住。
    2014/3/7 9:17:08
  • 为什么天价房与空置房并存,说明房价虚高,投机房超多。高房价与低收入的矛盾如何解决,资源浪费如何遏制,只有2套房征税,才能遏制投机心理,回归住房的居住天性。同时消除房屋的产能过剩和环境污染。
    2014/3/7 8:58:15
  • 合作建房可以作为一种手段,打破开发商的垄断,但是还是要政府公权力部门来组织和主导。毕竟城市需要一定的规划,乱搭乱建会惹出更大的问题。

    商品房和廉租房系统应该分属于不同的政府部门分管,商品房归商业部,因为它其实是一种奢侈商品,可以炒作的。而廉租房归建设部,属于保障民生的,不可以炒作,只能微利。法律应该规定一个城市两种房屋面积的比例,建议廉租房系统超过80%的房屋总面积。而20%的商品房可以让玩家们炒,炒到天价老百姓也不管,反正是有钱人的游戏。80%的房子是供老百姓过日子的,必须平价。

    凡是获得某城市定居资格的国民(比如在某城市有稳定工作,且交税满5年...),就可免费分配一块廉租房土地的期权,用来参加政府主导的廉租房项目。因为中国的土地法定是属于人民的,每个老百姓都是中国土地的主人,那么分配一块土地供自己居住是天经地义的,不应该出钱买本来就属于自己的东西。这是跟商品房最大的不同。商品房是有钱人额外占有的资源,不存在免费问题。

    在构建廉租房小区的过程中,也应该充分发动群众,政府同居民共建廉租房小区,而不是像现在这样由政府暗箱操作,模仿商品房的流程,结果无形之中推高了廉租房的造价。例如,政府部门要推出一片廉租房小区的规划之后,可面向全市具有居住资格的,且仍然没有使用自己那份土地期权的人招募居民。招募到足够多的居民后,土地期权换取规划中的小区土地;每个小区居民须预交建筑成本,例如1500/平米,现金不够可自己去办银行贷款,类似购期房,。而在政府的主导下,这些居民立刻成立该小区业主委员会,地位上相当于股份公司的法人。这样土地也有了,流动资金也有了,规划也有,小区项目的监理人也有了。万事俱备后,政府就可以退居二线,辅导“业主委员会”按照法律程序进行招标。招到建筑公司之后,政府辅导“业主委员会”自行施工过程中的有效监理。如果有拆迁工作,也可以交给“业主委员会”去办,人民内部矛盾,自己协商去。

    这样做的好处是解放了政府,政府只起组织和监管的工作,建房中后期基本上依靠居民自己的主动性来推动项目进行。这些人是在建自己的房子,他们会偷工减料?他们会在招标过程中贪污受贿?他们会故意虚报建筑成本,抬高建筑费用?他们会故意拖延工期?呵呵,都不会,除非所有人都脑袋进水了。
    2014/3/7 3:02:35

  • 多元化建房?與虎謀皮而已,既得利益者還要靠着這個喝血呢。妳真敢想。
    2014/3/6 21:34:16
  • 堅決不贊成房產稅,為何現在的房子這麼貴,就是包含各種稅收,而房產稅會加大房屋的持有成本,推高房價,而增加的那部份一定是由普通消費者買單。希望通過二套房增稅來擠出存量住宅是不現實的。
    2014/3/6 12:41:33
  • 房地产面临的主要矛盾是大部分地区产能过剩。如果再搞多元化建房,将更加浪费,损失将更大。盘活现有房地产资源,才是符合科学发展的高招。如何盘活现有房地产资源,征收2套房税收,剩余产能就不会继续扩大,大量空置房将被迫入市。
    2014/3/6 8:41:05
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老五届学生,现已退休,有30年国企工作经验,以及近十年对中国经济改革的思考。主要研究资本市场改革、住宅市场改革、金融机构改革,国有企业改革,已形成一套相互联系,比较完整的理论体系。


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