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眼花缭乱的楼市究竟何去何从
2014-03-06
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一直都备受关注的楼市、房价,这几天最热闹、最闹腾。前天传言杭州打响春节后房价下调第一枪,后来头衔为全国房地产经理人联盟副主席的余英发微博说他亲自打电话询问了楼盘经理,说绝对没有这回事。接着有传言兴业银行全面停止房地产贷款,多家银行也开始跟进。最后又说兴业银行此次业务窗口指导仅针对地产夹层融资与地产供应链融资,并非全面停止房地产贷款。其他一些银行出来澄清说,并非全面停止,而是暂时性整理修正。并声称这是正常的经营行为。

  面对烟花缭乱、满天飞的消息,市场和市民亟待拨开乌云见晴天,澄清谣言觅真相。对此,经济参考报记者实地跟进调查,进行了权威真实最新的报道。2月24日该报报道说,继浙江杭州北海公园项目楼盘均价直降2000元,给杭州乃至全国楼市投下一枚“重磅炸弹”后,江苏常州“雅居乐星河湾”楼盘也加入降价行列,单价直降5000元。与此同时,杭州方面,距离德信北海公园宣布降价不到24个小时,其不远处的天鸿香榭里也率先跟进,并打出广告宣称“直降6000元/平方米”。 随后,杭州地产界人士称,在德信北海公园、天鸿香榭里放出降价消息之后,杭州已有不少开发商已经开会商讨应对事宜。其中,协安紫郡和蓝郡两项目双双推出“限量特惠一口价”优惠措施。有专家证实杭州确有楼盘降价幅度为约20%。至此,杭州楼盘打响春节后中国降低第一枪得到了证实。否认降价,把降价说成是谣言的谣言,已经被真相揭穿。

  从此窥视出,房地产既得利益者拼命维护高房价,不惜使出歪曲事实真相、胡说八道、胡言乱语的丑恶嘴脸。这些既得利益者的全部理论只有一个字——涨!他们的所有能耐只有两个字——忽悠!当然,这种忽悠往往能够得逞,但却是一时的,而不会是长久的。今天他们的忽悠就遇到了前所未有的挑战,狐狸尾巴将要露出来了。

  无论如何否定和回应,兴业银行停贷是事实,并不是空穴来风,所有银行收紧房地产开发贷和个人按揭贷款也是不容否认的事实。从本质上来说,商业银行发放房地产贷款的内生动力已经荡然无存。从经营角度看,不只是首套房贷款,包括所有个人住房贷款,按照现行基准利率,银行根本不赚钱甚至赔本,哪来的房贷积极性?况且,房地产贷款的市场风险已经越来越大,加上银行受到互联网金融的冲击,赖以放贷的稳定性资金来源的存款等面临空前危机,一轮又一轮的流动性危机,银行岂能将资金投放到动辄十年甚至二十、三十年的流动性最差的按揭贷款上呢?因此,银行收紧房地产贷款只是开始,未来将会越来越紧,全面停止房地产贷款的可能性非常之大。

  中国房地产风险已经到了最危险的时刻。中国房地产泡沫的严重程度可以简单用两个指标来说明,一是截至2012年底,全国存量住房约179亿平方米,合计总市值约100万亿元;如果算上农村房产、小产权房和城市商用房产,总值约200万亿元,与GDP之比分别为193.4%和388%,分别高出美国2005年房地产泡沫达到历史最高点172%的21.4个百分点和216个百分点。中国的国民产出根本支撑不了如此庞大的房地产价值。二是房价收入比已经高达百分之十几甚至二三十之高,高出美国5-20个百分点。

  中国房地产疯狂野蛮发展主要是依靠高负债、货币高投放支撑的,一旦泡沫被刺破其破坏性是空前的。截止2013年底,房地产贷款余额达到14.61万亿元,新增房地产贷款2.34万亿元,同比多增9987亿元,增量占同期各项贷款增量的28.1%。2013年近三成贷款投向房地产领域。加上信托等影子银行资金大举进入到房地产领域,带有金融属性的负债性货币信贷资金占到房地产总投资的50%以上是一个保守估计。

  未来随着美国量化宽松政策的坚定退出,刺破中国内地楼市泡沫的可能性非常之大。在1月份已经缩减100亿美元后,2月份再次缩减100亿美元,2月份减少购买200亿美元。这使得过去流入新兴市场的资本资金大幅度撤离,造成新兴市场体国家较大幅度的货币贬值波动。笔者就曾经预言,人民币只是短暂看来不受影响,最终不可能独善其身。从2月19日开始人民币已经连续四日大幅度贬值看,不幸被笔者言中。如果继续延续贬值走势,很快国际资本就会较大幅度撤离中国内地,这将不排除刺破中国的楼市泡沫。香港楼市泡沫正在破灭的消息已经密集传来。

  从国际国内多重因素分析,中国内地房价都没有任何再上涨的理由,房价掉头向下应该是大概率事件。应该引起投资者密切关注的是,今年以来的大多数城市楼市成交量异常低迷,一些城市开始降价,以及一些银行从严方向调整房地产政策,都是自动自发的,都是基于对市场走势的预判,都是市场化因素起主要作用的。政府并没有再加码调控政策。这就预示着,市场本身已经不能承受高房价之重,市场机制主导的供求双方开始变化,市场发出了房价调整下降的“吼声”。这比行政手段更加有效,更加可怕。

  聪明的李嘉诚去年就开始撤出香港和大陆地产物业;曾经预测房价要涨到80万元一平方米的董藩教授,日前在其微博竟然开始五折(按照2009年购买原价)卖房;就连任志强也一改口风认为,房地产风险已经很大,房价涨幅将会下降。

  因此,一旦杭州降价的星星之火开始燎原,那么,根据中国买涨不买跌的传统心理预期,房价出现较大幅度下降的可能性极大,甚至崩盘都是有可能的。

  投资者、银行包括自住型购房者都要擦亮眼睛,要小心谨慎了,不能再被忽悠了。

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  • 商業地產風險最大,融資成本最高,而且最近5年的供應量實在太大了,又趕上了互聯網購物時代,商品房價格上漲更是擠出商業地產的融入資金和居民消費。所以個人判斷房價下跌一定是從商業地產開始。如果商業地產都沒有大動作,那現在普通住宅的價格下降就是小概率事件。
    2014/3/6 12:34:17
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笔名常亮,1961年生人,一个在金融战线奋斗20余年的资深金融工作者。酷爱经济、金融研究,利用业余时间进行新闻时评写作。每每遇见一些敏感新闻不由自主就想说几句,写几段。当然,一直遵守“有话好好说”的训言,善意的批评,沉思的建议,目的只为了推进伟大祖国复兴的进程。
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