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泡沫正破灭 2014年房价跌50%
2014-01-21
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  高利贷出问题房价更撑不住

  记者:限购限贷下,目前房价出现了松动,如何看现在的房地产市场?

  谢国忠:当今的高房价是很多因素作用的结果,泡沫总有一天会破,现在已经开始破了。最后一波房地产泡沫是靠高利贷推起的,现在高利贷出了问题,房价也支撑不住了。

  记者:你之前说中国的房价下跌50% 很正常,什么时候会发生?

  谢国忠:我原来认为是在2012 年,今年年初我改变了我的预测,当时认为今年下半年将开始下跌,但这个下跌不是一步到位的,先期先下跌20%-30% ,之后可能会有反复,到2014 年会出现房价下跌50% 。

  谢国忠:房产泡沫破灭对中国是大好事

  记者:你是说中间还会有反复?

  谢国忠:是的,就好比A 股从6000 点下跌,跌到5000 点的时候就会有人进场,托一托。捞底的人总会有的。房价下跌20%-30% 之后,急需买房的和一些投资客会进场,交易量会起来,这中间可能会有反复。

  现在工薪族的工资怎么买得起房子? 像二线城市一万块钱一个平方米的,有多少人买得起? 这个市场主要是投机需求,这个又主要是银行贷款来的。泡沫有多大? 所以房地产进入了一个大幅度下降的时代是不可避免的。

  记者:包括任志强(微博)在内的一些人认为,黄金地段的房价不会跌,因为资源稀缺。

  谢国忠:不下降是不可能的,曼哈顿的房价也会跌。

  再过10 年,中国人口开始下降,10 年后房价不会涨起来了,只会掉不会涨。任何一个人口开始下降的国家房价只会掉,当时日本每年房价下调7% 。人口老化是一个巨大的力量,以后对中国影响非常大,人口老龄化后一个社会负担越来越重,人口老龄化以后不要谈楼市会不会涨,是不会涨的。

  刚需是炒出来的概念

  记者:你怎么看通过限购这样的行政手段调控房地产?

  谢国忠:由于出了这个政策抑制了房价,所以房价的高点没有我预想的那么高,就好像是股市5000 点的时候一系列政策组合作用,没有让它涨到6000 点再往下掉,而是从5000 点往下掉。但结果是一样的,最终都是要掉到2000 点。

  记者:那银行提高首套房贷的利率呢? 是不是也误伤了不少刚需?

  谢国忠:京沪80% 都是外地人和多套房的人,不是刚需,刚需是炒出来的概念。至于首套房的利率,这是市场调节的作用,因为通胀预期上升、信贷管控,资金价格高了。面粉贵了面包当然也得贵。

  记者:前阵子银监会说中国的银行业能承受房价下跌40%? 真的跌40% 中国银行体系承受得了吗?

  谢国忠:中国的房地产泡沫跟其他国家的不一样。现在是通过房地产转移到政府,股市的投资会有一系列的后果,银行出现一些坏账是不可避免的,钱是政府拿的,坏账也是政府的事。我觉得是一个口袋放到另一个口袋的事,没有那么严重。

  记者:你建议投资者尽快卖掉手中空房,卖掉房之后买什么呢?

  谢国忠:先留着,现在人民币不会贬值,不管内部通胀有多少,不敢贬值,贬了的话所有的钱都会流出中国。

  不过现在卖的话肯定卖不掉,很多朋友卖房子都没人看,没办法只能熬。如果这时有人来看你的空房子,一定要卖了,这是个好机会。如果下一次房价掉的话要持续掉三四年。

  泡沫崩溃时做什么都没用

  记者:你对最近提出的微调有什么看法?

  谢国忠:在泡沫崩溃的时候做什么也不管用。其实在2008 年就应该让它崩盘,但后来政府大量发行货币,又把它撑起来了。这次泡沫崩溃,救市的资金会比2008 年的更多。记者:那像2008 年大规模救市的历史会重演吗?

  谢国忠:2008 年、2009 年十万亿钱砸进滋生泡沫现在可以吗? 政府是不敢做的,政府是受限制的,在货币政策上是受限制的,它是不可能像2008 年这样做的。记者:这轮调控后,我国房地产市场会如何发展?

  谢国忠:房地产物归原主,地段好收入较高、租不出去的地方房价都会崩。

  目前中国有2 万多家开发商,其实2000 多家就差不多了,到时候政府会引导房地产行业的整合。

  大幅度减税时就要买股票

  记者:最近在财税改革上也有一些新动向,如何看最近的增值税改革?

  谢国忠:中国需要减税,就意味着政府要让利,就是政府要少收钱了。现在中国调整的核心是政府要减税,要让利给老百姓,现在做的营业税变成增值税是第一步。

  记者:什么时候才会见成效?

  谢国忠:在经济很差的时候才有可能进行实质性的财税改革。

  政府大幅度减税的时候牛市来了,股市见底的时候是楼市崩盘的时候,如果有一天你看到中国大幅度减税的话,你就去买股票,下一个阶段你就发了。记者:股市是经济的晴雨表,A 股为何一直萎靡不振?

  谢国忠:高利贷20% 的利息把资金吸收。现在开始在局部地区崩溃,在接下来的12 个月内将在其他地区陆续崩溃。高利贷实质上是一个旁氏游戏,用新钱还老钱的模式不可持续。12 个月你不断会看到这样的事。

  记者:是说等12 个月后,高利贷问题解决后资金流入股市,中国就能有一轮牛市吗?

  谢国忠:不是牛市,是个反弹,房地产价格降,量上去后,会有一定反弹,公司不赚钱哪里来的牛市啊?20 年技术性的上上下下,中国股市的牛市必须是,政府进一步改革,转变成一个服务性的机构。

  未来十年中国都面临通胀压力

  记者:你觉得现在通货膨胀水平已经见顶了吗?

  谢国忠:现在工资这么涨,怎么可能通胀见顶了呢? 通胀仍是中国面临的主要挑战。过去十年间,货币供应大幅增长,正在造成通胀的后果。现在的货币增长尚未低到可以消除通胀的水平。

  记者:这轮通胀会发展到什么地步?

  谢国忠:中国的通胀是一个长期问题,如果政府放钱,宽松货币政策,那么就会严重点,如果不放钱可能会好一点,未来10 年中国都将会面临通胀的巨大压力。

  记者:会一直处在6% 这样的高通胀吗?

  谢国忠:劳动力和能源价格占整个成本的一半,这两个要素价格在快速上升,通胀会持续。

  记者:目前大家讨论比较热的,中国经济是否会硬着陆,你怎么看?

  谢国忠:目前来看中国经济只会是软着陆。软着陆的原因是由于中国的信贷体制特性。在中国,借贷双方一般都是政府所有,所以贷款重置也是很自然的过程,当借款无法偿还时,其资产通常不会被没收清算,只要货币相应保持增长,就会不断转化为需求,名义GDP 的增长将会与M2 保持一致。

  (来源于《新京报》)


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  • 2014 还没过去,按阳历算还有4个月,按阴历算还有……也许6个月吧,局势越来越清晰了
    2014/9/3 13:19:19
  • 本人认为谢先生与牛刀一样,所有理据、分析及结论都是符合经济学说的。如放任市场自由发展,楼市早就按二位先生所预测~爆了十次八次了!可惜,二位先生无可能预测到政府的行政干预~说白了以他们正义的思想是无法想像到政府可无耻到大肆印钞抢掠百姓财富的地步,亦无法联想到内部大奸细奸们为了既得利益集团的私利、为救欧美而牺牲民族利益4万亿10万亿地慷13亿百姓之慨、错失市场自我纠正良机造成骑虎难下劣势。再次,老百姓也看清楚政府是完全无道德的,深知如迟些将钞票换成实物、钞票就变成废纸!
    2014/2/8 1:00:53
  • 泡沫是迟早会注定破灭的,越早破灭对国家和人民的伤害必然就越小,若越迟破灭其杀伤力必然就越大,对于国家和人民的伤害也必然就越大。俗话说得非常对,树是无论如何都无法长到天上去的,爬得越高必然跌得越重!房子完全是人人都须要的并且是非常重要的民生必需品之一,怎么可以随便让人们随心所欲和为所欲为地投机倒把操作呢?这是任何国法和天理都无法容忍的事情啊!
    2014/1/25 8:52:19
  • 高利贷20% 的利息把资金吸收。现在开始在局部地区崩溃,在接下来的12 个月内将在其他地区陆续崩溃。高利贷实质上是一个旁氏游戏,用新钱还老钱的模式不可持续。12 个月你不断会看到这样的事。
         人们都在问钱那去了?
    2014/1/24 21:16:18
  • 最后一波房地产泡沫是靠高利贷推起的,现在高利贷出了问题,房价也支撑不住了。
         这个观点可观察。
    2014/1/24 21:14:47
  • 谢哥哥尊重一下自己好不?2014房价下跌50%?!!泄愤吗?
    2014/1/24 8:41:58
  • 谢国忠和牛刀是师兄弟,唱衰房价十多年,死不悔改。

    如此观点,有不如无。
    2014/1/23 18:54:56
  • 十年来,听了你们的话的人,都肠子悔青了。
    2014/1/23 14:40:17
  • 12楼说的有点道理。房地产的涨跌取决于国家宏观调控政策的需要。
    2014/1/22 14:07:44
  • 有些人吹牛不打草稿,有些人预测不打草稿
    2014/1/22 0:31:24
  • 无聊,首付30%加上还了几年自付都接近40%,你跌40%不还是你自己的钱,愿意白交钱你就跌呗反正你不还就别想再借了,白痴都明白这个道理!
    2014/1/22 0:09:37
  • 感觉许多事情说不清楚,因为不在同一起点。比如,你说佛教,他说耶稣,怎么可能谈到一起来呢?有人读的是西方世界的金融理论,怎么可能和读马克思资本论的人说在一块儿呢?两者本身就是对立的。如果能说到一起,那还真是天下大同也!
    2014/1/21 22:48:10
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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草根简介


《财经》特约经济学家、玫瑰石顾问公司董事。1960年出生于上海,83年毕业于上海同济大学路桥系,1987年获麻省理工学院土木工程学硕士,1990年获麻省理工学院经济学博士。同年加入世界银行,担任经济分析员。在世行的五年时间,谢国忠所参与的项目涉及拉美、南亚及东亚地区,并负责处理该银行于印尼的工商业发展项目,以及其他亚太地区国家的电讯及电力发展项目。1995年,加入新加坡的Macquarie Bank,担任企业财务部的联席董事。1997年加入摩根士丹利,任亚太区经济学家。
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