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为了忘却的纪念一:那梦幻的房舞
2013-12-25
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  (说明:文中数据仅供参考)

  今年上半年,全国306个城市土地交易15493宗,土地出让金1.13万亿,同比大增60%。其中北、上、广的经营性土地出让金1739亿,接近2012年全年1934.92亿的水平。2013年9月4日,融 创控股以21亿竞得“三环绝版地块”北京农展馆北路8号,折合楼面价超7.3万元/平方米,成为今年北京单价新地王。9月5日,香港新鸿基地产以217.7亿夺得上海市最后一块黄金地段:徐家 汇中心,成为上海新的地王。该项目可营业面积达70万平米,楼面地价约为3.09万元/平方米;该项目可能要投入超过400亿元,单就收回成本估计就要20年。出现土地的价格高过现房的价格 ,真是“猪下水贵过肉”。前后两天,两大城市分别造出新地王,可见地产们造市的急迫心情。如同股市的龙头股,后面的空间足够了,各线城市的哥们追赶吧,十分之一也有7300。事实上 ,很多排不上线的不知名的小城,乡镇也卖出了四五千,六七千,卖得理直气壮。

  和平与发展,是愿望也仅仅并且只能是愿望。在国家层面,用来忽悠其它国家,包括:和平崛起,不称霸。自从人类进入商品社会,就需要通过交换,买卖来互通有无;大至国家,民族 ,小至家庭都无法关起门过日子。除非继续茹毛饮血,刀耕火种不想发展(即便如此,如果殖民者盯上了那里的资源或土地,照样不行。)。当今是地球村,网络世界要想独善其身更无可能 。英国佬,俄国佬,美国佬都在阿富汗栽了跟斗,是因为那里一直刀耕火种;山地高寒民众与现代化格格不入。但进入新世纪,美国佬能定点击杀恐怖组织的头目,靠的就是他们也开始使用 手机,电脑被定位。

  要发展就有竞争,首先是对资源的竞争;你多人家就少。列强们牢牢把住世界各地的资源,早早关上通向发达国家的大门。我国获得三十年和平发展而没有发生争夺资源的战争,是因为 我们接受了欧美制订的供养规则:中国生产,欧美消费。

  今年,钢材卖出了白菜价。我国的钢铁产能早就世界第一,至今近10亿吨;河北的产能就超过整个欧洲,武钢80%的铁矿石依靠进口。主要靠房地产,汽车,造船和铁路来消耗这些钢材 产能。过去十二年全球大宗商品价格大涨中80%的增量需求来自中国,中国的经济总量居世界第二位,GDP占全球总量的8%,但消耗了全球45%的能源和原材料。按前年总能耗增长7%推算,如果 还是粗放型则要全世界的资源来支撑中国的发展。二氧化硫、氨氮、二氧化碳的排放量世界第一,长江沿岸平均30公里就有一座火电厂;华东地区的密度是西北地区的16倍,雾霾就是这样来 的。

  德国年轻人的租房率是77%,这和他们的房价无关,而是得益于非常完善的租房制度。发达国家买房的年龄均超过40岁,中国不足30岁。好处是面子里子都有了,坏处是锁定了大部分年 轻人的创造力;一旦经济进入萧条就会出现守着房子没饭吃的情景。中国平均的人口密度是每平方公里136人,位列世界第77位。以色列国土面积大约1.5万平方公里,大小相当于一个 100×150公里的地方。2012年2月,香港以45944美元的人均GDP位居世界第8位;但这个城市却有18%的人口处于贫困线(每月4700港元)以下。说香港人多地少是笑话(大陆类似的言论更是屁 话),那里有的是小山和海域,现代大型工程机械几天就能削平一座小山;是几大地产集团垄断土地的供应来维持高房价,几百万香港民众世代为它们打工;这也是近年香港动荡的原因之一 。新加坡、香港这两个城市过去成功的原因在于他们被腐败、低效的东南亚国家所包围,它们将自己定位为这些国家提供洗钱、走私服务的中心(新加坡近年也开建赌场)。

  政府从全能型转变为服务型会带来运行成本的降低,但地方政府对土地财政的依赖短期内不会得到根本改变。以房地产税代替土地财政,同样会被地方政府阳奉阴违。08年政府用四万亿 来推动中国经济渡过全球金融危机,地方政府的债券发行由此大幅增加。据估算,如今各省、市、县,镇和村的债务总额大约20万亿人民币,相当于经济总量的40%。但大多数地方政府债券发 行的偿债能力都不充分,从广场到路桥,投资的多是回报平平的项目,因此只能用发新债来还旧债,这种循环总有尽头,目前已离开可控的范围。银行为了赚钱使劲搞按揭贷款,房地产开发 商,炒家多方联手推高房价;没钱了就迫使央行再来一个四万亿,只要还有土地,照样能够通通贷出去。但以现有的土地供应量和存量,已导致很多地方的项目卖不动;再加上这两年地方债 务的快速增长,地方政府只能靠卖地还债,土地和房地产的供应进一步加大。

  据2012年统计公报,我国大陆15至59岁劳动年龄人口为93727万人,比上年末减少345万人,占总人口的69.2%。这是劳动年龄人口绝对数量的第一次下降,意味着我国人口红利出现拐点 。目前支撑房价最好的理由无非是“刚需”,80后普遍进入结婚周期。某些公知曾如此出“死窍”(粤语:害人的办法):将结婚年龄降到16岁,民主自由有了,刚需更多了,人口增加了反 对计划生育的可以闭嘴了,又满足了民众希望早抱孙子的愿望,真是一举多得。

  最近的“383改革方案”新意有限,还是:深化,私光,卖光,土共让位。土地分为国有和集体所有(包括民众对房屋只有使用权,没有所有权)是土共的伟大创举,生产资料的国有是 抑制豪强壮大最有效的手段。对集体土地所有权的坚持,央企的壮大,国有土地使用权的出让,使政府可以不依赖税收而生存。国企的所有权优势使豪强们无力侵夺政府的税基,国有土地增 值的大部分也被政府拥有而豪强们无力全部夺取。国企和国有资源可为民众维持生计提供力所能及的帮助,这样,豪强的能力就被抑制在一种可资利用但无力坐大的状态。只要解决监督问题 ,收益的全民共享问题,底盘就坚不可摧。一旦都私了就回归过去几千年的轮回:私有,兼并,动乱解体。这也是土共的执政基础,农民大规模失去土地之时就是土共失去执政合法性之时。

  提高二套住房贷款的首付比例(广州已高至70%)和贷款利率,并对出售自有住房按转让所得20%计征个税;投机成本明显增加,都从根本上削弱购买力。最近货币政策转为中性银行就钱 慌,商业银行对房贷比国家政策还严格。地产大佬抛售房产,会影响投机者对市场预期的判断。鄂尔多斯和温州的房价暴跌让投机者感到危机逼近,当地银行坏账大量增加,银行很快就会成 为名符其实的“房东”,拍卖将成行成市。目前北上广的房价接近或超过西方不少发达国家,这是出现大量海外购房,移民的原因之一,不少国家甚至出台购房移民政策来吸引中国富人。

  如果美元进入加息即强美元周期,国际热钱将从涌入转向涌出,人民币升值已近强弓之末。近期,美联储开始在QE上不断退步,美国退出量化宽松的同时会推动中东石油危机升级来维持 各国对美元的需求。如果国际粮价再一次大涨,就会对我国形成比2011年更为严峻的输入性通胀,将推动房贷利率大幅攀升,导致更多房贷违约,引发房价大跌,就像温州房价的腰斩。由于 金融资产不征持有税,故富人的资产大部分是容易变现的金融资产。房产税不是富人税,恰恰是能网入大多数所谓中产的是“穷人税”。一旦全面开征房产税,富人就会持有更多金融资产而 抛弃房产。近年保障性住房的大规模修建,是为了解决低收入家庭的住房问题,这样也加大了房屋的供应量;这是学习日本的做法,底层民众有房住,有饭吃(食品券)则底盘稳。

  我国的空置房保有量早是千万级别,已建,在建房屋和土地储备严重过剩。海南18个市县未来3至5年,包括在售、库存和准备开发的合计潜在供应量达到1.079亿平方米。如按照2011年海 南全年房地产销售面积880万平方米计算,未来10年不增加新的楼盘立项,这些库存也难以消化完毕。每个人一生的工作时间极限大约是46年(20岁就正式工作,65岁退休。),其中只能有一 半的时间用来供楼即23年(也是房价收入比的极限)。意味着楼市的繁荣极限是23年左右,萧条也会是20多年。中国式楼房三十年左右就会老旧得差不多要被拆迁,二三十年的贷款期就是这 样定的。我国房屋自有率已达80%,超过发达国家60—70%的自主率,如美国65%,英国70%,日本60%。

  由于不会出现房产平均分配的情况,按国际空置率警戒线15%算,也需要20年以上才能消化这些过剩。其中十分之一的空置,或许直到拆迁都是没有人住过的“鬼屋,鬼城”。尽管如此,地方 政府仍会用尽一切资源维持和推高房价。它们对房地产市场的处理办法就像对付堰塞湖,筑堤为主,分流为次,堤坝越高水位也越高。当资源耗尽再也没有力量加固堤坝的时候,崩溃就是洪 水滔天。比较合理的房价以济南市区人均可支配收入2.7万元/年为例,家庭构成3人,房价收入比为8,前三者相乘,以80平方(三口之家足够使用)为基准,两者相除得8100元/平方(包括: 土地,建安,基本配套,税负,资金成本等。)。

  寄望于刚需和城镇化是稻草人,人无法与钢筋水泥同寿,城市化是自然的发展过程;人为加速等同于助推私有化的泛滥。当年股市和黄金的疯狂,都认为不会下跌;但民众不会吸取教训,贪 婪之下都希望手中的房产不断升值,直至梦幻破灭。房价泡沫与社会风气的败坏息息相关,恶性事件只有想不到没有做不出;如近期的公开叫卖子女(如属实,就是我国历史上在盛平时期不 曾有过的恶事)。没钱说话没人听,无房无车被另眼相看;大有不做房奴不是人的架势。与西方发达国家比较有保障的两极分化不同,我国这十几年堆起来的泡沫奇观将对我国乃至世界产生 动荡,那时自右们会很怀念它们诅咒了几十年的太祖的慈悲。

  (后记:本文写于2013年10月16日,发于2013年11月20日。)


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  • 陈朗说得好:草根离金钱和权力都比较远,要批判,要呐喊,要建言更要养生。那几个八十几的人家可是延年益寿老当益壮,连年不忘普世挖墙脚。所谓“笑到最后”的真义应该是健康地无大病地活得比对手更长。
    古人留下不老方,
    《道德经》是修炼纲,
    《西游记》里论方法,
    志同道者可探尝。
    2014/1/12 23:32:18
  • 对集体土地所有权的坚持,央企的壮大,国有土地使用权的出让,使政府可以不依赖税收而生存。国企的所有权优势使豪强们无力侵夺政府的税基,国有土地增 值的大部分也被政府拥有而豪强们无力全部夺取。国企和国有资源可为民众维持生计提供力所能及的帮助,这样,豪强的能力就被抑制在一种可资利用但无力坐大的状态。只要解决监督问题 ,收益的全民共享问题,底盘就坚不可摧。一旦都私了就回归过去几千年的轮回:私有,兼并,动乱解体。这也是土共的执政基础,农民大规模失去土地之时就是土共失去执政合法性之时。
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    很对!
    2013/12/28 6:16:13
  • 一线城市的房价一定会下降,就像股票涨了会跌一样的道理。如果买了房的人都靠炒房赚钱而没有炒房亏本的人,那就太不正常了。只是当有一天政府让高房价跌下来时,套住的就是无数的房奴,一辈子都不会翻身。
    2013/12/26 21:57:54
  • 说得有道理,老百姓最多给习李1年的时间操作。如果2014年住房问题像现在这样依然没有解决,改良主义在中国就基本上丧失信誉了。民心向背只是瞬间的事,当年晚清的改革也众望所归,结果整出一个皇族内阁,没多久就爆发革命了。改良解决不了的问题,就只能用革命来解决。

    中国的历史有惊人相似的地方。晚清朝廷先是发生了戊戌变法,然后被保守派废除。过了没几年,镇压戊戌变法的老佛爷又蹦出来搞内容雷同的改革。今天呢,先是山城搞分蛋糕的改革,后来被批判,过了一会儿,中央就开始搞全国范围内的分蛋糕改革了。就是不知道结局是否一样?希望当政者们多看看历史书,同样的错误不要再犯了
    2013/12/25 22:25:40
  • 经草根智库专家委员会委员卢麒元审核、推荐,本站最新开通“完善自我”陈朗草根博客。以下是陈朗给广大草根网友的留言:
      草根离金钱和权力都比较远,要批判,要呐喊,要建言更要养生。那几个八十几的人家可是延年益寿老当益壮,连年不忘普世挖墙脚。所谓“笑到最后”的真义应该是健康地无大病地活得比对手更长。
    2013/12/25 21:46:33
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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