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中国楼市泡沫最晚2015年破灭
2013-10-24
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  核心提示:一言以蔽之,中国楼市泡沫破灭将发生在2015年底之前,未来一年将是楼市既得利益者对刚需者进行最后的逼空。鉴于中国楼市泡沫的极端严重性,一旦未来这个泡沫破灭,其名义价格将大跌50%以上,实际价格(扣除通胀因素)将下跌70%以上。 中国楼市软着陆的概率已经很低。

  过去的一两个月,可谓是中国刚需者最受煎熬的两个月,一方面看着楼价比2012年大幅上升;另一方面看到房贷收紧,生怕未来付出更高的利息,其中更有很多人一直观望等待国家调控使房价下跌,却不想每次略有调整后暴涨更甚,终于被煎熬得快疯狂了,忍无可忍进入市场。

  这 一幕与2007年中国A股何其相似,随着股价大幅暴涨,日开户数不断飙升,10万、20万、30万……这其中的很多人在一年前对股票毫无概念,甚至在3个 月前仍对股市赚钱不屑一顾。可在上证指数5000点以上,他们终于经不起周围同事、邻居赚钱的炫耀,在羡慕嫉妒恨和懊悔心理的烧烤下,在铺天盖地的千载难 逢的大牛市,在“死了都不卖”的鼓噪中,终于把省吃俭用多年积蓄的财富投入股市……从此就被套牢在高高的山岗上。对于主力来说,这就是逼空散户,他们就不 停地推高股指,直到最大规模散户最后疯狂买入来接盘,他们才从容撤退。

  所不同的是,与中国A股的超级大牛市发展了2年相比,中国房地产的 牛市周期要长得多,从前一个低谷1998~2000年开始,从2003年前后开始复苏并一路上涨,虽然经过了2006年宏观调控、2008年美国金融危机 和中国股灾、2011年的再度房地产调控后,可谓每挫愈奋。今年8月中国70个大中城市中再度有69个城市房价同比上涨。其中,北京房价同比涨幅为 19.3%,居全国之首。广州和上海房价紧随其后,分别上涨了19.0%和18.5%。

  国际货币基金组织(IMF)数据显示,五大中国城市在世界最昂贵的房地产市场中名列前茅,甚至超过了东京、伦敦和纽约,美国《大西洋》 杂志写道:世界上十大贵的让人难以承受的房地产市场中有七个都是中国的城市——北京、上海、深圳、香港、天津、广州和重庆。如果按照两个最常用标准,中国 楼市泡沫都极为严重:一线城市的房价收入比已经普遍在25倍以上,而房产的售价与月租价之比也普遍达到了500~600倍,甚至出现了超过800倍的。

  尽 管如此,无数预测中国楼市将崩溃或大跌的观察家都碰壁了,即便是新科诺贝尔经济学奖得主席勒也不能避免,他曾准确地预测了2002年美国科技股泡沫和 2007年美国楼市泡沫破灭,而对中国楼市,他曾在2009年和2011年两次警告中国的楼市泡沫,但现在中国楼市以再度上涨对他还以颜色。

  那么,中国楼市真的能摆脱经济规律,就像空中楼阁可以摆脱地心引力,会让席勒们改写经济学吗?

  中 国楼市泡沫的确有相对特殊之处:一、它是地方政府的命根子——土地财政的来源。二、中国的婚嫁习俗,让房地产商可以像姜太公那样,即使鱼钩很高,离开了水 面,丈母娘也有办法逼着新郎和婆家人,像鲤鱼一样跳出水面去咬钩。三、在人民币的升值周期中,国际热钱的涌入将会推动楼价上涨。

  在过去一年的楼价上涨中,我们可以再一次清晰地看到地方政府的推手——减少了土地供应,推更大的地块,以刺激高地价的诞生。9月初,新鸿基以总价217.7亿拍得上海徐家汇中心项目地块,为3年来全国总价最高。北京农展馆北路8号地块被融创竞得,楼面单价达7.3万元/平方米,成为全国楼面单价最高。这就使土地的价格高过现房的价格,所谓面粉比面包贵,紧接着的逻辑是,这个楼面价再加上建安成本和房地产商的利润,则意味着未来更高的楼价。

  在 这个游戏中,土地财政显然成为最大赢家,2013年前6月,全国306个城市共交易土地15493宗,土地出让金达1.13万亿元,同比大幅增长60%。 其中北、上、广三地经营性土地出让金已超1739亿元,接近2012年全年1934.92亿元的水平。当然房地产商对此也喜闻乐见,因为与现在的面粉价相 比,高价的现房似乎没有那么扎眼了,同时因为未来更高房价的威慑,刚性需求者心里更受煎熬。

  这就是笔者为什么多次说“中国楼市是个硬泡沫”的原因。这个“硬泡沫”何时破灭,也要看上述三个要素的变化:

  第 一个要素,从地方政府对土地财政的依赖角度来看,有两种可能打破这个恶性循环。一是地方政府职能完成转化,由“全能管制投资型”政府转变为“有限责任服务 型”政府,成本大为降低,坦率地说,这在三年内不切实际;二是中央下决心以房地产税代替土地财政,估计也会受到地方的强力反对,更可能是在土地财政因楼市 崩盘锐减后,才被迫全面转收房产税。

  第二个要素,中国婚房刚性需求大幅下降,而存量房因人口减少供给增加。短期内中国婚嫁习俗转变是不可 能的。但值得重视的是,2015年,中国将迎来最后一个人口“生育高峰后遗症”和“第一个死亡高峰”。最后一个生育高峰是1982~1990年,每年出生 人口都在2200万人以上,其中1987年的2550万人是顶峰,当年生的人今年是26岁,正当适婚生育年龄。其后一路下降到2000年的1778万人; 而到2015年,随着1950~1975年高峰人口逐渐进入死亡年龄周期,中国将进入建国以来第一个真正的“死亡高峰”,这意味着住宅供给的增加。简言 之,2015年中国婚房供需将发生重大转变。

  第三个要素,国际热钱何时从涌入转而大规模流出。国际热钱流入中国,有两个目的,一是在中国 本土赚取更多利润,二是获得人民币单边升值的汇率收益;而最重要的外部因素是美国何时进入美元收紧周期。现在热钱在中国获利空间已经大不如从前,人民币升 值日趋缓慢。关键在美联储何时开始收缩货币,今年二季度,美联储暗示开始退出QE后,中国外汇就出现了净流出,新兴市场一度出现因热钱流出而酿成的股市和 汇率危机;三季度,由于美国优先解决政府财政平衡问题,延后退出QE,9月中国外汇收支再转而为正。换言之,这个临界点就是美国开始正式退出QE,按照现 在情况,美国仍有可能在今年11~12月开始退出QE,最晚应在明年一季度结束前。更不要说美国开始加息会引来美元复兴的主升浪时期了,这个时间点可能在 2015年。

  在美国开始退出量化宽松的时候,美国还会同步推动中东石油危机的升级,再加上国际粮价大涨,会对中国形成严重的输入性通胀,会比2011年更加严重,这将推动房贷利率大幅攀升,使得更多房贷违约,会引发房价大跌,就像现在温州已经发生的那样。

  鉴于中国楼市泡沫的极端严重性,一旦未来这个泡沫破灭,其名义价格将大跌50%以上,实际价格(扣除通胀因素)将下跌70%以上。中国楼市软着陆的概率已经很低。

  一言以蔽之,中国楼市泡沫破灭将发生在2015年底之前,未来一年将是楼市既得利益者对刚需者进行最后的逼空。你会在这个楼市“上证指数5000点以上”的时期买房吗?


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  • 给18楼:祝贺 “xyzefg88”网友通过本站最新审核,成为“草根评论员”,期待你的更多精彩发言!
    2015/5/12 14:53:35
  • 哈哈哈哈 楼价跌50%也好,跌70%也罢,买不起房的还是买不起;买得起的再涨5倍或者7倍还是买得起。所以房价涨跌跟消费者利益已经没有多少相关性啦。现在的问题焦点是整个国民经济何时被房地产引爆,最可笑的是涨价、跌价都会引爆,国民经济将在腐朽没落的市场经济体制下,摇摇欲坠的脆弱平衡中大展走钢丝之微妙 哈哈哈哈
    2013/11/4 0:06:11
  • 智商余额不足!请充值!
    2013/11/1 12:18:17
  • 建筑成本每瓶不到900元,房子怎么能买上几万?主要是楼市牵扯的利益太多,中央政府不想真正让房价跌,所谓调控只不过是糊弄百姓而已。想降房价很简单,发展廉租房或经济适用房,政府盖得房子卖5000,开发商敢卖6000吗?控制房价最成功的地方是重庆,只不过岳飞又一次被秦桧整死了。
    2013/10/31 20:20:56
  • 所谓房价下跌也是不可能的事,大不了维持不涨就算是下跌。土地越来越紧张,建筑成本同样上升,买家不会减才是房价之力,一个简单问题是结婚要房,加之农村小姑娘都不愿在农村逼得农村小伙子买房,这是大趋势。
    2013/10/31 12:15:17
  • 为[27楼] 评论人huluseng鼓掌,这就是为消费者和劳动者谋的应用经济学。新民主主义革命者在乡村平均了地权,在城市变成了集团形态的地主,居民成了城市佃户,历史还真幽默。
    2013/10/26 15:30:17
  • 如果如你所说,中国的楼市5年后破灭,带来的就是一场中国式的经济危机.
    这一点,相信政府看得很清楚,所以,楼市能撑多久就会撑多久,这点总经理说了不算
    2013/10/26 12:27:41
  • 你看这样皆大欢喜,1)银行坏账消了。2)房奴的房子照样住,按揭压力取消了,每月只花很少的钱“租自家的房”。3)海外热钱在中国保值了,每月还有500块钱的利息拿,绝对比在希腊或塞浦路斯被“记减”要强得多。 至于50年后这洋人的债券本金怎么还的问题,呵呵,银行把别人的钱拿到手,随便投点资每年2%的利息总有吧?50年后利滚利早就翻番了,还愁那点本金还不了?

    最后说说国家的好处。第一个好处,老百姓都会认为这是“蛋糕”,国家解决了老百姓的生存权问题。和谐社会个50年应该是不难的。
    第二个好处,既然绝大多数老百姓都不是房主了,那么房产税可以放心大胆的收了。房叔,房婶们可以继续相互买房,卖房,炒房,呵呵,交税就行,房价再涨个几倍也跟老百姓没关系,继续涨吧!
    第三嘛,廉租房成为国家的稳定收入之一,跳过房地产商的盘剥,直接从工薪阶层收“土地税”。

    还没有买房的刚需们怎么办?那得靠国家的廉租房了,还是每月500块的均价,装修时自己的,长租50年要交押金,基本上就定义为5年的当地平均工资吧!这个可以一次付清,也可以由银行按揭。这个押金其实就是砖头瓦块的成本,汶川那个特抗震的希望小学每平米才几百块钱的成本。国家建廉租房不用投多少钱。只不过以后“土地财政”这条路彻底堵死了。地方政府得靠鼓励工商业的正道获取税收,而不是靠压榨房奴获得城市的发展动力。

    各位觉得这样“分蛋糕”怎么样?
    2013/10/26 3:29:47
  • 既然房价为题已经摆在桌面上讨论了,那么干脆说透。我知道gz3hua代表官方,每天准点上班很辛苦,但那是工作,我小屁民理解。

    生存权是一个公民的基本人权,而绝大多数人口都在城市里讨生活的今天,城市中的“生存权”就基本等同于中国老百姓的生存权。正如我前面分析的,无论你买房,租房还是睡大街,都被高房价绑架着。“房奴年份”,或者叫“房价收入比”是衡量老百姓生存权的最重要参数。如果中央的确有心“分蛋糕”的话,用“房价”这个尺度去衡量蛋糕的大小就是合理的。中国老百姓就不喜欢花里胡哨,华而不实的东西,作秀平时看看也就罢了,最后还是得看“住房”问题解决得怎么样。

    假如领导担心“房价”降了副作用太大,那也很好办,只要东家想“分蛋糕”,办法多了去了。我再献一策,可使“房价”维稳,老百姓的蛋糕照样分。
    1)学习美国07年搞的那个“二房债券”,套了咱们4千亿的那个,咱们在上海自贸区里也搞个“房屋债券”池子,不许中国公民投资,只许外国人购买。当然是美元计价的,压根跟“人民币”没关系。等欧美经济出现二次探底的时候,中国必然成为世界最佳避险市场,美元热钱会涌入自贸区,那时堵住美元兑换人民币的通道,开放中国的“房屋债券”池子,让热钱接盘。中国的“房屋债券”守信用,保值就行,热钱是来避险的,不求高息。

    2)再说房奴们怎么通过“房屋债券”脱离苦海。房奴们可以跟银行签协议,“按揭购房合同”转换成“50年长租合同”,50年后反正大多数房子已经成危房了。假如还少数房子50年后还能住人,这户人家可以一直租到房屋拆迁为止。只要房奴签了转换了合同的,“按揭”立即停止,每月按500元定额交房租(老少边穷地区可以降低100~200元/月)。这个解决房奴的住房问题。房子既然产权归银行了,银行就可以将房子打包再债券化(美元定价),然后投放到上海自贸区的市场里供老外投资避险。

    3)再说房奴的首付及已交的按揭,以及未完成的按揭烂账怎么算:很简单,房奴以前的投资成为“50年期的租房押金”,50年后可以转移给合法继承人,让他继续用于长租,或者购房时抵首付使用,但是永远不准提现!银行将“房屋债券”投放市场套取美元后,注销坏账。而“房屋债券”的利息的来源是房奴们每月500块钱的房租。
    2013/10/26 3:10:45
  • huluseng的房奴年限,很给力,应当再补个英文名,或许能拿诺奖哈
    2013/10/24 23:22:38
  • 空前绝后。
    2013/10/24 17:38:44
  • 上海今年前三季度土地出让金为1527亿,按照土地占房价的四分之一,上海今年九月份以前的房地产总收入约6000亿,也就是0.6万亿。四个一线城市加上杭州,今年的房地产收入超过3万亿。
    2013/10/24 17:33:02
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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草根简介


1970年6月生,安徽灵璧人。1992年7月毕业于吉林大学中文系新闻专业。先后任《工人日报》驻安徽、《南方周末》驻上海记者。2001年初,《21世纪经济报道》创刊时加盟,先后领衔创办了管理、财富、商业和商业评论版块,历任评论管理部主任、商业管理财富部主任,编委等职。2004年10月至今,任《第一财经日报》财经新闻中心编委、副总编。联系邮箱ZTB6666@TOM.COM


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