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北京房价一年内必然进入下跌走势
2013-10-21
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  当前中国百姓最热话题——房价

  因为大家都知道我对经济有所了解,尤其是看到2008年7月4日发表的《政府放纵下的油价暴涨让世界休克》一文中指出当前高油价已不可持续的成功预测——2008年7月11日达到最高点147.27美元每桶,2008年底相信原油还要高涨的中国国航、东方航空在与高盛的航油期货合约中巨亏,几近破产。而2008年12月9日发表的《南辕北辙的4万亿政府投入》建议买入国际原油储备——2008年12月22日至32美元每桶低点,更是让他们惊讶。所以很多人见面就问房价怎样?

  刚刚和双清路红杉国际公寓里面的一位主任律师朋友吃饭,她对我讲,不但她自己关心北京的房价,而且她的顾问客户也渴望知道,也就是高净值人群更加敏感。

  土地推高房价?

  很多人以开发商拿地成本高来推论房价必然高,这实际是缺乏基本的经济学常识,因为影响房价的所有的因素都要归结于供求两大方面,土地成本影响的是供给,而目前房价高涨的关键因素却是需求,试想,如果需求为零,即使10万一平拿地,那销售价格也只能为零;相反,即使土地零价格出让,而需求很大,那么房价同样会暴涨。

  投机需求绑架刚性需求

  房子的需求可以分为两部分:投机需求和刚性需求,而衡量两者是否合理的经济指标分别是房价房租比和房价收入比。

  目前北京房价均价高于4万元,房租低于100元/月/平,人均收入5000元/月,每个家庭每年总收入12万元,三口之家刚需面积假设为80平,那么房价房租比是400,而合理值为250,房价收入比26,而合理值为5。

  由此看来,房子的投资价值已经丧失,投机需求只有依赖于房价上涨获取回报,也就是绑架了刚需;而刚需的收入早已不堪重负,只有依赖于按揭借贷,这蕴含了巨大风险。

  捉襟见肘的货币增量

  按揭贷款依赖于中国货币供应量的增加,在中国90%以上的货币投放是由顺差决定的,其中顺差又包括经常性顺差和资本顺差,由于人民币的持续升值,经常性顺差逐步缩小,而资本顺差也有外流的趋势,加上高达20%的准备金率收缩基础货币,因此,中国总体货币供应量不足,6月16日的“钱荒”就是这种态势的首次演习。

  目前,北京以外的银行以及北京内的中小银行已经停止了房贷,压倒房价的最后一根稻草即将来临。

  经济滞涨压迫克强经济学底线

  有人说,中国政府不会坐视房价泡沫破裂,会极力维护,但是经济规律是不以人的意志为转移的,即使是政府在房价崩塌面前也无能为力。

  由于市场经济存在天然的痼疾——消费不足,因此在市场经济周期末端必然大批的企业销售疲软,利润下滑乃至亏损,而大量的投机资本涌入房市,大幅推高了居住和生产成本,由此带动了人力成本高涨,从而形成成本推动型衰退,企业被迫减产保价,也就是滞涨,为了确保克强底线,货币当局必然收缩,结果进一步恶化了货币短缺态势,使房价下跌加剧。

  另外,十八大三中全会将对房产税和集体用地入市作出安排,明年六月实行不动产登记,这是习李政府做出的承诺,如果失信,影响恶劣,这将加快房产的抛售,尤其是豪宅。

  房价预测失败的原因

  中国的房价谁说了算?不是总理而是华远地产老总任志强,因为他一直唱多房地产,而恰恰在过去的十年,中国房价涨了十倍。

  与之对立的则是谢国忠,他总是预言房价要跌,结果一直没有兑现,其独立经济学家的称号几近动摇。

  在中国,任谢都有无数的支持者与谩骂者,但可以断定,两人的预测都不正确。

  因为中国房价在08年有过一次大的下跌,只是被09年的4万亿带来的10万亿信贷反转了。

  08年美国次贷危机爆发,全国房产销售收入2.4万亿元,北京房价由高位回落,09年1月份至12000元一平,随后在10万亿信贷的拉动下,在10年3月达到24000元一平,这恰好和信贷量相吻合,09年全国房产销售4.4万亿元,商品住宅同比增近八成。

  应该说,4万亿投资对中国经济率先回复有积极的贡献,但由于忽略了中国房地产政策的天然缺陷,没有在消除其资本属性前放松货币,只能使资本涌入房地产市场,导致其暴涨,形成经济之癌,这是前政府一片好心却办成了坏事。

  房产泡沫破裂造成的巨大社会财富浪费

  极端脆弱的刚需在外熏内烤双重压力下,终将倒塌,裸泳的投机需求浮出水面,房价暴跌,泡沫破裂,断供、倒闭、破产不绝于耳,曾经的鬼城、空城成片的倒下,天量的水泥、钢筋、玻璃、建材、电力、农民工的血汗化为乌有,恍若梦境。

  涨跌博弈

  房价涨到什么时候?股市能涨吗?人们焦急地问。

  事实上,房价与股市的涨跌完全是人们自身造成的。

  当刚需耗尽时,也就是没有多余的购买力时,房子落入普通人手中时,房价跌势来临。

  当大部分人都想逃离股市时,股价跌无可跌之时,股市牛市不期而至。

  这就是庄家和散户的游戏,这是李嘉诚抛售大陆房产的原因,这是华人首富的根源,这是远见卓识与盲从短视的对决。

  因为他知道,股市从6000点上升到8000点的难度比2000点回升到4000点大得多,既如此,何不在5000点抛售,2000点捡回?前者的风险远大于收益。

  既如此,卖出房产买入股票难道不是稳健投资所要求的吗?


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  • 专家:房产中介部分门店赔钱在煎熬

    无论从哪组数据来看,一线楼市,都在承受史无前例的调整压力。知名的房地产政府咨询专家杨红旭表示:“传统意义上的金九银十,今年的热点城市不复存在,一线城市表现尤其差。在一线城市中,北京领跌全国。人无千日好,花无百日红,总是京沪深,房价也会跌的。”

    杨红旭举例,拿上海二手房成交面积为例,今年以来,一直处于过去几年低位,9月亦无甚表现。过去一年成交面积同比增幅的移动平均值,近几个月也创2012年以来新低。

    今年初,上海房产中介13000家左右,目前10000家左右。市场占有率第一的链家1350家左右,房友1200家左右。连锁直营门店人数较多,10人以上也有,但市场上70%都是中小中介,多则七八人,少则夫妻老婆店两人左右。他指出,目前多数门店赔钱,盈利的少,都在煎熬。现在靠租赁,新房代理增收,差不多小店每个月得1万才能不亏,中型门店的四五万,外环门店得两单买卖才能保本了。

    经济日报-中国经济网记者随机采访了天津某中介从业人员,他表示目前确实有门店关张,属于战略收缩,他认为正规的二手房还是有市场的。

    预计10-11月房价依旧难涨

    据易居观察,2016年全年和今年1-9月份数据,一二手房的价格走势基本一致。



    资料图

    经济日报-中国经济网记者从易居的五灯图分布来看,2016年11-12月份70城房价指数停留在“合理”区间。2017年1月延续该态势,即继续停留在“合理”区间,而且离“过热”和“偏热”区间相对较远,说明过热的房价得到了较好地抑制。到了2月份,虽然依旧处于“合理”区间,但该曲线略有反弹,值得警惕。到了3月份回到了“偏热”区间,加强调控非常有必要。4月份到6月份继续停留在“偏热”区间。7月份又回到了“合理”区间,9月份继续停留在“合理”区间。

    易居报告认为,今年以来,随着各地纷纷出台相应的楼市调控政策,因城施策的调控效果显著,总体来看,楼市已经告别了疯涨阶段,正在逐渐降温。随着“房住不炒”的观念深入人心,以及楼市短期调控和长效机制的有机结合,70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅将会继续收窄,全国楼市也将进一步降温,易居预计10-11月房价增幅将停留在合理区间或进入偏冷区间。
    2017/10/30 17:10:09
  • 上海深圳房价涨幅跌回一年前 中介部分门店受煎熬关张_凤凰财经 http://finance.ifeng.com/a/20171030/15753477_0.shtml

    经济日报-中国经济网10月30日讯(记者宋雅静)卖方市场一直强调“京沪永远涨“,然而现如今,沪深已连跌两个月了。据经济日报-中国经济网记者了解,今年8月开始出现房价同比下跌的城市,9月此类城市数量进一步增加到3个,分别是深圳、成都和上海。其中,深圳的同比增幅为-3.8%,在70城中排名末尾。作为本轮房价上升周期的领头羊,深圳的同比增幅率先由正转负,并且已经连续2月同比下跌,信号意义极强。

    经济日报-中国经济网记者也随机采访了北京天津中介从业人员,了解到房产中介门店确已出现部分关张现象,随着市场的降温,未来中介门店数量或将继续增加。

    一线城市连续2月负增长上涨动能枯竭

    易居根据国家统计局此前公布的数据做了计算,得知9月份一二三线城市新建商品住宅价格指数环比增幅分别为-0.2%、0.2%和0.2%,而8月份分别为-0.3%、0.2%和0.3%。一线城市连续2月负增长,二线城市持平,三线城市继续收窄。

    一线城市受制于严厉的调控政策,在连续2月维持零增长后,上涨动能枯竭,步入下跌通道,目前连续2月环比负增长。二线城市中,部分热点城市过热的楼市已经降温,楼市基本稳定。三线城市此前由于政策总体宽松和去库存等利好,房价环比增幅超过一线城市和二线城市,但是目前有趋稳趋势,环比增幅持续收窄。

    同时,9月份一二三线城市新建商品住宅价格指数同比增幅分别为1.5%、5.6%和7.9%。相比今年8月份5.0%、7.8%和9.0%的数值而言,一二三线城市均表现为收窄。这说明,全国范围内“因城施策”的楼市调控政策效果已逐渐显现,楼市有降温态势。
    北京二手房环比跌幅最大

    从二手房市场来看,情况对于一二线城市,一样不容乐观。2017年9月份,70个大中城市二手住宅价格环比增幅0.21%,目前已经出现连续30个月的上涨。相比8月份数据,9月份的增幅继续收窄。另外,观察2016年全年和今年1-9月份数据,一二手房的价格走势基本一致。

    与8月份相比,今年9月份70个大中城市中,价格下降的城市有13个,上涨的城市有49个,持平的城市有8个。而在8月份,价格下降的城市有11个,上涨的城市有54个,持平的城市有5个。这说明,2017年9月份房价上涨的城市数量有所减少,下降的城市数量有所增加。统计显示,上海、深圳、北京和南京等13个城市出现了下跌。北京二手房环比跌幅最大,达到了0.6%。
    2017/10/30 17:07:16
  • 北京楼市大逆转!部分二手房降幅10% 个别降价400万_凤凰财经 http://finance.ifeng.com/a/20170430/15331691_0.shtml
    2017/4/30 17:31:33
  • 一线楼市集体下跌回归理性 三四线城市反弹 ——凤凰房产天津 http://tj.house.ifeng.com/detail/2017_04_25/51066677_0.shtml

                                        根据安居客房价指数显示,截至4月18日,调控一月后,北京二手房均价为56078元/平方米,环比上月下跌了8.98%,这也是北京房价在经过连续18个月连涨后,首次出现环比下跌,且跌幅位居全国之首。

    除了北京,其他一线城市在调控潮中同样都限购升级,效果也颇为明显。截至4月18日,上海、深圳、广州三个一线城市都出现了环比跌幅,其中上海4月二手房均价为51952元/平方米,环比上月下跌0.37%;深圳4月二手房均价为44683元/平方米,环比上月下跌了0.50%;广州4月二手房均价25056元/平方米,环比上月下跌了0.30%。
    2017/4/25 21:55:46
  • 2000年至2015年北京房价走势图_社会攻略_社会知识_社会信息_百度攻略 http://wenku.baidu.com/link?url=xn0G7Q-s4rLI19-chqDuy62qdbQ8L2e8VvbRmtgi2ydnU-CoOhvMCinNE2LJ6G-gDGt8nniybQuKNVOTG5N0LfITKqGxrgaNcknBf-fv48O

    在2014年930放开二套房贷前,北京房价下跌超过10%。
    2017/2/21 23:34:35
  • 需要说明的是,文章写于2013年10月,预测为北京房价一年内下跌,也即2014年10月前,从图形上看,的确出现了下跌拐点。
    文章的论据是习李紧缩新政与房产税的推出,目前,钱荒已被多次降准降息所取代,房产税尚没有推出,因此,房价又掉头上涨,属情理之中。
    北京还有最后一招,放开限购。
    这些释放完毕后,还是要受制于房租收益比、滞胀等约束,不可避免地走向长期慢跌趋势。
    2015/12/25 10:25:39
  • 2015-02-17 13:44:51来源:财经综合报道
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        最新:1月新房价格环比上涨城市增至2个 深圳涨幅最高
      据英国金融时报报道,今年1月,中国新房价格再次出现了创纪录跌幅。
      中国国家统计局(National Bureau of Statistics)表示,1月份房地产价格指数显示,新房价格同比下跌5.1%。在此之前,自2011年当前数据开始统计以来的最大跌幅,是2014年12月的同比下跌4.3%。
      在跟踪研究的70个城市中,64个城市的房价在当月出现了下跌,此前房价下跌城市的数目是65个。
      最近几个月,随着经济放缓以及投资者将资金从楼市转移至股市,房价已出现降温。中国许多中等规模的城市也遭遇了供应过剩。
      房地产和相关产业占中国经济的比重接近四分之一。分析师预计,今年房地产业还会继续下行趋势——特别是考虑到去年全年本已巨大的库存依然出现了增长。
      北京房价同比下跌3.2%,上海房价则同比下跌4.2%。
    2015/2/17 20:39:13
  • 证监会反对卖房买股!?
    2014/12/6 0:26:24
  • 一年前的预测基本实现了。
    2014/11/15 23:57:46
  • 70城房价三年来首次全面下调 业内称跌回一年前
    2014-10-24 13:12:00来源:中国新闻网

      中新网10月24日电  (房产频道 马榕) 诸多政策利好下的销量回升,并未扭转9月房价下滑趋势。

      国家统计局今日发布数据显示,9月份,70个大中城市中,新房价格环比下降城市增至69个,仅厦门一城持平。其中,三亚、牡丹江降幅最小,微降0.4%,桂林等三个城市降幅最大,为1.9%。

      二手房价格方面,70个大中城市价格环比全部下降,降幅最大城市为南宁、牡丹江。

      值得关注的是,与8月相比,9月份房价同比下跌城市数量猛增。数据显示,9月份新房价格同比下降城市由8月份的19个大幅增至58个,二手房也由8月的32个增至52个。

      中原地产首席分析师张大伟表示, 这是70城市新建商品房住宅三年来的首次全面下调,跌幅达到了1.2%,二手房同比跌幅也很明显。他认为,房价已跌回一年前,这意味着最近一年来买房的人大部分都亏了。

      事实上,进入9月份,诸多楼市利好政策接踵而至,不仅住房限购松绑城市达到41个,央行也于9月30日发布房贷新政,刺激楼市力度大幅升级。增加购房补贴、调整税费政策等,也被业内视为后续政策调整方向。

      虽然政策红利尚未明显释放,但楼市回暖已经初露端倪。根据统计局1—9月份全国房地产开发和销售数据计算,相比8月份,9月商品房销售面积涨幅超过了4成,销售金额上涨约41.5%。

      国家统计局城市司高级统计师刘建伟指出,9月份70个大中城市住宅销售套数比8月份均增长8%左右,但销售回升对房价的影响还需进一步观察。

      张大伟预测,楼市成交量有可能在4季度出现触底迹象,但价格有可能要到2015年一季度才出现明显的企稳,11月房价跌幅有望放缓。(中新网房产频道)
    2014/10/24 22:52:24
  • 北京房价不可能如标题所说
    2014/10/17 9:18:33
  • 楼市限购取消后,限贷政策正式松绑。2014年9月30日,央行和银监会发出《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,拥有一套住房并已结清房贷,再贷款购买普通商品房的,可视为首套房,首付最低3成,利率打7折。《通知》指出,贷款购买首套普通自住房,最低首付30%,利率下限为贷款基准利率的0.7倍,由银行自主确定。拥有一套住房并已结清贷款,可视为首套,即“认贷不认房”。对于2套及以上住房并已结清贷款,银行可根据借款人偿付能力、信用状况,确定首付比例和贷款利率。
    2014/10/2 18:35:32
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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草根简介


山东宁阳人,现居天津。1992年毕业于西南石油学院自动化专业,中国社会科学院MBA,国际财务管理师(IFM),第一经济首席经济学家。当代宏观经济学者,主要从事西方经济学、政治经济学、控制论等跨学科领域的研究,新宏观主义创建者,储备需求倡导者,指出储备需求为第二大最终需求,它实现了对消费需求不足的价值补偿,是摆脱周期性经济危机的根本路径。著有《新宏观主义》。


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