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房地产泡沫可能被夸大
2013-10-16
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  中国房地产正在经历大考。

  这次没有用行政控房手段,而是采用货币挤压手段。从第三季度开始,房贷收紧的消息从各地传来,除了银行慎贷,挤提公积金现象在一些城市蔓延。据新华社电,由于全国各大城市楼市成交量不断攀升,住房贷款和公积金贷款也呈快速增长状态,杭州、广州、青岛、北京、上海等地频现公积金贷款难,多个城市公积金出现缓贷甚至断贷的现象,部分城市甚至出现了“挤提”。

  无论是日本房地产崩溃,还是美国次贷危机爆发,根本原因都是房贷利率上升,房地产金融收紧,导致债务链条崩溃。

  我国目前仍然实行稳健的货币政策,也就是说保持货币增量不动,对于负债与投资拉动的行业,这不是个好消息,显示实际债务成本上升。根据央行 10月14日公布的今年前三季度金融数据,9月末,广义货币(M2)余额107.74万亿元,同比增长14.2%,比上月末低0.5个百分点,比上年末高0.4个百分点。9月末,人民币贷款余额70.28万亿元,同比增长14.3%,比上月末高0.2个百分点,比上年末低0.7个百分点。前三季度人民币贷款增加7.28万亿元,同比多增5570亿元。

  央行收紧信贷,靠其他融资渠道弥补。今年前三季度社会融资规模为 13.96万亿元,比上年同期多2.24万亿元。在8月份的社会融资总量上升到1.57万亿的新高之后,9月份社会融资规模回落至1.40万亿元,分别比上月和上年同期少1784亿元和2413亿元。住户贷款增加3.07万亿元,其中,短期贷款增加1.27万亿元,中长期贷款增加1.80万亿元;如果把大多数中长期贷款视作房贷,那么经过预售等杠杆化手段之后,有超过 2万亿的资金进入了房地产市场。个人房贷以及社会融资是房地产的两大货币支柱,一旦支柱倾斜,房地产未来如何难以预料。

  情况没有那么糟糕,挤压货币水份以温水煮青蛙的方式进行,波澜不惊。房贷继续审核,只是审核发放周期加长到几个月;首套房优惠利率继续存在,只是优惠门槛提高打折幅度下调。

  《中国证券报》10月12日报道,目前在一线城市,个人首套房贷8.5折的贷款优惠利率几乎已经成为历史,市场利率普遍在基准利率的 9折以上,个别银行的首套房贷执行基准利率甚至上浮。二套房贷的贷款利率都执行基准利率上浮 10%至20%。链家地产市场研究部张旭表示,近期北京地区的首套房贷利率批贷的结果来看, 8.5折利率优惠占比从今年4月开始就稳步下滑,到今年9月占比为43.6%,为2012年3月以来的最低水平。只有几家大型银行的首套房贷利率报价维持在 9折,部分银行已上调至9.5折,甚至是基准利率。9月数据显示,首套房贷批贷的平均利率为5.80%,大概为基准利率的8.9折。从目前银行的报价估计,今年11、12月份的银行批贷后的首套房商贷的平均利率水平将会达到 9.5折以上。

  从85折到95折,看似相差不多。如果房贷基准利率6.55%,以贷款100万20年还清来计算,等额本息的还款方式下,其月供为7485元,总利息为796447元。如果是能够打8.5折的话,那么利率变为5.57%,月供为6918元,总利息也相应减少为660433元。相比基准利率,月供减少了567元,总利息减少了136014元,上升到95折,则每月增加500元左右。增加的500元钱,作用是使购房者的心理预期发生变化,让他们摆脱房价上涨预期。

  在房贷利率上升的背景下,中国的房地产价格还在上升,迎来了历史上含金量最高的十一黄金周。搜房网的数据显示,黄金周期间 40个大中城市住房成交量同比增长了54%,其中北京同比飙升85%、上海同比增长39%;北京新房平均售价同比上涨21%、上海同比上涨37%。一些二线城市成交量(如重庆、南京及杭州)也十分火爆。

  目前房地产货币大考尚未结束,我们无法判断此轮房贷收缩是否会终结于明年一季度。可以肯定的是,如果房贷收紧而房地产价格继续上升,说明中国的房地产有坚实的刚需与投资基础,民间资金量足以支撑目前的房地产价格。如果房地产价格出现下挫,则中国的房地产泡沫已经在头顶摇摇欲坠。

  谁也不知道中国民间到底有多少资金,因此没有人知道这次货币大考的时限有多长,才能测量出中国房地产的泡沫底线。

  到目前为止,此次货币考验得出的初步结论是,这些资金仍然把房地产作为最主要的投资配置,而民间资金量之大可能超过我们的想像。中国房地产有泡沫,程度可能被夸大。


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  • 刚才查了下,北京的均价已经到达4万了,难道要杨白劳免费干66年。要知道中国人从大学毕业22岁开始劳动,干到60岁退休,也才能工作38年!所以你说北京的房价会怎么变?要么平均工资涨一倍,要么房价降一半。否则房奴制自己都维持不下去。“乌有”撤退到河北农村真是太明智了,北京不是月薪低于1.3万的打工者能够呆的地方,北漂们止损吧!


    搞经济的人啊最好把模型建得简单点,以前那些预测房价的都算银行的利率啊,什么的,太复杂了,直接用房奴制一推算就很清楚了。

    顺便用房奴制的模型来揣测一下马上要大搞的城镇化。一边是城里的房奴兢兢业业的干活25年,另一边是农奴们在乡下的自留地里翘着二郎腿“采菊东篱下”。这多伤广大房奴的心啊,是可忍,叔不可忍!所以一碗水端平吧,手心手背都是肉,房奴们高呼万岁,丈母娘们心里也舒坦了。“房奴制”也往深水区推,惠及到广大农奴的草窝里去。马上草窝变商品房的惠民政策就要推广了,一举三得。

    1.给过剩的水泥钢铁行业找个出口,软着陆吧。
    2.消灭懒汉,就不给你硬骨头不当房奴的机会,没了自留地,你还不乖乖当房奴?房奴是最祥林嫂的人群,我要是贵族,我就喜欢用祥林嫂这样只埋头干活,任劳任怨的人。
    3.房价嘛,有可能再整体上往上调一调,那是城镇化完成以后的事情了。现在提价,房奴们都跑到广大农村去采菊了,结果搞出那么多鬼城来,太浪费资源了。房价不患高,患不均。如果你无处可逃,呵呵,可以让杨白劳再多干10-20年嘛!反正他也没得选。

    凡是家乡尚未普及高龄房奴制的,抓紧机会吧,赶紧搞套低于理论价格的房子,将来可以少干10年的活。杨白劳们!
    2013/10/19 22:49:06
  • 我也在县城啊,怎么我周围的人都觉得花大价钱在城里去蜗居很2呢?不管怎么说,高房价的目的就是为城里的贵族老爷们招免费打工30年的奴才,也就是招房奴。一旦你签了20-30年的卖身契,你就跑不了,这辈子就得老老实实的给主子们平均免费劳动25年。有些人还争当奴才而不得!要的就是这个“自愿”的效果,强奸了你,还得要你先排队申请被XX的资格。

    25年的“杨白劳”价值多少?北京平均工资5K多吧, 白干25年就是150万。一般杨白劳要住个两居室吧,估计要100平,所以简单的一算,北京的合理房价应该是1.5万/平。现在北京的均价早就超了,所以杨白劳们考虑不进京为奴了,这个不太好!所以北京的房价要降一点,至少降到杨白劳25年能够承受的合理水平。

    再举个例子,算三线城市武汉按照25年房奴制计算的“合理”房价。武汉现在的平均月工资3千,25年是90万。除以100平,武汉的合理房价应该是9000左右。10月份武汉房子均价8820。大家可以按照这个公式算算你家当地的房价是否符合全国平均水平。

    算法:
    1. 25年房奴制下理论房价=月平均工资*3 /平米
    2. 如果一套两居室的房子可住50年算,25年房奴制合理房租=月平均工资*0.5/月。(50年后是危房了)
    3. 在25年房奴制下 合理的房屋租售比= 1:600

    以2线城市重庆为例,月平均工资3700, 理论房价=11100, 月租=1850。现在重庆均价7000,简装二居室月租1500左右。呵呵,重庆还是有余温在!

    只要中国的25年房奴制不改变,高房价是不会改变的。同样的办法计算欧美的房奴,需要白干15年。发达国家的人民比我们多享受10年的生活。
    2013/10/19 22:34:24
  • 一直说中国的运行有自己的规律,
    老外不明国情,所以老分析错。
    以我在的县城为例,全县的有钱一点的人都想住县城,
    30万打工者只要有十分之一买得起房,那就是3万套刚需,
    以每套30万的价格估计,一个县城就可能有90亿的市场,
    假设10年可以实现这个刚需,每年也有9亿的市场。
    那全国又是多少呢?
    只有刚需基本满足,中国的大规模基础建设业已完成,
    中国的投资拉动型经济才会面临很大的问题,
    当然现在未雨绸缪,也是很必要的了。
    2013/10/19 22:08:31
  • 如果“房地产泡沫可能被夸大”是真的,那就意味着,房地产泡沫再弄大些也ok。莫名其妙啊!
    2013/10/16 10:09:39
  • 房地产泡沫可能被夸大!
    -------------------
    房地产泡沫当然被夸大!
    拿个密集劳动力产业下降的温州和一个被原油打压受影响的额尔多斯就想当然的得出结论:房地产有泡沫纯要崩盘属不懂装懂!(我去过甘肃玉门油田,那里因油井枯竭,房子早就暴跌了)
    中日开战房地产自然暴跌,可问题是日本的房地产一样也要暴跌,否则朗朗乾坤的,凭什么崩盘?!
    2013/10/16 9:36:21
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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草根简介


历史博士,财经论者。经济领域的市场派,文化上的保守主义者。以我手写我心,用事例与逻辑说话,对事不无小补,对己无愧于心,且文章不遭斧钺之害失去原意,于愿足矣。邮箱yetan@vip.sohu.com

从历史到现实,从经济到政治,期间并无轩轾,常有令人惊讶的相似之处。因此谴责任何以牺牲个人充当某种崇高理想祭品的行为,以及脱离生活常识的高深理论。赞赏尊重常识的理论,同情任何凭辛苦工作追求个人利益的行为。转型期的人面向不可知的未来,或许彷徨,但好在并未象但丁一样,对未来失去信心与感受。


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