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地王频出说明房产泡沫破裂已不遥远?
2013-09-07
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  9月4日,北京农展馆地块以7.3万元/平方米的楼面价轻松刷新北京单价地王纪录。有业内人士用“突破市场想象力”来形容该地块的高成交价。9月5日,上海徐家汇中心地块底价175.26亿元 ,最终由新鸿基以总价217.7亿元竞得。该地价为4年来全国总价最高的地王。同日杭州楼盘和苏州楼盘的地王也相继诞生。

  业内人士惊呼,虽然温州、鄂尔多斯出现了房地产泡沫崩溃现象,但最近一二线城市因中心地块土地资源的稀缺,造成楼板“面粉”不断涨价,作为“面包”的商品房涨价将无可避免。根 据最新数据,不仅“百城房价”已经连续15个月环比上涨,而且北京上涨幅度最为明显,同比涨幅居然达22.49%,更有专家说25年后北京的房价将会达到80万元/平方米!

  面对房价继续飙升的预期,一大批所谓的刚需担心房价还要涨,于是便加入彻夜排队购房的大潮中去。不过,倘若我们细细品味这几天的地王现象,就会发现,所谓的地王对北京、上海房价 的影响几乎为零。

  其一,北京农展馆地块位置优越;且农展馆地块住房定位在高端豪宅上,本来就和普通民众住房需求扯不上关系。其二,上海徐家汇“地王”,其定位在于打造徐家汇中心一站式国际时尚商 圈,项目分为办公、五星级酒店、公寓式酒店、商业、文化娱乐5种功能形态,完全是商业用地,跟民众购买的商品房也相差甚远。那么我们从最近地王纪录不断被刷新可以看出啥隐忧呢?

  首先,尽管北京、上海等一二线城市最近地王频出,而且拿地的目的并不是定位于中低端商品房。但是我们可以看到这些年来,“北、上、广、深”房价泡沫已经十分离谱。目前北京四环的 房价,据说已经直逼香港房价。根据IMF测算,我国人均收入尚不及发达国家平均水平的十分之一,但一线城市的房价已经超过纽约和伦敦。在严重脱离民众实际购买力的情况下,高房价已经 缺乏购买力的有效支撑,而部分房企盲目乐观,不惜血本的争当地王,将来要付出惨痛代价。

  再者,2013年5月以来,各地地王频出,难道真是开发商“钱多人傻”和“豪气万丈”?显然不是,开发商们高价拍地的钱都来自于我国的金融体系,有几个是完全自己拿真金白银去拿地的? 在开发商们看来,现在不惜血本拿下各大城市的中心地块,以后赚钱了,当然皆大喜,而一旦遇到房地产崩盘等“黑天鹅”事件,出现严竣的投资风险,大不了开发商把这高价地块抛给银行 抵债。所以地王越是频出,中国银行业的金融风险越是可怕。

  根据五大行中报显示,经济增速放缓对银行资产质量的负面影响正在发酵,五大行不良贷款余额无一例外出现增长。而摩根士丹利也在研究报告中预测,中国的高风险信贷率达9.7%,相当于 近10万亿元。近期,华人首富李嘉诚抛售内地一线城市和香港的房产,而将大量资金投向英国等欧洲国家,就是出于风险的考虑。国际投行高盛、美银抛光中资银行股,就是认为中资银行业 的金融风险已不容小靓。

  其三,北京、上海等一线城市的地方政府,出于对土地财政的依赖,他们一边宣称要对房价上涨趋势进行严格控制,另一边却高价推地,人为的推高商品房价。并美其名曰的声称,大城市中 心地块起拍价高,是因为资源稀缺所致。笔者并不否认,北京、上海等地市中心的地块稀缺的问题存在,但我们也要想一下,如果投机投资性需求得不到有效的遏制,推出再多的地块,土地 市场也照样稀缺。而且地方政府把城市的土地全买光了,他们以后靠什么来支撑呢?显然土地财政不可持续,而唯有发展实体经济才是可持续发展的“王道”。

  最后,我们也要反思为啥北京、上海这些城市频出地王呢?如果北京的行政资源、公共资源、人口资源等进行合理规划分布,而不是扎堆在一个中心,形成单一中心,恐怕就不会“制造”很 多地王。反观国外很多城市则是多中心。可以说,如果一个城市地王多,恰恰说明这个城市规划不合理,交通等多方面存在问题。

  笔者认为,最近各地地王频出,是中国房地产泡沫破裂之前的最后疯狂。随着美国量化宽松政策的逐步退出,亚洲房地产泡沫被刺破是必然的,内地房地产或难幸免。目前,印度、印尼金融 体系和房地产市场已经开始较大幅度波动,市场担忧亚洲金融风暴再次来袭。我国香港特区已经高度警觉起来。日前,香港财经事务及库务局局长陈家强坦言:“过去2~3年,香港楼价经历了 不健康的暴涨。美国量化宽松政策退市已箭在弦上,利率上升将导致资产重新定价,楼价届时将不可避免地下跌。”

  香港政府官员至少意识到了房地产泡沫的危害性,而我们的地方政府、房企、银行、抄房客却从想过如何去规避风险,都希望这个楼市疯狂局面还再维持下去。无数实践证明,当这个市场上 没人相信中国房价会暴跌,都相信北京、上海房价会超过80万元/平方米,都认为温州出现大量断供弃房只是个案时,中国离开房地产泡沫崩溃之日已经不远了。中国房价泡沫破裂对经济造成 多大危害现在无可估量!


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  • 泡沫是否破裂是水有多深问题。在土地财政上的竭泽而渔,必然形成对社会越来越深广的负债。这样的行为不可持续。因此牛刀对总的趋势的把握是对的。可是这水确实太深了。他们透支了过去的信用和未来的财富。水的深度就是人们的忍耐力的极限。妄图挑战这个极限是危险和不负责任的。解决的办法应是在这个极限到达之前悬崖勒马。
    2013/9/9 3:07:21
  • 目前房价的疯狂和人们的猜想,和多年前的股市、石油、黄金大跌前的征兆一样。那时候人们也是疯狂的说,石油明年能够达到多少美元,中国的股市很快就会1万点。楼市也命不久矣。
    2013/9/8 22:43:48
  • 北京、上海这些城市频出地王。
    中国的高风险信贷率达9.7%,相当于 近10万亿元。
    近期,华人首富李嘉诚抛售内地一线城市和香港的房产,而将大量资金投向英国等欧洲国家,就是出于风险的考虑。国际投行高盛、美银抛光中资银行股,就是认为中资银行业 的金融风险已不容小靓。
    2013/9/8 12:20:01
  • 最后的疯狂了!房地产商们拼死一搏,希望忽悠起千万房奴奋勇接盘。9月份是这波房地产泡沫历史性逆转的时刻。
    2013/9/7 18:17:04
  • 政府一直想维持这个泡沫,现在正联合金砖国家建立金砖银行,尽力抵消QE推出的影响。我不知道情况怎样?希望大侠们解释。不过,我感觉政府疯狂的卖地,进一步显示了只有高速的经济增长才能掩盖一切不想让老百姓知道的事情。钱是个好东西。天佑中华!
    2013/9/7 9:46:14
  • 不破赚了是自己的,破了亏了是共党的
    2013/9/7 8:34:27
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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草根简介


1975年生,毕业于上海财经大学国际金融专业。现任上海富大集团公司副总裁,兼理财杂志、投资客杂志、投资中国杂志的财经评论员。联系QQ: 446957993
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