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无趣的房地产
2013-01-02
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  照理,一个理工科博士是没有资格来讨论经济方面的问题的,因为不专业。

  但是,当一个专业的问题已经暴露了这么多年,连路人都能看明白的时候,这个变成“不专业”的问题,也可以由我这个不专业的人士来讨论一下了。

  论需求:

  房屋,说到底是为一定量人口提供居住的硬件。一个不容忽视的问题在于,全国10多亿人,除极少数露宿街头的流浪者外,都是有房可住的。不论这个房是属于父母的、租来的还是借来的,或是自己买的,并没有多少人是无房可住。

  但是,为什么大家对房子的需求还这么旺盛?关键是人们对于美好生活的向往在驱动着房屋的需求。中国人对于面子(或称为尊严)与房子之间的关系,不必我多说,大家心知肚明。而且这种观念是不可能在短时间内改变。

  政府一方面倡导城市化,一方面却没有为即将进入城市的人提供足够的住房。城市化这一运动,处理不好就成了推高房价的关键性元凶之一。

  一个从农村来的年青人,在自己村子里并不是没有房住,但是他想在所工作的城市里有一套自己的房子。一个从小生活在城市的年青人,当参加工作后,同样也期望能够从过去老旧的桶子楼里搬出来,给自己以及父母一个更好的居住环境。

  正是这种对更好生活质量的追求,导致了人们有点儿积蓄就想换更好的房子。这就形成了一个巨大的刚性需求的动力。

  但是,注意这类需求并不一直是旺盛的。当人们的尊严得到了满足,或者已经不将房子的面积或位置与个人尊严捆绑在一起的时候,或者当房子的质量、档次、面积已经达到了较高水平的时候,这类需求将会变得非常小或者在大部分地区消灭。

  所以,再回头想想国家目前正在大力推广的一些计划,比如廉租房和CBD,我们就可以看出在政策上错得有多离谱。

  政府就是给每一个中国人建了一套不要钱的廉租房,仍然解决不了刚需的问题。因为,廉租房在人们的观念和实际中就是贫民区。我们买房的目的是为了摆脱贫困的现况,为了摆脱没有尊严的生活。现在政府出钱,又把我们从一个美好的憧憬打回原形,从一个农村贫困户变成了一个城市贫困户。这股憋在心里的难受一旦有了突破的可能,马上就会形成去买更好房子的需求。这就是目前许多家庭在做的一件事儿,想方设法从最初经适房里搬到三环里,三环的同志想方设法搬进二环里的怪圈。最后的结果是什么呢?谁先占有资源(房子),谁先获利。先拿到房子的人可以把一套不理想的房子卖掉、租掉,来寻求更好的房子。而这些不理想的房子事实上是没人看得上的,早晚会被人们抛弃掉。相当于政府花了我们现在纳税人那么多钱,就是建了一大批临时房。这种只看当前,不看远期利益的做法,注定是低效的。

  更何况,在人们不断地在改善住房过程中,实际上耗掉了本可以用来投资、生活的资金。使得一辈子生活在跟房子、银行较劲的过程中。整个社会的智慧和资金被极大的内耗和浪费。本该最有创新力和活力的一代人,被房子(尊严)埋葬了。

  城市规划中的CBD,即中央商业区的概念更是要不得。因为这是将原本没有高低贵贱之分的土地,人为地进行高、低、贵、贱的划分。在现代交通的便利下,相差十分钟的路程就会被人为地增加上万元的土地单价。如果在城市规划中,采取多点开花的格局,商业区与居住区交错,就会大大增加好地的面积,从而减少从差地向好地迁移的刚需。

  第二类需求就是投资需求。关于刚需大还是投资性需求大的争论,经济学家们吵个没完没了。我认为这是无意义的。

  投资性需求只存在于富裕家庭中。不管这些家庭用于购房的资金是通过正当渠道还是灰色收入获取,这些家庭的数量在总人口中不会占多数。但是,他们所占有的资源数量以及引起的社会矛盾却是引人注目的。

  那么,为什么这些家庭会选择将财产主要用于房产的投资。有人会说,是因为中国缺少投资渠道。我认为还是观念的问题。我相信如果财富是靠知识和勤劳积累起来的第一类富人,在满足了与其身份地位相当的住房要求后,是不会对房子有更多的过份需求。因为文化水平决定了这些人是财富的追求往往是基于事业的发展,而不是纯粹的利益追求。在房产之外,这些人有更多可以花费的地方。往往是那些钱来得容易,或者是因为赶上好时候的这些早期投机商的第二类富人是在房地产市场中捣乱的主要人群。这类人的共同特点是没有太多的文化水平,对利益的追求是无止境的。房子,只要还是增值或保值的,他们就会无何止地购入。不论是腐败官员,还是早年发展起来的个体户、老板,显然不可能在短时期内对其文化和认知水平有多大的提高。对于这类大部分的富人,不可能通过为他们去量身定作开拓投资渠道或其它什么办法来减少他们对房子的热爱。有效的方法就是限制他们将资本进入房产,至少多出来的资金他们想干嘛,那是他们的事情,政府没必要替他们去考虑这类问题。

  官员公开财产、人均房产数量登记、房产税这些在当前技术水平下没有任何难度的办法,对于治理这类富人是一剂良药。这些方法是为了建立公平公正的房地产市场环境,并不属于行政干预,是值得提倡的。但是,在适用人群和阶梯制度上要制订完善。别忘了,制订法规的人当中也少不了我上面所说的那第二类富人。以房产税为例,如果法规是规定所有拥有住房的人员都要缴纳房产税的话,那么好不容易刚刚攒钱买上房的穷人首先就不干了。如果大多数穷人抵制这一制度导致房产税不能实行,那么富人们正好可以借此逃避本该限制他们的法规。因此,在制定这类法规的时候,必须要有人均占有房产多少面积以上者才应该缴纳的前提。这个人均数量不妨先设置高一些,因为中国毕竟还在发展,需要有一定的发展空间。

  论供

  房子的供给哪里来?从空间和时间上来。我们不能只考虑进入,同样还要考虑退出。

  房子的供给来源包括:建设用地、富裕二手房、农村无人居住房。但是,能够撬动这一关系的只能是建设用地。

  政府应当大量放地(可参考贵阳的做法)。有人担心会不会影响耕地面积。在当前的技术水平下,这不是一个太大的问题。只要政府持续大量放地三到五年,当人们看到土地并不象想像中的那样紧张。房价自然会下降。这个时间,大量空闲二手房的房子会被抛出。包括农村一些已经迁移到城市的住房应当有机制被回收成耕地。一些老城也应当被拆除改建或退回农村。

  事实上,我们总量所需房子所占的面积是由人口数量决定的。只要人口没有大幅度增加,所需的面积是不会有太大的变化。政府所做的,无非是将人们从农村迁移到了城市,这是一个大的趋势。那么如果只在城市里不断开拓用地,而不能有效地将不需要的住房重新变成耕地,当然会存在耕地紧张的问题。相当于人为地变成了两套房。

  但是,这一城市化的进程不能采取行政手段,而要依靠市场化的手段,让人们有足够的自由选择权来决定主要居住地是在城市还是农村?这一过程中,对住房的总量需求的确会有一个上限(处理不好就是人口数量的两倍需求量),但是一旦城市化进程完成,或者新农村建设完成,人们的主要居住地就会确定,对住房的总量需求也会随之下降。

  只放不收的政策,肯定是有问题的。放,就是指政府大量放地。收,就是指要有回收无人居住房屋的政策,将不用的房屋(或大家看不上的破旧房)回收。此时,房产税征收的条件里不仅有人均占有量,还可以对房屋的年限和级别进行条件设置。越是平时无人住的老旧房屋越是征以重税。通过挤的办法,将耕地回收。

  只要放、收得当,在几年内就可以将房屋价格引导到正确的价位上。

  总结:

  房地产问题,仔细想想,它根本就不应该是一个问题。许多情况下,它只是一个不同区域,不同阶段下人们房子占有量的均衡问题。

  但房地产问题,却是中国致命的问题。它不仅严重挑战了传统道德观念,而且极大的浪费了社会资源,包括创新能力。一个靠建房子成为经济大国的国家是不能称之为大国的。

  许多问题,我不知道连我这样一个外行都看清楚了,地方政府为什么不做?只为眼前利益,和中央政府玩捉迷藏,在政府层面玩一种群体无意识,钻政策的空子,也真算是“精英”了。

  此文献给天下没有房子,还在默默埋头科研,为理想奋斗的年青博士、研士们!

  2013年,希望未来更好!也希望各地政府,永远不要为短期利益出卖未来!


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  • 张老师好!明华来看您了!远握!
    2014/8/31 16:33:46
  • 我明天有一文章发表,叫《对<乌有之乡>的祝贺、祝福与希望》。
    2013/1/3 23:12:06
  • 总算看到您回来了!再不回来,就快一年了!哈哈哈!!!
    您的宏论欣赏了,颇有见解,明华学习了。问您好!祝愉快!
    2013/1/3 23:09:01
  • 房地产——本届政府维持下去暂不沉水的最后一个泡沫,尽管它不是一个救生圈。
    2013/1/2 19:47:21
  • 金融市场最大的主导者是代表政府的央行,“精英们”仅仅是迷信:看人家华尔街,只需要把纸印上漂亮的花纹,就能让美国两亿多人丰衣足食!既然美国大老板培养我们煞费苦心,如果不懂回报恩师的栽培,岂非忘恩负义?
    2013/1/2 17:15:49
  • 查理胸好!最近负责的工作扩展了区域,经常需要出差而且初期比较占用精力,所以没什么时间上网,至于文章,刚进入草根的时候我就先简单叙述了自己的世界观和观察角度,别的无非也是类似,没什么新意的。
    2013/1/2 14:25:54
  • 其实,不仅仅是房产业存在大跃进。只要还在搞计划经济,只要还在搞中央审批,大跃进就会永远存在。炼钢大跃进,亩产粮食大跃进,阶级斗争大跃进、民主抗争大跃进、公路大跃进、高铁大跃进、房产大跃进、钢产量大跃进、水泥产量大跃进、股市大跃进等等等等。其实,大跃进是什么?大跃进就是产能严重过剩。也就是所谓的经济危机。
    从毛时代到邓时代,我们从未缺少过大跃进,也从未停止过发生经济危机。我们的计划体制下产生经济危机的频率其实远大于自由资本主义制度。只不过,我们的政治工作者善于偷换概念,把经济危机换了一个名词给表达了出来,以此达到愚民功效,来衬托自己的伟光正之名。
    因此,只要了解这六十多年来的历史,我们就可以发现,计划经济、集体经济与自有资本主义经济相比较的话,资本主义的缺陷我们社会主义一样都有,甚至还把缺陷放大了出来。而资本主义的优点,我们却大多摒弃掉了。孰好孰坏一目了然。只有心怀叵测之人,才会至今仍旧执迷不悟的强咬牙关为所谓社会主义歌功颂德。这样的一群人,其实就是寄生在我们民族肌体上的病毒细菌。是我们中华民族走向现代的最大绊脚石。是最需迫切割除的肿瘤细胞。
    2013/1/2 12:18:49
  • 呵呵!老K,最近忙啥呢?单看你罗列的属性就觉得与我胃口相近,并且还有几篇之多,文章在哪儿呢?
    2013/1/2 12:15:00
  • 插一句题外话,我有几篇个人基本视角和观念的文,讲的就是生命虽追求的本质——与众不同,这无论从纯物质还是精神角度都说得通。如果这个基本视角确定了,在我看来张博主并没有完全尊重规律和逻辑,而仍旧立场大一些。
    2013/1/2 11:48:23
  • 对4楼博主,
        简而言之,你说的问题就是短视了,短视本来不是这个名族的表征的,可不知道什么时候就成了我们的表征了,追来追去,最后追的还是人性,呵呵!你不知道么?没有信仰的什么都不信的人很可怕矣!
    2013/1/2 11:23:22
  • 呵呵,是啊!房子其实根本不值钱,但是很难改变周围人的想法。政府是通过房地产来积累财富,用于以政府主导的投资建设,所以我们才有今天的高速公路和机场。但是,对于一个普通老百姓而言,这种代价太大了。对国家而言,引起的经济问题和社会问题的副作用也太大了。
    我坚持不买房,将本该买房的钱投入到科研里,现在产品越做越好,市场也越来越大,虽然困难,但也开始慢慢进入正轨。但是周围的人买到了房,也同时买到了债,不仅生活毁了,事业也毁了。所以,有感而发,房地产实际上埋葬了一代人的梦想和希望。
    如果所有从事科研的人员都去买房了,哪里来的中国创新?制造业转型不是靠有政策就能驱动的。国家在制定政策的时候必须要考虑微观民众的切身利益。这可能就是以政府主导的计划经济的缺陷吧。
    2013/1/2 11:10:04
  • 如果就房论房,确实很简单,可惜按下葫芦浮起瓢,世上事都是有连带关系的,根据总量不变,各分总量平衡的宇宙基本法则,房产结构失衡,必然是掩藏在更多层次的结构失衡之内的,张博士想快刀斩乱麻,几句话说清楚只能是美好的愿望了。
    2013/1/2 11:04:52
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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草根简介


1976年生于浙江湖州,北京化工大学教授,中国系统仿真学会科普与教育工作委员会秘书长,中国自动化学会故障诊断委员会委员。研究方向为石油化工工业的安全技术,关注工程教育领域和本土科技创新问题。常自称奋青,意为愤怒之余还要务实奋斗。相信只有科教才能兴国,喜欢行动胜于言论。对于科研的态度是应当把技术转化为产品放在第一位,市场实际占有率比获奖和文章更有说服力。正直、勇敢和务实是我们必须要传递给下一代学生的精神。非常喜欢草根网,希望借这块宝地,结识更多志同道合的伙伴。
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