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浅议三线城市房价的价值中枢
2012-12-28
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  个人看法,不一定对,仅供参考。

  其实三线的说法不恰当,这里是指那些人口流入不是特别多的城市,一个教师月薪每平方米的房价,就是其价值中枢。

  浙江过去十年,外贸顺差大,有时候浙江外贸顺差占全国外贸顺差的一半。而且浙江金融投机严重,民间借贷发达而且普及,2001年以前也时有发生高利贷崩盘事件。个人认为,像宁波这样的高库存的,人口流入又不太多的城市,房价已经在2011.5.2见顶了。宁波现有库存够卖3年,而且不许有新竣工的房子。即使销量上升,也很难消化。部分房地产企业,已经资不抵债,处于支撑状态。温州,鄂尔多斯的房地产投机泡沫,已经见顶了。

  人口红利

  1992年之后,出生人口大幅度下降,见下图。现在大学录取率已经80%以上了。到2017年,大学招生人数将大幅度超出高考人数,录取率超过100%,有的人会被多所大学录取,会出现抢生源的现象,大学出现产能过剩,部分大学要关停并转了。

  保安认为房价要翻番

  某房地产大佬用保安的话作为证明房价还要涨,他说保安认为房价还要翻番。1929年肯尼迪总统的老爸,在听到擦皮鞋的大谈股票赚钱后,卖光了股票。 2007年8月,鲁豫采访炒股致富的大学生,还有一个盲人,这个盲人有点生气,他说:“有的人太不够意思了,居然说连盲人都来炒股了,就应该从股市撤退了”。

  “非贸易品”

  房地产行业和教师行业,都是“非贸易品”。也就是说,房子无法从一个地方运到另一个地方,教师也不会大规模从一个城市转移到另一个城市。教师工资基本代表了当地的经济发展水平和人们的收入水平。用教师工资去衡量房价,有一定参考价值。目前还没有发现比教师工资更好的,能代表当地收入水平的有效参照标准。

  据网友反映:

  宁波现在房价均价在1.4万左右,学区房及核心城区及居住率较高区域的新房则一般在2万左右。库存查过宁波住宅信息网,上面显示:全市:可售套数:135190  可售面积:9346921。年销量:2 - 3百万平方米。(现有库存够卖3年,而且不许有新竣工的房子)

  07年及09年销量比较高(全国都这样,2007,2009年房子销量远大于竣工量),2009年宁波市六区(海曙区、江东区、江北区、鄞州区、镇海区、北仑区)房屋销售面积为789.3万平方米,相比上年2008年440.7万平方米增长了79.1%。

  宁波教师工资,中小学老师一般年收入在7—8万一年吧,好学校的老师应该会多些加上公积金,估计会到10万每年。公积金一般有2—3万每年。

  宁波房价实际已经回落了一些,原来一个楼盘最高1.8万,现在二手房卖出来的大概1.3—1.4万。但是核心区域和学区房等概念还是比较坚挺,基本没跌还略有上涨。


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  • 郊区房源可能会吃香,当然是规划较好,容积率较低的郊区房。
    2012/12/31 10:02:34
  • 有一个基本事实,就是每年新生儿没有低于1500万的年份。当其中80%上大学的时候,是大学新生入学率1200万。
    2012/12/31 9:59:50
  • 农村土地,不论是向个人集中,而是采用集体合作模式,其结果都是一样的:有大量的农民通过土地换取钱财,转入其它行业。
    人进入异地,先求住(因转地农民也没有了根),必然催生房产业的发展。
    要降价,只有一个办法:大量供应土地。

    中国并不缺土地:有大量的非耕地,可以建房。
    房涨与跌,取决于:换土成本与建房土地供应。如果在原有城市发展,房价则会继续涨十倍。如果建新城,以卫星城的模式建,以更好的环境建,则房价只会微涨——历史会证明,房价要证明,只能采用后种模式。否则,政治会压力山大。
    2012/12/28 17:38:16
  • 泡沫涨,是常见的事。泡沫还可以变成蒸气上升。有快速蒸发现象,并有凝结现象,才可以说见顶。否则都是靠不住的技术。常规技术,并不能判断顶底的出现。
    从经济来评,中国有泡。
    从政治来评,还有几亿农民要进城,你说是泡不是泡???
    2012/12/28 17:31:22
  • 中国都快成为 房地产共和国了。
    2012/12/28 14:06:56
  • 房价趋势!真是难以想象!哎!
    2012/12/28 13:03:46
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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草根简介


毕业于中国金融学院,曾在银行工作,独立财经评论人士。重点关注经济周期,货币政策周期,资产估值,注重基于普通经济常识与规律下的市场真实走势,而非学院派的分析;关注美元和人民币负利率激发的追涨杀跌的羊群效应,资产价格泡沫,原材料商品价格,经济周期波动的加剧;关注金融物理学,Didier Sornette关于资产泡沫的LPPL对数周期超指数增长分析,Sornette关于股市“去泡沫”过程的分析;关注Martin Armstrong关于美国经济周期的分析。

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