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2013年中国房价将大涨肯定是谬论
2012-12-26
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  临近年底,预测明年房地产行业将复苏,房价将大涨的声音已经完全掩盖了看空的论调,一种是2013年3月之后中国的房价将暴涨,理由是2011年以来土地供应不足,导致商品房供应可能断档;另一种说法是,中央政府不是提出了到2020年国民收入倍增计划吗?如果是这样,随着城镇化进程的推进,国民收入的倍增,房价恐怕也得至少翻番。

  中国的房价泡沫曾被《福布斯》杂志推选为世界七大金融泡沫之二,勇当冠军的是黄金泡沫。最近,黄金泡沫已经开始破裂,从2011年8月的1913美元/盎司至今已跌去了近300多美元,也有人猜测接下去破裂的是否是中国的房价泡沫?笔者认为,中国的房价泡沫已经开始破裂,今年初已从温州、鄂尔多斯等泡沫巨大的城市向三四线城市蔓延,鉴于这个泡沫极其巨大,要想真正要转向一二线城市需要有一个缓慢的过程。所以我们现在不要光看房价的“回光反照”,更应该看到那个房价飙升的时代已经离我们远去。笔者认为,未来中国一二线房价整体会稳中有降,部分城市泡沫率先崩溃。

  首先,巨大的库存导致价格难涨。从绝对库存来看,2010年和2011年底的房屋在建面积分别约为40亿和50亿平方米,估计到2012年底,房屋在建面积可能超过56亿平方米,扣除保障房和单位自建,商品房在建面积可能超过40亿平方米。加上已获得销售许可的待售面积3亿平方米,这个库存足够开发商们销售4年。国内商品房供不求的局面是一派胡言。

  从相对库存来看,2012年全年房屋新开工约有16亿平方米,但销售不足10亿平方米,库存仍在增加。从库存消化的节奏看,经验是,销竣比在1.5左右时,楼市供求相对平衡。2010年下半年,一线城市销竣比曾高达2以上,楼市陷入无房可卖的恐慌状态。而2012年以来,销竣比从2月份的1.15温和上升至年底的1.35,库存消化缓慢。因此,房地产供过于求的状况已形成,房价整体上既无暴涨基础,更不可能有供应断档之忧。

  再者,政策的调控仍将延续,继续收紧或放松的可能性都不大。新近的中央经济工作会议显示,明年经济增长和通胀的目标可能分别为7.5%和4%,这说明了保增长和控通胀同样是中央经济工作的重中之重。中央经济工作会议对房价调控使用了“坚持”一词,显示明年宏观调控的基调是“稳增长、控物价,调房价”。不仅如此,明年M2增长预期为14%~14.5%,这也证明了房价不具备大涨的可能性(2009年房价大涨时,M2增速高达29%)。2013年房地产调控的最大看点将是房产税的扩围。从政策面和资金面方面看,明年一二线城市房价可能出现小幅回调,三四线泡沫巨大的城市房价将出现较大下跌。整体而言,中国房价明年不会涨而会缓慢下跌,后年才可能出现较大跌幅。

  最后,开发商将出现大洗牌,部分开发商会通过降价回笼资金的可能性极大。从上市房企的负债率来看,目前接近80%,是过去15年来的新高,这显示后续退出房地产行业者将多于新进入者。也就是说2013年开发商的暴利时代已经过去,开发商在高价拿地,勇当地王之后,2013年或将深陷亏损风险。可以肯定,一些有品牌、资金和市场优势的大型开发企业,其市场占有率将持续上升,相当部分的中小开发商会选择获利了结。最近华夏银行职员私人代售房地产类信托产品,造成了很多投资者血本无归,这也从另一个测面说明了,房地产业已经从暴利转向了极具风险的行业。

  国民收入倍增计划并不能阻止房地产泡沫最终的破裂,因为中国的一二线城市的房价,不仅早已透支了其未来的上涨空间,也绑架了中国经济的未来,所以即使在民众收入翻番的情况下,房价也绝不可能再翻番,而是要回归合理消费的区间。事实会证明,2013年房价将大涨是谬论。一些既得利益群体可以在短期内作垂死挣扎,从而制造一波“工人牛市”,但不可能长期坚持下去,因为从政策面、资金面、开发商库存量和负债率来看,不仅不支持明年房价会大涨,而且一二线城市还可能出现稳中有降的态势。令人担忧的是,中国经济若不能短期内摆脱对房地产的束缚,那房地产泡沫破裂之时,就是中国经济衰退之日,这并非危言耸听。


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  • 4楼“宁静的海”因反复发布相同内容的评论已被本站取消发言资格。特此通知。
    2013/1/9 11:38:47
  • 我作为一个80后,我想说的是,现在80,90,00后的人基本都是独生子女,我的生活城市在青岛,几前天我看了一篇关于青岛房地产市场的文章,就是青岛第四季度房产成交量上升,同比去年增加。我有一个疑问就是这个成交量上升我觉得并不奇怪,因为现在我所居住的城市真正需要经济适用房保障性住房的老百姓申请有难度,而一些公务员或者个体老板凭借关系拥有2套3套经济适用房很正常,看看经济适用房楼下停靠的宝马,奔驰,雷克萨迪,奥迪就能够感受得到。
    既然80,90,00后都是独生子女,我同样作为一个老百姓,同时作为一个80后,现在面对结婚买房问题,大部分的80后老百姓家庭都会为自己的子女用尽一生的血汗钱购买一套结婚住房,这个我也并不奇怪,可怜天下父母心,有谁不想让自己的孩子生活质量好一点,但是我想说的是,现在通过旧城改造,空房率已经很高,这个我也不关心。但是有一个很实际的问题,中国住房是70年的使用权,我们80后父母的房子基本只用了20年——30年。而青岛这个城市住房基本在30——40年就会从新拆迁改造一次。退一万步讲说白了即便现在房价不跌,再过30年我们的父母都去世了,我和我对象作独生子女,自己结婚一套房子,双方父母两套房子,到那个时候我就会拥有3套房子。加上现在的空房率,可想而知,即便现在中国房价现在不暴跌,那个时候也会暴跌,中国经济也会崩盘,只是早晚的事。现在政府领导班子能做的和想做的只是不要在我这一届政府班底房价下跌,中国经济倒退,至于以后谁来接班谁来处理这个烂摊子,那是下一届的问题。这是我作为一个老百姓的心声!!!
    2013/1/9 11:36:21
  • 博主分析的非常到位,我准备把房子乘目前高价赶紧出手。
    2012/12/29 11:48:59
  • 感觉有些片面,房价涨跌个人认为有以下几个因素:
    1,从供给方面来看,商品房竣工库存量、保障房竣工存量;
    2,从需求方面来看,未来5年城镇新增加人口数量的刚性需求以及老旧商品房的更新换代即改善性需求;
    3,政府的政策,不管是从财税收入还是经济增长来看,政府是否仍然严格执行商品房限购还不是很清楚;
    4,货币政策,开发商没有钱啥也干不了,一有钱,房价不涨也难
    2012/12/26 18:29:05
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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草根简介


1975年生,毕业于上海财经大学国际金融专业。现任上海富大集团公司副总裁,兼理财杂志、投资客杂志、投资中国杂志的财经评论员。联系QQ: 446957993
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