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政府大建保障房不可持续
2011-12-26
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  写在前面

  我国大力开发公租房为主的保障性住房将近一年了。

  今年3月,我撰写《建保障房谨防重蹈大跃进覆辙》,阐述政府大力开发保障房的弊端。年关将至,中央正在制定保障房规划,地方政府与住建部正在签保障房“军令状”,此时此刻,我坚持发出微弱的呼声:政府大建保障房不可持续!

  当前大建保障房的做法与1958年大办粮食的做法相似,都是政府用行政手段动员和组织大干快上的经济发展模式(当年称大跃进,现在称跨越式发展)。1958年政府大办粮食的结果是大饥荒,现在,政府大建保障房的结果将以住房错配、空置与短缺并存、高铁式烂尾等形式表现出来。

  前事不忘,后事之师。反思大跃进的教训,分析当前的大建保障房,发现我们是在路径依赖地推行大跃进的经济发展模式,这是被实践证明不可持续的经济发展模式。

  当年搞大跃进,大江南北听不到反对的声音,直到出现大饥荒,大跃进才叫停;现在大建保障房也是大江南北听不到反对的声音,为避免重蹈大跃进覆辙,我奋笔直书,希望管理层倾听不同的声音。

  ﹡﹡﹡

  我国住房制度改革以来,保障中低收入家庭住有所居一直是中心议题。今年初,以强化政府公共服务职能为由,政府大力开发公共租赁房(公租房)。虽然公共租赁房冠有“公共”二字,并不等于属于公共服务范畴,公共租赁房是普通租赁房,具有商品属性。

  这几年,经济适用房、两限房、限价房、政策房、廉租房、公租房等陆续登台亮相。其实除了廉租房,这些保障性住房可统称为普通商品房和租赁房,与高档商品房和租赁房一起,向市场提供门类齐全的高、中、低档商品房和租赁房。然而,我们以保障中低收入家庭住有所居为由,人为地设置繁多的住房类型,为行政权力介入住房市场提供通道,从而构建起政府开发的保障房市场。

  在我看来,以经济建设为中心并非政府直接参与经济活动。政府是行政机关,无利润来源,用财政税收和调集社会资金大建保障房是对基本国策的曲解。如果换个角度分析以经济建设为中心的含义,发现这种曲解的危害是,政府集拿地、建房、监管施工、监管分房于一身,由垄断土地市场演变为上下游一条龙,全面垄断保障房市场。

  今年,在中央提出的3600万套保障房奋斗目标指引下,保障房大干快上,有如1958年大办粮食、大办钢铁重现。姑且不论大建保障房的后续资金如何筹集,仅从保障房分配上,就出现了不能自圆其说的矛盾。如,政府分配公租房时,如果按低收入家庭、中等收入家庭的梯次分配,收入高一些的家庭将排在后面轮候,结果是相对贫困的家庭先住上公租房,然而,贫困与否都需要一处住所,无先后次序之分。如果不按这一标准分房,标准一灵活,将给行贿受贿提供机会,需要住公租房的家庭难以得到住房保障。

  实际上,需要政府提供住房保障的是失业、残疾、天灾人祸致贫等弱势群体。对于这个群体,政府发放住房补贴帮助租房,他们也就得到了住房保障。这样既为需要住房保障的弱势群体提供了帮助,又充分利用了现有租赁房市场的资源。当然,政府要为弱势群体建廉租房,但也要用现金补贴的方式帮助他们租廉租房,这是住房商品化应有之义。

  上述分析表明,用现金补贴与实物补贴提供住房保障的效果完全不同,而我国选择的是用实物补贴的方式为城乡居民提供住房保障,这是问题的症结所在。

  政府开发经济适用房出现错配和腐败,现在政府开发数量巨大的公租房也会错配和腐败。为什么会错配和腐败?溯本求源,一是按政令建房需构建冗长的建房环节,二是政府充当保障房市场主体,大力开发保障房并负责分房,会导致错配和腐败。

  政府充当保障房市场的主体,意味着政府变成了开发商,成为建造商与购房租房家庭的中介机构。政府充当开发商超越了政府的职能,政府分房也超越了政府的职能。作为一个大家族,包揽家族成员的住房问题可以运作下去,作为一个大国,包揽几亿人的住房问题带有理想主义色彩,应视为乌托邦式的实践,不可持续。

  从中央到地方自上而下分解指标,形成的摊派建房,难以按购房租房者分布和变动的地理位置建房。地方政府为了创政绩,完成上级下达的建房指标,就得急功近利,追求短期效应,难以按市场需求建房。政府亦官亦商,难以杜绝腐败发生。

  政府开发保障房的上述内生性缺陷,势必导致住房资源错配,空置和短缺并存。

  我国也不能像新加坡那样为全国的中低收入家庭建房。2009年新加坡人口374万人,一个家庭按3.5人计算,政府用国际贸易赚外国人的钱建造80万套组屋,就能为80%的国民提供住房保障。作为国家与城市合一的国际大都市新加坡,政府廉价出售组屋,通过这些家庭向外来人口出租组屋的部分房间,不但让新加坡人当上了小业主,还是外来人口对住房需求的补充。城邦小国新加坡的特殊地理位置和人口少的国情,可以通过政府一次性投入,让国民长期受益。中国是一个农业大国,农民多达9亿之巨,无法移植不需要农业和农民的新加坡住房开发模式。

  我国的现状是,推行住房制度改革13年来,至今仍停留在为城镇居民改善住房和为投资投机者建房,农民工能分得政府提供的保障房凤毛麟角,可是,95%的农民工符合住保障房的条件,是隐含的轮候一族。问题是,目前的2.4亿农民工都不是政府提供住房,更无财力为这个庞大的低收入群体建保障房。如果强上硬拉弓,也是羊毛出在羊身上,让全国人民(包括农民工)实物补贴城镇居民住保障房,形成恶性的住房开发模式。另外,政府运作资金效率低、雁过拔毛,滋生腐败等,也说明政府为中低收入家庭建房只是一个美好的设想,既然数亿农民工家庭难以住上政府建的保障房,政府大建保障房意义何在?

  住房是不动产,一旦建成就被固定在某一块土地上,不能像衣服鞋子,通过流转或出口销售。住房是耐用消费品,不能像衣服鞋子那样通过时间来消化生产过剩。如果不以市场需求建房,而由中央下指标,向地方政府分摊指标建房,随着时间推移,将积累大量空置房,给子孙后代留下千年风蚀不了的钢筋水泥建筑垃圾,后果不堪设想。

  我国住房制度改革以来,政府由开发廉租房转而大力开发各种保障房,是房价居高不下的权宜之计。当前,我国正在采取措施让房价回归合理水平,这样一来,中低收入家庭的购房租房需求将大量涌现,支持房地产市场发展,因此需作好预案,及早取消政府开发保障房这一权宜之计。并且,大建公租房形成的“以售为主”向“以租为主”转变,是对1998年以来住房制度改革的否定,如此重大的政策转向需充分论证。

  我认为,在战争动乱和战争动乱恢复期、突发灾害、国防所需等情况下,政府直接参与经济活动,促使全国上下步调一致,一切行动听指挥,可以收到好的效果。在和平时期,用战时的办法,通过搞运动来发展经济,不但效果差而且风险大。当前,我国处于和平发展期,需放弃通过搞运动来发展经济,具体到政府大力开发保障房不可持续,属于放弃之列。

  那么,我国应当选择什么样的住房建设模式呢?

  多元化建房是各国通行的住房建设模式,我国庞大的住房需求持续涌现这一国情,决定了选择多元化建房才能满足城乡居民多元化的住房需求。

  多元化建房指建房主体多元化,如开发商建房,合作建房,委托建房,自建房等。

  选择多元化建房,辅以土地交易制度改革和房地产税收制度改革,房价虚高、住房错配、空置等问题就能迎刃而解。相对政府开发保障房保就业,多元化建房也能保就业,是市场真实需求提供的就业和经济增长。关于多元化建房的具体内容,我在《我国城镇化面临的挑战(九)——探讨多元化建房》等博文中已探讨,不赘述。

  当前,迫切需要中央给政策,给多元化建房的政策,不是政府代替百姓建房子,把一批清正廉洁的官员搞得不堪重负,把另一批官员推向腐败的深渊。


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  • 给低收入群体建保障房本身是没有错的。就怕建起了这些房而不是真正分配给低收入群体。现在的政府已经腐败透顶,根本不相信他们有这个善意。
    等着看吧。
    2011/12/27 14:11:56
  • 比较造成7楼的说法
    2011/12/27 9:45:34
  • 哈哈哈哈  似乎楼主对大跃进心有余悸却不知何为大跃进? 大跃进本身是正确无误的,只是这个工程中主抓经济工作的主要领导大搞浮夸风、共产风、瞎指挥风、高指标风等等不正之风,而且不顾毛主席多次严厉批评和苦口婆心的劝阻,一味倒行逆施,直至出现饿死人的状况方才摆手。毛泽东时代之后我国主流精英上下其手、瞒天过海取消公众福利住房,利令智昏贪婪无度,竟然丧心病狂的把房间抬到天上,京沪居民90%以上买不起住房或沦为房奴,从而伤天害理的造就了房地产界每年数十位的亿万富豪!现在政府维稳建保障房,您老人家扯淡什么大跃进,哈哈哈哈 居心叵测啊?
    2011/12/26 22:53:17
  • 保障房能真正惠民吗
    能解决流动性人口住房问题吗
    能真正解决住房问题吗
    2011/12/26 19:53:53
  • 一、名目太多了,经济适用房、两限房、限价房、政策房、廉租房、公租房等陆续登台亮相。其实就建公租房就够了。名目多说明现在政府还没有明确的指导思想,修这些房子到底要给哪些人解决问题?心里没数,就有点乱。而且必须向农民工倾斜,这一点好像各地做法不一样,中央只有理念,没有具体措施。这肯定不行。需要开究讨会,论证必要性。
    二、需要建多少房必须有市场调查,前几年大上快上,修了多少房,已能满足多少人,要做到心中有数。哪些地区,人口分布,有多少需求?目前我们到底修了多数了,库存多少?空置多少?也没有数。房地产开发十多年了,再像原先那样没有章法,大上快上,也是不行。
    2011/12/26 15:42:45
  • 现有的住房早已超出了市场需求,当初房价所以不断高企,是因为各种资金的炒作,就像击鼓传花,现在鼓声已停,捂在手里的炒楼者最清楚是怎么回事。
    别说再造3600万套,就是1000万套,甚至500万套,都会产生极其严重的后果!问题明摆着,现有的住房已经完全够了!再大量建房,不消耗资源能源吗?有限的资源、能源如果用到急需的行业产业,能解决多少燃眉之急啊!
    政府会不明白这个道理?我不信。所以我怀疑平抑房价是假(完全可以有别的办法嘛!),利益集团之间争斗或者汉奸官员配合他们的西方主子进一步搞垮我国经济是真。
    郁闷啊!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
    2011/12/26 15:41:48
  • 狗屁保障房 公租房 到一个城市里想要找一个公租房住段时间你能找到吗 更不用说买不起房 在社会上找个公租房先住 那是做梦都做不到的事情 基层的执政者 最清楚的是他自已的良心 扪心自问 有谁当权者是真的为民在想 为民着想的是当不了今天的这个官儿的啦 之前的社会主义你还有希望等两年就能排到房子  现在资本主义公租房公寓随便就可以租到 现今榨人民血汗的权贵资本主义不灭亡 中国没希望
    2011/12/26 14:54:05
  • 楼主不用担忧,因为现在不同往日了,谁也比不上毛主席了。至于房子多了不是少了,也可在建的同时给以住房补贴,但是并不是所有的都能得到补贴,只有得到国家支持认同的才可以得到补贴,所以他们必须要到国家登记,办理手续,手续必须免费,必须,只要合法的就行,让大小的出租户都可登记,这样国家就知道改建多少都知道了大概(因为它是动态的,数据会更新,越来越多的会加入登记),但是取得这样的资格必须有一个条件,那就是与政府(人民)签订合同,不得随意提价,不然直接亏的是人民,国家也亏,间接也是人民。这样一来可以解决那些“囤积居奇”又不一棒子打死,解决一些燃眉之急,二来国家也可掌握房产信息,占据主动,不在受制于那些集团,谁不同意就让他灭亡,既租不出去又卖不出去,就等着破产吧,人民不需要他们。
    2011/12/26 13:35:44
  • 现在的问题不是住房太少,而是太多了,掌握在了少数人的手里。假如将已建、在建的房源都释放出来,已足够住了。
    2011/12/26 12:54:49
  • 政府有责任帮助社会底层人民有房住或改善住房条件.就算有腐败,总归解决了一部分人的急需.保障房的建设可以平衡商品房的价格.不至于让所有人受制于开发商.退一步讲.建保障房也是肉烂在锅里.与商品房共同增加供应量.有何不对?
    2011/12/26 12:48:15

  • 似乎总感觉缺乏房地产产业发展总体战略与规划……
    2011/12/26 12:43:56
  • 盲人摸象,都对都不对!
    政府对错,看其目的。
    楼主没有搞明白,所以断章取义!
    2011/12/26 11:46:58
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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老五届学生,现已退休,有30年国企工作经验,以及近十年对中国经济改革的思考。主要研究资本市场改革、住宅市场改革、金融机构改革,国有企业改革,已形成一套相互联系,比较完整的理论体系。


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