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刘明康先生的40%论不靠谱
2011-10-25
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  10月19日下午,银监会主席刘明康一语惊人,称银行可抗房产贷款抵押品跌40%。这相比此前刘明康先生所说可抵抗房价下降50%退了一大步,但这样的说法仍然是不慎重的,对风险过于乐观。

  房地产是投资品种,房地产抵押品出现40%的下跌,基本可以说明房地产市场出现崩溃现象,此时必然会导致房地产抵押品更大幅下挫,在极端情况下甚至价格跌到零,资不抵债,从而引爆债务 危机。到那时,信用市场必然冻结,甚至企业债、优质证券都无法发行,资产价格难以启动,一直在低谷徘徊。东南亚金融危机与美国次贷危机,已经向我们两次预演了房地产泡沫崩溃后的信用冻结 惨状。

  确实,我国房地产信贷资产占总体贷款比例不高,目前我国银行体系房地产信贷资产占各项贷款的比重为19.8%,但实体经济与房地产相关的抵押贷款、以及地方投融资平台的土地抵押贷款比比 皆是,据一份统计占据了大半壁江山。

  如刘先生所说,10.7万亿的地方政府债务中80%是银行贷款,房地产贷款余额10.4万亿,一旦房地产作为地方政府最重要抵押物失去价值,房贷风险与地方债风险会如双子星座连袂而来,因为两 者通过土地财政与地方投资,密切地捆绑在一起。中国的房地产相关资产在银行贷款中所占的比例绝不应小视。

  中国不会发生美国式的次贷危机,因为金融衍生品相对不发达,正如儿童不会得老年病,不是什么值得称道的事,周期不同而已。“其它创新如集合信托与房地产贷款余额之比仅为4%左右,风险 特征相对简单”,风险特征简单不等于没有风险,反而会一步到位地构成银行的系统性风险,以相同的方式在各银行蔓延,并通过银行坏帐等计提加以体现。

  在银行上市之前,坏帐以再贷款等方式由民众承担成本,现在,银行上市了,投资者成为买单人。不断提高资本充足率的结果是上市银行不断融资,估值进入历史低谷仍未企稳,投资者避之惟恐 不及。如果银行真的没有风险,就不会两年疯狂地融资发债近万亿,这显然是银监会对风险未雨绸缪,说明对未来可能爆发的风险心知肚明。此时,在银行风险还未彻底缓解时,绝口不提证券市场投 资者的亏损与贡献,不公平。

  设想极端的例子,股债双底情况延续,银行次级债与股市再融资被拒绝,投资者拒绝买单,银行又该到哪里去找廉价资金呢?是否重用再贷款手段?

  刘先生认为,房地产贷款安全还表现在,从房地产贷款具体结构看,目前约98%的个人按揭贷款“贷款房价比(LTV)”低于80%,按揭贷款平均“偿债收入比”为33%,超过1/2的按揭贷款和开发贷 款都是在2009年二季度房价重新高企之前发放的,开发贷款的平均押品比例也达到 189%,即使房地产抵押品重度压力测试下跌40%,覆盖率仍高于国际通行的110%标准。

  贷款房价比在市场急速下行时波动,当房价节节下降时,贷款房价比将迅速恶化,最后出现资不抵债的情况,一些业主选择放弃还债,让银行充当房东。2008年房价下跌,媒体披露深圳出现过停 止缴纳按揭贷款的小高峰,最后靠货币宽松和房价上行才得以解决。

  至于按揭贷款的平均偿债收入比为33%,实在是过于健康,看来“房奴”完全是子虚乌有。每个按揭购房的人都清楚,在房地产稳定时,个人按揭被视为银行的最佳资产,审批手续非常松弛。购 房时,与开发商合作的银行急于完成贷款手续,此时,购房者的收入填写基本是按照贷款来倒推,收入证明形同虚设,就像二手房的阴阳合同一样,已经是市场潜规则。不料,监管部门居然以此为据 ,证明中国房地产贷款风险不高,这根本不是专业问题,而是常识问题。

  如果偿债收入比为33%,说明中国的房地产市场非常健康,说明购房者的收入非常之高,还有什么必要调控房地产,控制按揭贷款呢?

  中国确实不会出现地方债与房地产贷款的崩溃,但理由不是基于刘先生所说的银行压力测试,而是基于中国70万亿人民币以上的银行存款,3万亿美元以上的外汇储备,以及国有企业可以变卖的 诸多资源,这都是财富数十年积累所致,才能让我们禁受住冲击。笔者支持房地产调控,支持中国经济结构转型,但同样觉得,应该对承担转型成本的人,公道些,再公道些。


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  • 我估计,叶小姐手里有些房子,所以急了。

    马列主义毛泽东思想教导我们:资本主义才会发生经济危机。

    刘明康的话只是传达一种信息,不必理会40或者50,如果抠40还是50,那叫死板。
    2011/10/26 16:55:24
  • 刘明康这厮的论调,无非是在为政府坚持原有的调控政策唱和,没有实际上的意义,大可不必深究。
    2011/10/26 13:35:10
  • 最终是老百姓认账,银行、政府、房地产均不能产生直接的价值,只能产生附加价值。当房价下跌至直接价值的时候,政府、银行、房地产商均要采取措施,抱住自己的救命稻草。。。。
    2011/10/25 16:20:48
  • 为什么不会破产,如果是市场经济就会破产
    2011/10/25 12:38:30
  • 房价下跌多少,银行都抗的住,只不过收益或者营业额受到影响。中国的国有银行 是不会破产的。
    2011/10/25 10:59:22
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历史博士,财经论者。经济领域的市场派,文化上的保守主义者。以我手写我心,用事例与逻辑说话,对事不无小补,对己无愧于心,且文章不遭斧钺之害失去原意,于愿足矣。邮箱yetan@vip.sohu.com

从历史到现实,从经济到政治,期间并无轩轾,常有令人惊讶的相似之处。因此谴责任何以牺牲个人充当某种崇高理想祭品的行为,以及脱离生活常识的高深理论。赞赏尊重常识的理论,同情任何凭辛苦工作追求个人利益的行为。转型期的人面向不可知的未来,或许彷徨,但好在并未象但丁一样,对未来失去信心与感受。


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