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保障房能解决楼市困境吗?
2011-09-21
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  面对好像怎么打也打不下去的房价,住建部说2011年计划要完成1000万套保障房建设,而且给各省市也都下了“军令状”,任务完成情况将纳入对地方政府的考核。1000万套这个事情一出来,我就又好奇了,在《我们的生活为什么这么无奈》这本书中就说,我想搞清楚这1000万套保障房究竟靠不靠谱。最近又看到新闻说,住建部前几天公布今年1—8月份,全国城镇保障性住房和棚户区改造住房已实物开工868万套,开工率86%,似乎数量上有所保证。但我想请各位注意的是,开工和建成是两个完全不同的概念,打个桩挖个坑也算是开工了。

  我给各位看几个历史性数据,2009年全国保障性住房建设规模是260万套,2010年是580万套,2011年是1000万套,我们把这三年数据加一起得出的结果是1840万套。按这个数字计算的话,应该是平均每10个家庭中有一套保障房的,对不对?那我们应该很高兴,因为我们大家都有希望。但事实是什么呢?事实是究竟建了多少保障房,我们根本不知道,也没有人公布任何的消息。但我们看到的是,房价仍然是一个劲地上涨,这么多保障房不知道去哪里了?这是件很有意思的事情。

  我们的保障房建设现在究竟是怎样一个状况呢?我们就从2010年的580万套说起吧。住建部副部长说,2010年全国保障房计划的是580万套,结果是开工了590万套,但只完成了370万套。具体到地方,深圳规划的是16.9万套,结果完成了2万套,完成计划的十分之一多点;上海呢,规划的是从2008年到2012年,计划累计推出30万套。那我们看看2010年完成了多少,官方公布说是建成了200万平方米的经济适用房,那么假设一户是60平方米的话,除下来的结果也就是3万套左右,和深圳一样,也是差不多完成了十分之一。如果深圳跟上海都只是完成十分之一的话,我相信其他地方会更差。因此我们可以下一个大胆的结论,就是我们政府说2011年要建设1000万套保障房的宏伟计划,到最后能完工100万套就算不错了。

  首先是资金问题。各位晓不晓得建1000万套保障房需要多少钱?我告诉你,1.4万亿。1.4万亿是个什么概念呢?我再说个数据,对于现在我们各地方政府来说,土地出让金已经是地方财政收入的一个主要来源,对不对?那各位知道每年的全国土地出让金是多少吗?2009年是1.59万亿,2010年是2.7万亿。也就是说,我们要把2009年所有的土地出让金,或者是2010年超过一半的土地出让金拿来建保障房,才能完成这1000万套的目标。各位认为这可能吗?反正我是很不乐观的。

  除了资金的问题,还有土地供应的问题。有件事情让人感觉特别的滑稽,就是上海竟然声称说它们80%的土地都给了保障房了,并且还给出了具体数据,说截至2010年的10月20日,上海市总共供应土地948公顷,其中764公顷是保障房。各位晓得这764公顷是怎么计算出来的吗?很搞笑的,其中590公顷为动迁房,119公顷为经济适用房,还有41公顷的中小套型普通商品房,这样算下来,只有14公顷的土地是真正用于保障中低收入者的公租房。按照这种解读,在上海,可能除了“汤臣一品”,其他都是保障房。也就是说,基本上只有大别墅才不叫保障房。

  其实,建保障房,我们政府根本不差钱。因为按照我们国家的规定,是要从每年土地出让金的净收益中抽出10%用于廉租房建设的。2009年的全国土地出让金是1.59万亿,按照政府规定提取10%的话,至少是1400亿,对不对?那么按照每平方米建筑成本为2000块钱的话,可以建7000万平方米。这还是按最高标准计算的,如果是在中西部地区建房的话,估计一平方米千八百块就够了,这样算下来就不止7000万平方米了。那各位晓得2009年整个中国竣工房屋的面积是多少吗?7亿平方米。也就是说,仅仅是用土地出让金,就可以向全国提供十分之一的房子,如果再算上住房公积金,以及其他一些地方财政的配套措施,我想每年新增住房中至少保证30%的廉租房应该没有问题的。

  现在的问题是什么呢?问题是我们地方政府根本没打算用这些钱来建保障房。地方政府更愿意建商品房。因为建商品房的话,地方政府就可以卖地了,地价越高越好,尤其是欢迎“地王”的出现,这样它们就可以收取更多的土地出让金。建经济适用房和“两限房”的话,地方政府也觉得可以接受,因为这些都是可以卖的,最起码能增加国内生产总值,而且地方政府在批准这个经济适用房的时候,是存在一些权力寻租的,因为你合格不合格它说了算的,这里面是有猫腻存在的。地方政府最不喜欢的就是建这个廉租房了,因为它不能卖,只能租给那些最低收入的人,租金又那么低。这样子的话,对我这个地方政府来讲,既没有增加国内生产总值,又没有土地出让金,那我怎么会有积极性呢?有学者估算,由于建保障性住房带来的土地出让金损失,各地方政府加在一起,大概是3000亿元。这在地方政府看来,就好比是你割了我的肉,还不给我一些补偿,那我怎么可能干这种蠢事呢?

  透过以上分析,我们晓得不可能在短时间内把住房问题全部解决。那怎么办呢?我给政府的建议是,首先要建立排队秩序,制定合理的规则,还大家一个公平。什么意思呢?就是说既然不能让所有的老百姓同时住上房子,那就应该有个顺序,就要排队。怎么排呢?当然需要先制定一个能让老百姓都接受的规则了。如果想让老百姓满意,就必须让老百姓参与进来,而绝对不是说找几个专家,关起门来一商量就可以了。而且,要考虑的因素很多,比如说家庭人口、收入水平、纳税记录、有没有小孩、老人是不是需要特别照顾、有几辆车、有多少存款、有多少股票,等等,然后对列出的每一项都设置相应的权重,最后出来一个总分。这样就可以最大限度地保证公平,因为每个人都能算出自己是多少分。然后再根据分数的高低排队等候。比如说,现在市政府能提供5000套房子,那就是得分在前5000名的人先入住。因为政府每年都会提供一定数量的房子,所以大家按照自己的分数轮候就行了。我们假设一个25岁、月收入5000块钱的小伙子,在进行相应的计算之后得出的分数排名,让他很清楚地知道自己两年后能入住廉租房。在这种状况下,让他现在去市场上租房子,他就没有什么怨言了,因为他知道有比他更需要房子的人,大家是公平的。同时,政府还给自己赢得了建廉租房的时间。香港特区就是这样的,大家基本上清楚知道自己要多久能住上廉租房。

  但是我们现在的政策是什么?是摇号。各位晓得通过摇号得到房子的老百姓是什么感受吗?央视就采访了一位,这位说,感觉很幸运。在这里我要提醒各位,这哥们儿说的是幸运,而不是幸福。各位有没有想过这一字之差意味着什么?意味着我们的政策完全错了!其实我们老百姓的要求并不高,也没有提明天就要拿到现房之类的要求。老百姓要的是什么?就是上面说到的一个稳定的排队预期,你得让老百姓知道,他究竟什么时候能拿到保障性住房,这样他才能安心地等,而不是说一天到晚地想着自己什么时候能幸运一回,能摇上号。

  我们现在的房地产市场为什么这么乱?就是因为这些搞房地产的商人都抱有一种投机的心理。开发商为什么囤地?因为他们在赌,跟政府赌,赌的是保障房的建设究竟能不能落实,或者能不能持续搞下去。开发商为什么会捂盘惜售?是因为我们的宏观政策很不稳定,变化很快,对房地产的态度一会儿紧一会儿松,地产商都愿意钻政策的漏洞,抓住对他们来说最有利的机会,把房子卖出去。所以说,要想有一个健康的房地产市场,不仅要让老百姓搞懂“排队理论”,更需要让这些搞房地产的商人学会排队。就是你开发商在开发一个小区的时候,必须保证一定面积的廉租房,并且严格执行,如果你开发商不承担这个任务的话,你就拿不到地。这个措施一旦形成规矩,开发商就认命了,就不会再出现囤地和捂盘惜售的现象了。


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  • 别人对我的攻击:
    最后有三个字,别人我轻易不给,但我会毫不吝啬的送给你
    他~~妈~~的。

    我的答复:
    能从嘴里说出这三个字的人一生都是靠这三个字活着的,你就别谦虚了~~
    可想而知你这样的人要是当了国家领导,那会是什么样子,有个结果是毋庸置疑的就是枪尖上插着你的人头,城门上高高悬挂以警示后人~~
    可想而知你这样人拥护的国家领导又会是什么样子~~~无非就是闷声发大财的那种类型罢了~~

    别人对我的攻击:
    某些借着经济学、佛学、政治学理论宣扬反动思想的书籍、文章我看的多了,也专门分析过你们。
    你们这些人智商都挺高的,文笔都挺好的,都挺会忽悠人的,都挺有煽动性的,最典型的一个做法就是精神层面的腐蚀,拿着一些风马牛不相及的事借着某件社会事由推波助澜,牵强附会,然后大放厥词,居心是叵测的。奉劝你少在这里放屁了,你们就是那些让大坝溃堤的白蚁。

    我的答复:
    一个千疮百孔,藏满蛀虫的大堤溃掉不是正和民意,我只盼着这洪水尽快来到,好让这些蛀虫们死无葬身之地,在地狱里忏悔他们所做的一切恶事。
    2011/9/26 19:05:36
  • 水库上周边地界原则上是不应该建房子的,否则会污染水库饮用水源,但是听市民说珠海大镜山水库旁边造了很多千万元一套的别墅和一批保障房?真的是无法理解了?管理层真黑!难道是水厂领导穷得要卖地聚财??????国土局的怎么了???市民实在无法理解,一个劲直摇头说,真黑啊!这对大镜山上的水库的水会被居民别墅区的垃圾废水污染啦。。。怎么喝得下呀!请国家尽快立法保护水库资源环境遭遇建筑房地产的污染!谢谢了!——中国公民
    2011/9/23 16:12:29
  • 保障性住房如何保障到真正需要的人手里?现实是,业已修好的保障性住房很多都被一些贪官污吏利用各种各样的手段霸占了,真正到老百姓手中的有多少呢?没有透明分配制度,没有严格的审查制度,没有后续的管理制度,建再多的保障性住房都只能是又一个腐败的黑洞。建好保障性住房,还要分好用好,否则,好的羊头,都成了狗肉,最后还落到狼嘴里了。眼下,一方面要赶紧建保障性住房,另一方面要赶紧为保障性住房立法!凡购买保障性住房的起码要做到以下几点:一、无房户,且购买了保障性住房者无权购买商品性住房,除非把保障性住房卖回给政府;二、面积有限,一般70平米左右;三、有限产权,即:凡购买了保障性住房后不能出租,不能倒卖,要卖也只能以原价或者一定折旧卖回给政府,让政府第二次有偿分配;三、对全国现有的保障性住房进行普查,凡是以商品房价格卖掉的,国家严厉地采取措施收回,并处以罚款;出租的,也以折扣价收回;已有商品房的还霸占保障性住房的也勒令回收等等,没有严厉的法律保障的保障性住房,最后只能落到少数当权手里成为他们的牟利品!政策看起来百姓得到了实惠,其实最后还是住不进保障性住房,政策又被钻空子了,人民当了冤大头,岂不是竹篮打水一场空?
    2011/9/21 20:56:46
  • 好文章。
    2011/9/21 14:22:26
  • 中国楼市注定要拖到美欧债务问题解决、实力恢复了集中爆发
    没有经济,要房子有什么用。
    2011/9/21 12:27:39
  • 郎大经济学家腹中似乎装有好多克服解决中国经济问题的良策良方,但你应尽最大努力使它们转化为政府的政策。如果你整天忙于批评宣传,演讲出书,提高了你的知名度,但最终的效果可能是:你赚了好多钱,中国的经济问题依然存在!
    2011/9/21 10:43:10
  • 其实廉租房以前就有,房源是那些清退下来的破烂平房,后来由于拆迁补偿的问题,导致政府手里没了这样的房源;所以廉租房是政府平抑底层的砝码,大建廉租房就是政府要增加手中的砝码!
    2011/9/21 10:22:38
  • 所以说保障房和降房价毫无关系,至于能不能解决楼市困境,那要看是谁的困境。
    2011/9/21 9:15:06
  • 从我国之前的状况线性的分析,第三个层面是最主导的作用,即使很长一段时间内,也可以背离第四层面的规律。而现在看待房地产市场,貌似有了新的角度,就是操作第三个层面的主体,已经认识到了第四个层面的规律不可抗拒,随之进行了技术调整(这个思路来源于天涯“房地产杀猪论”)。

    最有可能发展的路径(或者说第三层面主体最希望的路径)应该是:
    1、通过提高首付,控制二手房贷款,把银行抽离房地产的大坑;
    2、通过舆论推高租房价格,稳住房屋持有者,稳住房价;
    3、通过限购急剧紧缩房地产成交量,稳住价格的同时进一步保证银行撤离;
    4、大规模兴建保障房,保住一系列上游国企(钢铁、水泥)的稳定,去除房地产绑架;
    5、大规模修建保障房,保住站队在自己一边的大型地产商;
    6、大规模修建保障房,获取民意支持(最近有通州开发商打折卖房,业主表示不满确遭网友围攻);
    7、大规模修建保障房,保障、廉租房的租金一定程度上可以替代土地财政(这时候明白2的附加作用了);
    8、全面停贷,先从二手房开始,完全把银行从房地产中抽出;
    9、全面推行房产税、空置税,进一步缓解和替代土地财政。

    以上大概是从2011-2013年逐步完成。也就是说,在8、9两个步骤之前,保住房价还是必要的,手段是多方面的。而上述各个步骤,基本上从技术上,全面解决了:亲儿子(国企)问题,后儿子(民意)问题,银行坏账问题,房地产相关产业的问题,税收来源问题。损失估计是,青年一代买商品房的机会和中年有房一族的部分生活水平而已。技术上可以说无懈可击,既体现了第三层面主体的一贯主导型,又遵循了第四层面的未来变化趋势。
        
    至于有些人还在怀疑这种方式是不是会遇到阻力,那么继农民被剪刀差(前面可是有打土豪分田地的好日子);工人被下岗(前面可是有当家作主的好日子);教育产业化(前面可是有天之骄子的好日子);医疗产业化(前面可是有全民医保的好日子)之后,房地产保障化随之而来也没什么奇怪(前面可是有房地产全民造富的好日子)。

    要知道所谓过河拆桥、卸磨杀驴、兔死狗烹、鸟尽弓藏皆人之常情。
    2011/9/21 9:12:18
  • 去年在几个讨论房地产的文章下面的评论中有提过自己对房地产的看法。个人把一段时间来关注的房地产观点进行消化梳理,目前可观察到的对于房价的认识,可以分为如下层面:

    第一个层面是基于市场供求,把房屋定位在“住”的功能上,基本得出的结论都是错误的,除了错过购买时机做不到任何功效。

    第二个层面是基于市场供求,把房屋定位在“金融属性”上,基本得出的结论都是正确的,房屋作为保值手段深入人心,买房获得收益也是对的。但需要注明的是,这种分析只是在现有的政策和经济模式之下得出(高通胀、城市化),环境要变的话,可能就会出现大的拐点(另外这种分析还是把货币作为相对稳定的尺子,而不适用于币值重估或者其他巨大的外围环境变化的情况)。

    第三个层面是基于政府行为,把房屋定位在“政府收入”上,基本得出的结论都是正确的,房屋是政府收入来源中不可或缺的部分,失去这部分来源体制都很难维持。通过这个层面的分析,能在第二层分析上一定程度上预判政策的真实性(假打压真保持),比如09和10年可以剔除房价短期波动的的假象,坚定的买房获益。

    第四个层面是基于全国经济模式和资金流动,把房屋定位成经济体中一个资金的容器,把“通胀的传播”以及“真实的利润来源”做了分析,这个可以预计大的周期和拐点,也可以找到政策极限的关键点,这有在这个级别上才能预计房价是不是合理,也就是补足第二个层面分析的“高通胀、城市化”是否可以持续的问题。

    层面越高的分析,越具有前瞻性,指明大方向,但对时间点的判断越迟钝,而且个体的得失是无法顾及的;层面越低的分析,比较适合指导操作,但前提是必须对上几个层面理解正确(比如现在认为房子应该体现为居住功能是有道理的,但却是和事实不符的),否则可以赚到钱,但什么时候没,也许同样轻松。(注意这四个层面的理解均限于实证分析的微观角度,而非规范分析,从宏观上去讨论什么样的政策才是对的,所以仅对个体判断情势有用,完全不构成对政策的建议)。
    2011/9/21 9:11:41
  • 上压下层层加码,马到功成。
    下报上处处加水,水到渠成。
    2011/9/21 8:59:46
  • 文章的标题好像有些问题: 应该是保障房能解决住房困境吗? ——楼市≠住房,两概念。
    2011/9/21 8:47:29
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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草根简介


1956年出生,祖籍山东。美国宾西法尼亚大学沃顿商学院博士;现任香港中文大学讲座教授;曾任沃顿商学院,密西根州立大学,俄亥俄州立大学,纽约大学和芝加哥大学教授;郎咸平作为世界级的公司治理和金融专家,主要致力于公司监管、项目融资、直接投资、企业重组、兼并与收购、破产等方面的研究,成就斐然。2004年,郎咸平用最为传统的财务分析方法,痛陈国企改革中的国有资产流失弊病,质疑某些企业侵吞国资,并提出目前一些地方上推行的“国退民进”式的国企产权改革已步入误区。引起巨大的影响,被称之为“郎旋风”。


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