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房地产调控失利 三次调控势不可免
2010-12-05
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  种种迹象显示,史上最严厉的调控政策可能再次沦为空调,这是通胀预期与现金泛滥的结果。

  房地产市场的政策边际效用节节下降。9月29号推出的史上最严厉调控政策,没有挡住房价的步伐。政策效用期限从4月新政的四个月下降到9月新政的一个月。

  先看房价,房价坚挺显示了市场各方对未来市场的预期。据国家统计局的数据,10月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.6%,涨幅比9月份缩小0.5个百分点;环比上涨0.2%。据中国指数研究院的数据,11月我国100个城市住宅平均价格较上月上涨0.82%。上海的一手房平均成交价格在10月上涨41%的情况下,再涨了27%,达到22627元平方米。这一数据显示9月新政威力不如4月。在北京、上海等十大重点城市中,除南京环比下跌0.07%外,其他9个城市房价平均高达15407元/平方米,环比上涨0.41%,同比飙升34.29%。

  成交量显示市场的活跃度。中国最大的两个城市成交量非常活跃。

  来自中国房产信息集团公布的最新数据显示,11月上海新房供应量达到9698万平方米,环比回升30%,受到10月低供应的影响,成交量从10月的13191万平方米下滑到了9486万平方米,环比下滑28%。但11月的成交显示了先抑后扬的走势,显示市场信心显着恢复。

  北京比上海更活跃。北京房地产交易管理网数据显示,11月北京楼市期房住宅总成交量达到了10107套,继9月以后调控期再次突破万套,环比10月上涨46.6%。11月30日的成交量达到5月1日以后的记录新高。北京中原和21世纪不动产的监测表明,11月下旬二手房成交量达到6561套,环比中旬的4938套上涨超过1500套,市场反弹迹象再次出现。

  虽然房价由政府控制,虽然高低档住宅开盘先后有严格限制,但调控得了一时,最终还是会现出原形。

  我们低估了现金的力量。房地产调控至今,我们必须承认,收紧银行信贷无法动摇财富阶层的投资能力,我国的现金渗透率过低,而现金支付比率过高,有关方面虽然可以监控资金的走向却无法监控资金的投向,灰色收入与大量新富阶层的购买力足以支撑起中国的房地产市场。

  北京就是典型的例子。根据人行的数据,今年10月,北京个人房贷大幅下挫,当月金融机构个人住房本外币贷款增加11.1亿元,同比少增近25亿元,少增幅度达69.1%,环比骤降43.8亿元,降幅达79.8%。其中新建住房贷款减少0.8亿元,同比少增12.2亿元;二手住房贷款增加11.9亿元,同比少增12.6亿元。

  与此相应,商品房成交量下降,但降幅远远赶不上房贷下降的幅度。根据北京房地产交易管理网数据显示,10月北京商品房期房住宅总成交为6894套,环比9月,降幅超过36%,同比下跌幅度接近42%。

  信贷收紧的结果是现金大行其道。据21世纪不动产提供的调查数据显示,目前北京市全款购房者的比例达到55.3%,异地在京购房者比例也达到55%,这些购房主力成为支撑房价的主体。这一数据与4月调控后二手房全款付款比例占六成大致相似。说明卡住了银行信贷,无法止住汹涌的手握巨资金购房的投资者。目前这些人不仅手握数套房,还将投资的目光对准了全球,香港地区、新加坡、英国、加拿大是他们的投资热土。

  10月与11月的通胀上升预期助推了房地产市场的温度。

  9月份CPI略有上升,投资者处于9月新政观望期,而到11月公布10月CPI达到4.4%,预期11月的CPI将继续攀升,这给中产阶层的投资者加了最后一把火。不堪忍受存款负利率与变幻不定的证券市场,手中有余资的中产阶层倾其所有将资金投入楼市,毕竟,这是到目前为止中国惟一只赚不赔的投资。毫不奇怪,11月下旬许多城市房地产市场烈焰升腾,成交量大幅攀升。

  现在,调控房地产市场只剩最后两招杀手锏,一是提高持有成本或者征收资本利得,使房地产投资无利可图;二是取消房地产信贷,或者继续给房地产市场单独加息,把所有自有资金不足者全部赶出房地产市场,如此一来,无人高位接盘房价自然下跌。而政策放的风是明年计划建1000万套保障房,其中绝大部分为公租房。潜台词是,市场我们管不了,商品房价暂时还得在高位。

  这是典型的新加坡模式,大部分国民住进保障房,让商品房比保障房价格高十倍,于我何干?问题是,新加坡保障了80%的国民住房,我们保障得了8亿吗?

  我们必须给房地产调控鼓励,并且指出,投资过热的问题由税收与贷款成本解决,征收房产税、给房地产市场单独加息是最好的选择。房地产如此发展下去,第三轮调控势不可挡。


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  • 为了科学化管理和科学化生活。每个单位都要有自己的住宅区。上班最好在1000米以内。不管是政府机关还是企业,都要有住宅区。以便就近上班。
    2010/12/20 14:13:32
  • 建议国家制定政策。每户只许有一处住宅。没有正式工作,不许外地人购房。以免浪费和增加管理难度。
    2010/12/20 14:06:10
  • 这次政府的决心还是很大的,只是力所不及
    不过现在敢接盘的民众也不多,涨难跌易,明年下半年会出拐点
    2010/12/7 11:41:26
  • 楼主,你把资金从房地产赶出去,让它去哪?
    为民请命是好,但违反经济规律就不好了。
    中国的情况是钱太多,个人认为,把钱埋在土里和砖里才是办法。其他没地方消费这么多钱。
    2010/12/6 22:57:26
  • 种瓜地瓜,种豆得豆,这句传统谚语是很实在的。
    政府好不容易培养出来的会下金蛋的鸡难道就这么简单的被自己的主人杀掉吗?我们的财政收入不是比"鸡的屁”涨得更快吗?钱从哪里来的?60%就是从房地产来的,民众把希望寄托在比房地产商从房地产业中拿到的利益更多的利益集团身上,那无疑于是大错特错的痴心妄想,就像老鼠总希望抓他的老猫自己给自己套上铃铛。
    解铃还须系铃人,民众的办法是将本属于民众的权力回归到手中,才能去行使制衡类似开发商这样的利益集团的权力。
    2010/12/6 1:07:11
  • 这次的房地产调控已是失利而告终了,算了,还是不要搞什么调控了,就算房价跌一半,哥们也买不起房,我想,是泡沫总会有破裂的一天,还是等着泡沫破掉吧!“让暴风雨来得更猛烈一些吧!”
    2010/12/6 0:03:51
  • 一个银行的信贷员对我说:由于我们的房贷政策是先还利息后还本金
    -----------这个信贷员不懂业务,呵呵,房贷还款分两种,一种是每月固定值还款(常说的月供),一种是每月固定本金还款,任何一种还款方式的每月还款中都包括利息和本金。后一种方式每月还款本金一样,因不断还款,贷款额越来越少,每月的利息款也越来越少,所以还款额是渐减的。前一种方式同样每月包括还本金和利息,和前一种不一样的是每月按固定值还款,因一开始本金大利息高,所以每月的月供中利息的比例较大,贷款时间长短不一样,可能是60%、70%,但决不是先还利息后还本金,在我的公积金贷款还款表里可以清晰地看到每月还款中利息是多少、还的本金是多少。
    2010/12/5 22:33:41
  • 如果真想降房价,放开自建房、征收空置税就可以,有大量先进经验可以学,双向八车道的大桥在那里摆着呢,不用下河摸石头。这次房价调控,目的是“平稳健康发展”,就是怕泡沫破了而已(为的是统治稳固和银行不破产,才不是真想给民众解决住房问题)。对房价拐点的判断,实际上要基于对经济拐点的判断(目前的增长方式无以为继),而不是指望什么政府觉悟。
    2010/12/5 11:37:52
  • 你政府调吧,你调你的我涨我的,房价快快的、高高的涨吧!中国你就这个命.
    2010/12/5 11:16:34
  • 随着房地产调控政策的一次次失败,让我们看到的是国家调控能力和市场博弈能力力量对比平衡谁更加强大。高房价是我国经济发展的毒瘤,是威胁国家经济安全的定时炸弹。面对市场此起彼伏的物价上涨,很多人看到的是货币超发造成的恶果,然而这仅仅是促成这场危机的诱因,始作俑者是中国财富被极少数人所占有造成的。资金趋利,大量资金被少数人占有就给收集、垄断和炒作提供了条件。在资本主义社会经济危机是不可避免的。
    改革初期似乎定义我们社会还是社会主义初级阶段,看看世界上头号资本主义的美国,国家发展战略和全民社会保障体系似乎更像社会主义的宏观调控,难道美国现在开始进入了资本主义的最后阶段?我们到底是走了什么发展道路?
    一个国家如果没有力挽狂澜管理少数资本大户的能力,那也就不用再提社会主义初级阶段了,一场经济危机也就不可避免了。如果看到这样的危机出现,长眠于地下的革命先烈们用生命和鲜血创造的和平统一还能存在吗?
    小小房产已经不再是小问题了!
    2010/12/5 10:18:17
  • 房地产调控失利了吗?应该说是非常成功,达到了调控的初衷---房价稳中有升。
    两次调控什么时间、什么人说过降房价了?大炮说的没错!
    两次调控在时间、空间上大大的延缓了泡沫的爆破。为银行减负、保护炒房者出逃,又圈进了不少衣食无忧的冤大头高位接盘。
    最好不要再有所谓的调控了,让房价快快的、高高的涨吧?
    高房价万岁!
    2010/12/5 10:03:00
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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草根简介


历史博士,财经论者。经济领域的市场派,文化上的保守主义者。以我手写我心,用事例与逻辑说话,对事不无小补,对己无愧于心,且文章不遭斧钺之害失去原意,于愿足矣。邮箱yetan@vip.sohu.com

从历史到现实,从经济到政治,期间并无轩轾,常有令人惊讶的相似之处。因此谴责任何以牺牲个人充当某种崇高理想祭品的行为,以及脱离生活常识的高深理论。赞赏尊重常识的理论,同情任何凭辛苦工作追求个人利益的行为。转型期的人面向不可知的未来,或许彷徨,但好在并未象但丁一样,对未来失去信心与感受。


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