草根首页 | 设为首页 | 加入收藏
- 首页
房市见顶
2010-10-23
字号:

  房地产市场拐点出现,原因有三:其一,流动性收紧;其二,政策引导;其三,供求关系变化

  中国的房地产泡沫已经见顶。一线城市很难再现去年下半年(如上海)或今年上半年(如北京、深圳)的高房价了,二三线城市房价可能出现新高峰,有如当年股市主板从峰值大跌60%之后,创业板泡沫涌现。房地产熊市或许会持续五年。在最低点,房价可能下跌一半,届时,每平方米均价大约相当于当地两个月的平均工资。土地价格下降得会更厉害。当前最炙手可热的土地市场浙江,土地价格可能下跌八成。

  拐点出现,原因有三。其一,流动性收紧;其二,政策引导;其三,供求关系变化。由于全球都实行宽松的货币政策,中国并无资本外流的压力。中国消费的上涨趋势还会继续吸引资金。这样一来,泡沫可能会逐渐消减,其间交易价格和交易量可能在短期上扬。

  中国经济受到的影响将小于预期。许多利益集团一直在散布恐慌,说楼市泡沫破裂会导致经济崩溃。的确,经济增长会放缓。但是,由于消费、出口、基础设施建设快速发展,未来十年内经济仍将表现很好。此外,楼市交易量跌幅远小于价格,使得其对GDP的影响有限。随着房价下跌、工资上涨,中国人民会生活得更好。人民的幸福,而非GDP增长率本身,才是经济发展的终极目标。

  流动性收紧 泡沫将破

  中国的流动性正在从高位缓慢收紧。紧缩更多地反映了信贷需求的变化而非供给。绝大多数的信贷需求来自国有部门和投机者。前者主要因为容易得到资金。去年的信贷井喷使许多新项目应运而生。这些项目需要更多的信贷来维持。因此,即使信贷供给以与从前同样的速度增长,信贷条件也会因需求增加而趋紧。

  政府的货币政策在明显收紧。通货膨胀处于高位并且还在不断攀升。为了避免发生通胀灾难,货币供应量增速必须低于名义GDP的增长。政府的意图似乎也是如此。然而,市场的行动更快一步。中国家庭对银行的流动性几乎没有贡献,也就是说,居民贷款和存款的增长量相当。即使这并非政府所愿,但信贷条件正在收紧。

  流动性的另两大来源是贸易顺差和热钱流入。随着大宗商品价格上涨和西方国家经济二次探底,中国顺差上升的可能性不大。热钱虽然没有流出,但是流入似乎正在放缓。美国屡屡对中国施压以期人民币升值,并未导致人民币无本金交割远期(NDF)合约价格急剧上升。NDF市场升水一直是衡量中国外汇储备的先行指标,而外汇储备的变化又是衡量流动性最重要的指标。热钱的流入减缓正在对流动性产生重大影响。

  资产泡沫需要流动性来使其膨胀并维持下去。这就是为什么泡沫绝不会永存,因为总会有一天,流动性不再能支撑泡沫。当全球流动性充裕时,新兴经济体国家通常容易出现泡沫。全球流动性宽松主要表现为美元疲软和美国低利率。中国的房地产价格自2002年以来持续上涨,同时美元进入熊市,这并不是一个巧合。每当美国经济复苏、美联储提高利率时,新兴市场的泡沫就会破裂。20世纪80年代的拉丁美洲和20世纪90年代的东南亚地区都符合这一规律。

  中国的情况不同。这个国家大到足以影响美国经济。因此,美国的利率部分取决于中国的情况,反之亦然。二者不是星球与卫星的关系,而是一对双子星。平衡路径视双方的政策决策而定。只要人民币汇率不大幅升值,中国的流动性就只会减少,而不会消失。如果人民币大幅升值,市场预期可能转向人民币贬值。这将形成资本流出的强大力量,导致流动性和房地产的崩溃。我认为,中国短期内不会允许人民币大幅升值。

  另一方面,经济复苏过程中,美联储不太可能快速提高利率。要想在五年内实现强劲复苏,美国经济面临着太多阻力。只有通胀会迫使美联储缓慢地、不情愿地提高利率。美国通货膨胀的压力取决于中国房地产泡沫破灭的速度。如果这次楼市与1998年的香港一样骤然崩溃,那么,大宗商品价格将大跌,美国的通货膨胀压力将得到缓解,这会给美联储更多的空间来增加货币刺激,也会支持中国的房地产。

  中国政府的紧缩倾向触动了楼市下跌,降低了美联储紧缩银根的需求。但是,通胀压力仍然存在,只是还没有足够快地加速迫使美联储立即提高利率。美联储可能需要在2011年中采取行动。如果美国在2012年的利率足够高,达到3%以上,中国可能会面临资本流出的压力,但是,这种压力不会强到1998年的香港那样的地步。现在,一线城市的房价比最高值下降了10%到15%,明年年底之前,很可能还会下降10%到15%。如果2012年美国的利率很高,那么,房价也许还要再下降15%到20%。此后三年,房地产市场可能会持续疲软。

  政府近期的调控政策阻止了泡沫急速扩张、继而破裂的可能。殷鉴不远,2007年纳斯达克指数从3000点上升到5000点,中国的A股从3000点上升到6000点,随后都迅速下跌。如果没有政府的调控政策,即使流动性趋紧,中国房价仍然会继续上涨,因为投机者愿意以更高的利息借款。也就是说,泡沫在破裂前的最后一波急涨,将伴随着加息。

  但是,当利率高到可以抑制投机时,泡沫就会破裂。这是我过去常常描述的场景。现在,只要政府继续对购买多套房实施严格控制,这一场景就不太可能出现。我认为,泡沫不会突然破裂,而是在未来数年间慢慢泄气。

  从供方看,泡沫不会重新吹大。中国在建住宅面积有30亿平方米。假设每平米1万元,总价有30万亿元之多。现在的货币投放约为70万亿元,未来三年间大约会增长50%,即新增35万亿元。以现行房价和供应量计算,这意味着流动性非常紧缩,而如此巨大的供应量不可能在现有价格上消化。

  房价下跌 经济无大碍

  较长时期的调整能给政府足够时间来刺激消费,保持经济稳定增长。

  认为中国无法承受地产泡沫破灭的论调是错误的。首先,地产价格下降的负面影响主要体现在地方政府收入上,这会影响资金分配,而非总量。地方政府可以通过发债等其他手段融资。

  大多数地方政府钱花得太多了。一些小城市根本不应该这样发展。他们目前的繁荣仅仅依赖投资。一旦投资完成,这些城市的经济体量不足以维持就业,人口将会转移到大城市。

  此外,地产行业的减速未必对经济有太大的负面影响。价格下降之后,投机需求减少,但需要买房的人就会入场。现在关于刚需的议论是宣传伎俩:目前的房价对于需要买房屋的人来说太高了,合理的房价自然会催生需求。所以,房屋供应量不需要大幅下降,房价下降对经济的负面影响也有限。

  房价下降也未必对开发商造成毁灭性打击。就其利润而言,地价下降会弥补房价下跌的损失。但是,房地产业的商业模式将会改变。现在,地价上升几乎是利润的全部来源,而房屋质量则往往被忽略。未来十年中,房屋质量将逐渐决定未来的利润,信誉好的全国性大开发商将会涌现。这一行业将会因调整而变得更加健康。

  而且,房价下降对消费的促进作用是毋庸置疑的。现在人们都存钱买房,担心未来房价会继续上涨。如果房价下跌一半,消费增速能提升5个百分点,对GDP增长贡献率上升1.5到2个百分点。消费增加会促使投资转向消费行业,这也会为GDP增长做贡献。消费业和建筑业对就业同样重要,因此,就业不会受到影响。

  一旦地产泡沫破灭,中国的银行可能受害最深。它们必须尽快处理坏账,以防降温的房地产市场累及更多经济部门。预计地价下降引起的银行的坏账将达1.5万亿至2万亿元。目前,银行的贷款余额为45.7万亿元,其中,近三分之一投向地产及相关产业。

  万幸的是,政府的资产负债表良好,足以快速向银行系统注资。银行也正通过扩股提高资本金,防范可能出现的资本缺口。中国有能力将问题控制在地产行业之内,防止其波及其他经济部门。

  近来我碰到的所有人都在讨论房价再次上涨。听起来,2007年到2009年情形要重演,当时流动性过剩,信贷宽松,首付比例降低、贷款利率低时,房价上涨。而今,对多套房贷款的限制依旧,贷款利率也明显提高。

  目前一线城市的售房交易量比四五个月前翻番,但与近三年的平均水平相比依然低很多。除非交易量超过平均水平,否则,价格不会大幅上升。在目前的流动性下,考虑现有房屋价格,没有足够的资金让销售量大增。惟有降价减少信贷需求,才能使交易量升至平均水平。


所有文章只代表作者观点,与本站立场无关!
  • 通胀不是预期是必然,直接发行货币是一个很方便操作的办法!
    民富国强!能否有一套促进内企良性发展是关键,生存环境!
    中国的核心价值观!
    2010/10/28 19:44:08
  • 思辨还是需要的,结论未免仓促了点。共同进步,共同进步。共勉,祝好。
    今年2010年,是中国过去历年中开工建设项目最多的一年。这句话的意思,实际上还是有一些意义的,不算经适房,这里的数字也可观。经济的持续性,很多因素的,你是搞经济出身的,分析是强项,可以罗列不少的因素。关键问题可能到不在这里,而是其他。珍重
        邢晓光
    2010/10/27 19:03:08
  • 有时候招牌如同药品,很管用,我今天对院子周围的邻居们提了一个人的名字(比较高声地),我最近的一些烦恼有望解决。看来,这个世界上即便是十几(二三)年掌握着用财支配人的人也害怕很多。过去,我说过,什么富人小区,什么白领,人和人之间都是最认可被金钱驱动的虚伪的关系。我最近目标不高,也就是希望坐在自己的家中,安安静静,不需要有人来陪住。因为选择自由职业和呆在家里不是人人能做到的,当初目标也就是起码一段时间的安静要有,今天看到了一些希望。当人们发现金钱驱动(者)本身想躲躲藏藏的时候,这招最灵验。用对了,我多日烦恼发愁的事,也借着博主的吉言,快见顶了。呵呵,不多解释了(等缘分到了再细说)。
    2010/10/27 13:12:53
  • 从供方看,泡沫不会重新吹大。中国在建住宅面积有30亿平方米。假设每平米1万元,总价有30万亿元之多。现在的货币投放约为70万亿元,未来三年间大约会增长50%,即新增35万亿元。以现行房价和供应量计算,这意味着流动性非常紧缩,而如此巨大的供应量不可能在现有价格上消化。
    =================
    仅举一例:30亿平米房价平均一万,那在目前是不可能滴。按以上数据,分明是流动性过剩。不多举了。此文很不严谨。
    2010/10/26 3:49:01
  • 道理是这样!
    但,欲擒故纵的战术还是必要的.
    谍中谍,迷中迷,案中案,有时候预防黄雀在后.
    2010/10/25 6:09:38
  •    我也不看好中国的经济发展,中国的房产的发展泡沫很大,说明这种方式的发展十错的,错误的行为肯定要付出代价的,所以以后会发展的很好,还是值得怀疑的
    2010/10/24 16:20:56
  • 现在说的太早,一切皆来源于政治,一切皆服务于政治;所以在一切均为盖棺定论以前下结论为时过早.在中国一切均有可能.我并不看好现在的经济形势.
    2010/10/23 16:41:16
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
姓名 
联系方式
  评论员用户名 密码 注册为评论员
   发贴后,本网站会记录您的IP地址。请注意,根据我国法律,网站会将有关您的发帖内容、发帖时间以及您发帖时的IP地址的记录保留至少60天,并且只要接到合法请求,即会将这类信息提供给有
关机构。详细使用条款>>
草根简介


《财经》特约经济学家、玫瑰石顾问公司董事。1960年出生于上海,83年毕业于上海同济大学路桥系,1987年获麻省理工学院土木工程学硕士,1990年获麻省理工学院经济学博士。同年加入世界银行,担任经济分析员。在世行的五年时间,谢国忠所参与的项目涉及拉美、南亚及东亚地区,并负责处理该银行于印尼的工商业发展项目,以及其他亚太地区国家的电讯及电力发展项目。1995年,加入新加坡的Macquarie Bank,担任企业财务部的联席董事。1997年加入摩根士丹利,任亚太区经济学家。
最新评论 更多>>

最新文章 更多>>
关于我们  联系我们:QQ513460486 邮箱:icaogen@126.com
CopyRight © 2006-2013 www.caogen.com All Rights Reserved 浙ICP备11047994号