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哪些因素妨碍了中国的房地产调控
2010-09-17
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  最严厉的房地产调控已经过去近5个月,尽管楼市出现交易量的萎缩,但总体价格并没有出现下跌,国家统计局的数据表明全国平均房价已经连续2个月环比涨幅为零。这说明即使房价没有上涨,但也没有出现明显下跌的势头。而实际上,部分城市的价格竟然创新高,从8月份开始部分楼盘甚至出现开盘当天售罄的现象。事实表明,年初以来出台的一系列房地产调控政策并没有扭转楼市价格上涨的预期。

  为什么最严厉的房地产调控并没有起到预期的效果?笔者认为主要有以下三个原因:

  首先,市场与政府博弈的历史结果是房价总是创新高。中国的房地产调控可以追溯到2005年,当年的第二季度政府出台了数项措施阻止房地产投机行为,如购买住宅未满5年转让需要缴纳5%的营业税等。在随后的6个月时间里无论房地产的交易量还是价格都出现了明显的下跌,上海的房价下跌了约15%左右。但从2005年10月份开始,房价出现新一轮的上涨,招致了2006年第二季度的第二次房地产调控,但此次政策出台之后,其效果只持续了1月左右的时间,随后楼价继续上涨。政府通过政策对楼市调控的效果越来越差。

  2007年,为了给炙热的楼市降温,政府有针对性地出台抑制房地产投机的政策,从金融政策与税收政策上控制购买多套住宅的行为,从2007年底至2008年底,楼市出现明显降温,但2008年底中国政府为了应对全球金融危机,不得不再次刺激楼市,楼市在2009年再创新高。

  总结几年来与政府政策博弈的经验,市场至少有两点共识:楼价下跌是暂时的,上涨是大趋势;政府为了保持经济的快速增长,不会让房地产出现深度调整。

  正因为如此,房地产调控的效果必然越来越差。

  其次,房地产开发商资金充裕,有能力“扛住”楼价。2009年的房地产市场在国家刺激经济的政策作用下,销售额创历史最高纪录,全年新房销售超过4万亿元人民币。在销售迅速增加的同时,购买土地的支出并没有以相同的速度增长,结果是开发商的平均负债率出现下降。

  在当前的中国楼市,新房的交易量远大于二手楼房的交易量(只有北京、上海等少数城市例外),因此,开发商在价格的形成机制中起决定作用,这是中国楼市与欧美发达国家楼市的重大差异(在西方发达国家的楼市,二手房的交易量占主导,二手楼房的价格对整体楼市的价格影响较大),只有开发商主动降低销售价格,楼市价格才会走低,在财务状况无忧的情况下开发商当然不会主动降低销售价格了。

  第三,欧美经济不景气制约了中国货币政策工具的使用。2010年初以来,正当中国进行楼市调控的同时,欧美国家不断传出不好的经济数据和负面的经济信息。4、5月份欧洲出现主权债务危机,随后欧盟诸国开始削减财政赤字,减少政府开支,对经济增长必然产生影响;美国的长期国债收益率不断创新低,说明市场对美国出现通货紧缩的预期日益加强,失业率的居高不下成为美国经济复苏的巨大障碍,而美国政府的巨额债务使得刺激经济的空间变得越来越狭窄。同样糟糕的还有日本,日本政府的债务负担使市场越来越担心其债务危机问题,二季度的经济增长速度只有0.1%,让市场为之失望。

  西方国家集体陷入通货紧缩的泥潭必然选择低利率的政策不变,受此影响,全球资本纷纷寻找高回报的投资场所,包括中国在内的亚洲国家成为这些资本的理想栖息地。因此,西方国家的低利率政策可能对解决本国的经济问题帮助不大,却使新兴国家出现资产泡沫的概率大增。我们注意到,最近几个月,新加坡、马来西亚、香港等地的楼市都在跃跃欲试。

  在此背景下,中国的房地产调控的难度就可想而知了。在正常情况下,提高利率是最好的使楼市降温的措施,但由于西方国家的低利率政策使该政策工具难以实施。粮食欠收导致的农产品价格上涨使CPI超过了存款利率,老百姓对货币贬值的担忧越来越强烈,结果使资金可能重新选择楼市。

  但这并不意味着中国政府对楼市毫无办法,对商业银行的窗口指导和控制信贷规模就是有效的手段,通过这些手段成功实现了货币供应量增长速度的大幅度下降,M2从2009年底的30%多下降到2010年7月份的18%以下。另外,通过行政的手段强行增加保障性住房的供给也是很好的调控手段,只要很好地落实年初计划增加580万套保障性住房的建设任务,调控房价的目标应该会实现。


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  • 同意6楼的观点
    2010/9/29 11:08:47
  • 为什么房地产调控会陷入“越调越涨,越涨越调”这种被人戏称为“中央空调”的怪圈。我认为主要是由以下三个原因造成的:土地垄断,超发货币和贫富悬殊。
          只要政府依旧垄断土地供应,那每年的新房供应量就远远满足不了市场上的需求,房价自然会走高。而政府一边开动印钞机抬高房价一边喊着要降房价的举动更让人感到恶心。简直是拿老百姓当傻子。政府不肯放弃土地财政带来的既得利益,拿走了畸高房价中的绝大部分,却哭着喊着要降房价,这不是猫哭耗子又是什么?只要土地垄断,超发货币,贫富悬殊这三大高房价的决定性因素得不到改变,中国的房价就降不下来。这次房地产调控又会像历史上前几次的调控一样,短期内遏制房价上涨,只要政策一有松动房价马上报复性反弹,超过调控前的水平。而政府借房地产调控之名加税又把民间财富给掠夺了一遍。这样的事已经在中国上演过好多遍了。
    2010/9/20 22:09:27
  • 土地上面造房子,都是钢筋和水泥,成本应该差不多,为何价格差许多?十年前,十年收入可以买一间房,十年后,收入增加了,一年收入反而只能买一个平方米房了。建议政府把企业退休人员的养老金、最低工资、在职员工加工资机制、除了与通货膨胀联系外还要与房价捆绑起来。
    2010/9/20 16:42:58

  • 喜欢鼎鼎。
    2010/9/20 7:12:19
  • 没说到点子上。房价高已成事实,咱不去研究为什么导政现在房价高,只说为什么房价下不来。我的看法是,房价继续上涨已无可能,但下降也不现实(不排除在小范围内波动),将来最有可能的是房价既不上涨也不会下降。房价继续上涨已带来严重的社会问题、经济问题,国家会不遗余力进行控制,但为什么下降也不现实?很简单,不符合国家利益,房价大幅下降会带来严重的金融问题,并影响一系列与房地产有关的产业,并进一步影响国民经济及社会的稳定发展,用专业人士说,前几年房地产的畸形发展已部分绑架了中国经济。如果只考虑房价不计其他的话,我们这种共产党国家,早把房价打趴下了。房价的问题需要我们中国几年甚至10年时间的过渡、消化。
    2010/9/18 9:45:20
  • 没那么多道道,只有一个因素:赶紧将国务院院长给换了
    2010/9/18 8:45:38
  • 哈哈哈 真不明白怎么还有这么多人在讨论房地产调控?楼主说的妨碍房地产调控因素全对,全都在理。当然还有很多因素可说呀,比如任志强讲的一些道理也很实在嘛。再比如我国的社会结构的极度贫富两极分化,也是一个宏观调控无法奏效的主要因素呀,穷人早就买不起房了,所以才有房价太高的怨愤与不稳定因素嘛,可是富人却觉得太便宜。政府调控政策对穷人早已没有意义,本来就买不起,调控措施让他们更买不起,跟没有一样嘛。对富人也没有什么意义,因为富人不需要贷款,就可以整座单元门甚至整座楼的买。据说某炒房团的大款,都是拉杆箱装着现金半栋楼、半栋楼的买房子,调控贷款比例对他们有什么意义么?哈哈哈 埋怨政府也没有用,政府怎么调控也不能把大款的拉杆箱调控没了吧? ……妨碍房地产宏观调控的障碍太多了,数不胜数啊 哈哈哈 话说回来吧,假如真
    把房价调下来了,且不说GDP要崩溃,单单说刚买了房子的不要骂政府了吗? 哈哈哈 “面临诸多两难问题”,何止房地产房,哪个宏观调控不是两难啦? 汇率六连涨多么恐怖啊,能不涨还会六连涨吗?肯定是不涨不行啊,……
    哈哈哈 千头万绪归结起来只有一个因素,明摆着,就是谁都不敢说、不愿说、不好意思说?当然是:市场经济本身! 任何宏观调控本质上都是抑制市场经济之恶性的反市场经济措施。然而市场经济自身不可克服的内在弊端,令市场经济框架内一切宏观调控终究归于失效。哈哈哈 市场经济说:“我的地盘我做主!”   因此从凯恩斯创立宏观经济学开始,至今全球还没有市场经济国家的宏观调控成功破解经济危机的先例。哈哈哈 难道我国整个经济界的前辈们都在做着夺取此项诺贝尔经济学大奖的黄粱美梦? 哈哈哈
    2010/9/18 0:12:05
  • 保障性住房一定不能落实,但房价一定会在疯涨之后下跌!
    2010/9/17 10:15:05
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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草根简介


1967年生,毕业于中国社会科学院研究生院,获博士学位,副研究员。现任中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任。曾就职于商业银行、证券公司、上市公司等。长期关注股票市场和房地产市场。有丰富的金融实践经验和扎实的理论功底。

联系地址:北京市,建国门内大街5号中国社会科学院金融研究所


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