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楼价社会承受力“底线”与土地收入“顶线”
2010-08-03
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  ——后土地财政时代中国怎么办之一

  自此轮房地产调控至今,一个新的问题已经提了出来——土地财政盛极而衰,中国怎么办?

  自4月17日《国十条》下发后,楼市调控力度空前,全国范围内楼价过快上涨势头被有力遏制,如深圳、北京等地也出现了房价10-20%的回调。房地产调控部分达到预期。

  然而,一个新矛盾也凸显出来——土地财政锐减。房产商观望情绪严重,土地交易清淡,除个别城市如上海世博特殊原因外,绝不少城市土地成交和土地收入锐减。

  2009年土地收入全国第一的杭州十分显着。该市官方统计表明:2010年半年,土地出让收入共252亿,仅为去年的四分之一。

  北京土地市场也快速降温。4—5月,北京出让土地28宗,收入仅103亿元。4月北京几乎没有住宅土地交易,5月出让的住宅地块中,最终地价也大都比较理性。6月份,住宅用地仅成交了一块。上半年还有79块土地未能按期上市交易。

  这与2009年的土地收入疯涨对比鲜明。2009年杭州土地收入1054亿元,同比巨涨238%;北京土地收入928亿元,同比大增85%。全国土地收入增长也高达43.2%,其中下半年同比增长110.9%。

  与2009年总量暴涨的相对应,各地土地收入占财政收入的比重均创历史天高,低的如上海为25%,较高的北京为45.9%,全国最高占比已达60%。土地收入被称为的“中流砥柱”、“定海神针”亦不为过。也可以说,土地收入已绑架了地方财政,演变为地方财政的最大风险。

  与此同时,房地产增长对经济增长的影响也越来越大。目前房地产约占到固定资产投资25%。而投资对GDP的贡献约在40%,在还未计入相关产业的情况下,仅房地产对中国GDP的贡献,就超过约10%。这使得房地产已经与整个制造业贡献“并驾齐驱”。有权威学者指出:考虑到房地产开发投资通过关联产业和拉动消费对GDP的拉动,当前房地产开发投资对经济增长的总贡献率超过20%。

  一些城市的经济对房地产依赖度更高。2009年上海房地产增加值达到1220.92亿元,占GDP的比重为8.19%,房地产增加值的增长对GDP增长率的贡献为39.4%。而越来越多的有识之士已强烈警告:不能让房地产进一步绑架中国经济了。

  地方政府高度依赖土地收入,中国经济高度依赖房地产业,这一现象在全世界都堪称十分奇特,那么,它是如何形成的呢?

  其源头是土地招拍挂制度。即中国现行的国家土地资源出让、买卖的招标、拍卖、挂牌的制度。它起步于1988年4月的宪法修正案规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”,成熟于国土资源部于2002年5月发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,它相对于此前土地使用制度无偿、无限期、无流动的行政划拨使用制度是一个进步。

  问题是,近年来,土地招牌挂制度弊端——“涸泽而渔”之效日益显现,其最大隐患有三:

  ——它极大地刺激了地方政府抬高低价的冲动,它们常常使用“地王”刺激竞争;在房价高峰大力卖地,而在房价回调时收紧地根,屡屡制造“面粉高于面包”现象,叠加推高房价;

  ——一次性拍卖方式变相鼓励土地资源“有水快流”。一次性出让收入的是当届政府(最多5年)的收入,而土地已被卖断了70年,这使土地收入曲线在未来必然为一个明显的抛弧线——即未来可卖土地越来越少时,后届政府收入逐渐断流。简言之,一届政府把70年使用权卖出,5年花光,地必然越来越少,那后面13届政府吃什么?

  ——一次性拍卖而非物业税的方式,它降低了房地产投机持有成本,客观鼓励了房地产投机,在房地产上涨周期中,诱使巨量热钱涌入投机,放大了楼价的上涨效应。

  此外房地产业各种税费,宽松的信贷政策,人民币的超额增发——人民币实际贬值,多种因素使得中国房价在过去10年中上涨惊人——达5-10倍上下。

  房价暴涨加剧了社会财富分配不公,出现了普遍的“房奴”现象,连上海航空的总裁都说自己买不起上海的房子。

  国际上合理的房价和家庭年收入比,世界银行的标准为5:1,现实中,美国是3:1,日本是4:1;发达国家城市最高的悉尼是8.5:1,纽约7.9:1,东京7.9:1,新加坡5:1,而中国20—30:1,北京、上海、杭州等地甚至达到40:1以上。

  这本质上是一种变相的财富快速转移。流失者是中国自居房的社会公众,流入者是地方政府土地收入、房地产税收收入,投机炒房者盈利和央行增发货币的收益。

  作为财富主要流入者的地方政府,如果它用这些钱来进行住房保障,那尚可被理解。可土地和房产收入占比在全球遥遥领先的情况下,我们的住房社会保障水平远远落后于国际水准。

  ——国际上廉租房一般要覆盖15~20%的人口,发达国家覆盖30~40%人口。新加坡84%的国民住在组屋(经济适用房)中,香港公屋(廉租房)解决了30%以上人口的住房问题。而中国的经济适用房仅占总住房面积的6%,廉租房的覆盖人口不及5%,历年完成的保障性住房不及各地政府承诺的一半,如2009年承诺60多万亩保障性住房用地,而实际上只有30万亩。

  ——美国住宅法规定,低收入者只需要支付25%的租金,余下的部分由政府付。加拿大规定,低收入居住者只需要支付租金的25~30%。而我们的低收入者绝大多数靠市场定价解决。

  ——在香港骗取公屋(廉租房)却会被判刑,如85岁的某退休大法官因骗取公屋而入狱11个月。而中国有关法规对骗购、可能获得上百万利益的惩罚也仅仅是取消5年内再次申购的资格。

  按照中国的宪法,土地是全民所有,即应为全体公民分享。但现实中,中国公民要支付非常昂贵的地价;而投机者占有闲置大量住房资源——这构成了严重的资源浪费而不用交保有税(物业税);地方政府获得了大部分土地出让金,而很少给反哺给社会公众。杭州市宣布将土地总收入的2%,净收入的10%用于住房保障,都在全国遥遥领先。

  社会公众财富积累被房地产工具速转移,且很少能通过社会保障回补;各种土地楼市的食利者不断扩张既得利益,不断逼迫社会大众的承受力底线,如今实已接近极限状态。去年年底,电视剧《蜗居》播放反响巨大,其实已经给高楼价,给地方政府的高土地收入划下了一道非常清晰的社会承受力底线,它何尝不是一根社会稳定的红线呢!?

  简言之,房地产泡沫的社会稳定之顶已形成,土地收入盛极而衰已不可避免。接下来的挑战是,对土地收入已很依赖的地方财政收入,对与房地产增长已相当依赖的中国经济怎么办?会有什么后遗症,会有那些连锁反应,还有怎样的应对方案,从这篇“庭宾透世”开始,笔者将和您一起探讨。


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  • 我们的经济适用(含廉租房)不到全部居住人口的1%,连这1%,占其99%的,还都是公务员!
    2010/8/10 7:52:59
  • 过去我们向新加坡取经,结果取到“高薪养廉”,越养越贪,成为腐败程度最高和最不透明的国家之一;娶到高GDP增长速度,却成为世界上GNP最低的国家之一!
    2010/8/10 7:51:10
  •       新加坡84%的国民住在组屋(经济适用房)中,香港公屋(廉租房)解决了30%以上人口的住房问题。
        新加坡是世界上GDP增长率最高的国家!截至6月底,新加坡2010年上半年国内生产总值GDP同比增长17.9,尽管经济增长不及预期,但已从去年经济衰退中强劲复苏。
    2010/8/10 7:49:00
  • 末日狂欢已近尾声,末日的末日快要来临。是坏事,也是好事。
    2010/8/3 12:34:32
  • 五年前五万的县城房,现在20万,十万的价可真要感谢党喝政府!!!不过,这是不可能的。
    政府说,要保护“房奴”的利益。其实,既知为奴,何不解放为人,银行是政府开的,坏帐理应政府消化,契约要改定,社会要解放束缚,考验政府!!
    2010/8/3 12:11:19
  • 不管今后是否洪水滔天,这就是眼下的中国。
    2010/8/3 10:08:36
  • 如果房价大跌,又有谁来对广大房奴负责呢。可怜的小资中产们。
    2010/8/3 10:03:02
  • 这个底和这个顶就要会晤了。
    2010/8/3 8:46:46
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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草根简介


1970年6月生,安徽灵璧人。1992年7月毕业于吉林大学中文系新闻专业。先后任《工人日报》驻安徽、《南方周末》驻上海记者。2001年初,《21世纪经济报道》创刊时加盟,先后领衔创办了管理、财富、商业和商业评论版块,历任评论管理部主任、商业管理财富部主任,编委等职。2004年10月至今,任《第一财经日报》财经新闻中心编委、副总编。联系邮箱ZTB6666@TOM.COM


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