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一个因房子引发的国家悲剧
2010-07-05
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  爱尔兰,一个曾经繁荣和充满希望的欧洲国家,从2008年起整个国家却经历了过山车般的变化,而一切都是由于房地产引发的悲剧。最重要的是,通过这个国家悲剧案例,中国有什么可以引以为鉴?

  引入欧元之前,爱尔兰就经历了长时间的繁荣。1995年到2000年期间,GDP年增长率达到了创纪录的9.6%(这个数据甚至大于中国的增长率)。1991年到2007年的平均GDP增长率为6.5%。如果仅仅比较1999-2007期间,爱尔兰GDP总量增加了60%,人均GDP增加了37%,远远大于它的同行,见下表。爱尔兰是名副其实的GDP大国。 view full artical  

       爱尔兰经济增长的主要推动力是房地产。1996年,房地产业在GDP中的比重是5%,到2006年这一比重提高到10%(中国的数据是从10年前的3%提高到现在的14%)。2007年房地产业就业人数在总就业的比重也比1993年时翻一倍至13.3% 。房产价格居经合组织所有国家之冠(比较熟悉的英国房产也仅仅居于第二位),从1995年到2007年期间,新房价格增长至3.5 倍,二手房价格增长到3倍,房价对家庭年收入的比例也从4增长到10。在爱尔兰首都都柏林,这一数据为17(好象比中国略逊!)。爱尔兰GDP的增长主要得益于房产业的蓬勃和快速的发展。

  2008年爱尔兰房产泡沫破灭,银行承受巨大损失,政府财政陷入赤字。2009年第一季度房价比2007年高峰时跌23%,个人放贷量降低73%,房产业的投资萎缩40%。截至2010年底,爱尔兰GDP可能比高峰时萎缩14%。银行业受打击尤甚,资本缩减70%,至2010年整个银行业的损失可能高达350亿欧元,这个数字相当于爱尔兰年度GDP的20%。爱尔兰银行Anglo Irish Bank因产生历史上最大的127亿欧元亏损而被国有化。政府为此宣布为所有银行担保,该担保资产规模为4400亿欧元,为爱尔兰年度GDP的2.7倍,为爱尔兰历史上平均年度债务发行额的27倍。该担保为爱尔兰政府的财政带来巨大负担。即使排除担保银行所产生的负债,整个国家的债务也将从2007年占GDP的25%飙升到2011年占GDP的90%。因为生产萎缩和失业率上升,2009年政府收入减少11.6%,国家财政陷入赤字。

  宽松的货币政策引发泡沫。欧洲央行的宽松货币政策鼓励了爱尔兰银行大举借债和放贷。1975年到1994年间,爱尔兰整个国家信贷供应量仅为年度GDP的40%,到2008年这一数据飙升为300%。10年期间金融机构因大举借债和放贷导致资产负债表急剧膨胀,资产总额占GDP的750%,而在其他国家(参见上表),该数据仅为100%。爱尔兰银行业贷款的大部分流向了开发商和个人房贷。2008年全国银行仅仅对开发商的贷款是2000年全年贷款的140%,2008年的个人房贷是2000年全年贷款的175%。充足的货币刺激房价飙升,房价的上升又鼓励银行业放更多的贷款予开发商和个人。其他刺激泡沫的因素还包括爱尔兰人口增长、不当的规划政策等。

  在奥地利学派看来,爱尔兰房产泡沫的产生和破灭是典型的因货币政策引发的经济周期。根据该学派的学说(该学派非主流经济学派),中央银行通过人为设定低于市场的利率来创造宽松的货币政策(注:中国央行更进一步,不但管理基准利率,还直接控制商业银行的利率。中国的利率不但长期低于市场利率,甚至低于通货膨胀率!真是前所未见!),创造大量信贷,由此带来的繁荣必定是虚假的和最终破灭。轻而易举可获得的钱(因为利率低于市场价格),导致过量投资(特别是房产业及其他资本项目的投资,比如中国),以及过度消费(因储蓄收益偏低,比如美国)。

  另外,因为房产业的繁荣,爱尔兰政府在1997年至2007年期间均存在大量盈余,平均盈余占GDP的1.6%,而同期欧元区平均收支均为赤字,希腊政府的赤字甚至达到了其年度GDP的4.8% 。爱尔兰政府是货真价实的土地财政(最近看到的新闻,说中国政府2010年度收入可望达8万亿元,成为全球仅次于美国的最富裕政府!)。

  监管机构不敢承担责任。爱尔兰的房产泡沫在破灭前共积累了18个月,但政府和监管机构却并没有采取有效的措施。爱尔兰中央银行在2005年11月就已经承认爱尔兰房产市场存在泡沫,但却担心刺破泡沫而没有采取行动,主要理由是爱尔兰央行并无权力干预市场。事实是:虽然欧洲央行负责利率政策,但爱尔兰央行仍然可以采取一些措施,比如监管对开发商和个人的贷款等。另外,爱尔兰经济以6~7%的速度已经增长了近20年了(除了中国之外,这个数字是非常惊人的!),政府、监管机构和个人都认为,收入在增加,房价应该会上涨的,或者最坏的只是维持稳定。

  未来在前方吗?房产业崩盘导致政府收入锐减,政府已经采取措施紧缩开支,包括:提高领取养老金的年龄、降低社会福利、缩减公务员工资。爱尔兰政府希望2014年政府赤字占GDP的比例低于3%。尽管如此,由于失业率上升和产出萎缩,爱尔兰政府赤字在2011年仍可能超过GDP的10%。另外,房产泡沫导致了大量失业,2009年5月这一数字达11.4%,2010年据预计将达17%,就像一个失业的爱尔兰人接受《澳大利亚金融评论》(AFR)采访时说的“I have nothing more to lose”

  最重要的是,我们能够从爱尔兰的国家悲剧中学习到什么呢?


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  • 货币乃经济之血液,健康体魄需要适量的血液。房地产是吸收货币流动性的有效手段,运用这一手段“抽血”应谨慎和适度。不然,轻则伤身,重则要命。
    2010/7/6 8:04:43
  • 中国人可以说: I never have anything to lose~
    2010/7/6 0:44:22
  • 他山之石可以攻玉,我们却还要摸着石头过河。
    2010/7/5 22:49:52
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草根简介


毕马威全球中国业务发展中心研究经理,之前获全额奖学金资助在墨尔本大学金融系学习并获博士学位。

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