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房地产时代终结
2010-06-12
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  房地产时代逐渐过去,我们应该为这一时代的过去感到高兴,并且对要来的支付代价的时期做好充分的心理准备。

  不管对于政策有多少争议,从今年开始执行的房地产新政与以往有本质区别,虽然并不勇猛,却目标明确,少了投机式的急功近利,多了慎重。

  房地产板块被证券市场投资者抛弃。尽管市场对房地产上市公司给出低估值,从去年下半年开始,房地产板块股价一路下跌,目前跌幅超过一半。以传统的市盈率、资产回报等指标来看,房地产板块进入安全边际,但人们对于房地产的高负债、以增加负债的方式快速做大的经营模式产生了深刻的怀疑。这架吞食现金的老虎机停下了快速行进的步伐,赢利靠通胀、增长靠负债的模式不可能维持。

  前期泡沫明显的房地产实物资产被大多数投资者抛弃。目前主要表现在成交量大幅下挫。根据北京市房地产交易管理网的统计数据,从5月1日到5月30日,北京期房市场中,扣除限价房、经适房等政策性住房外,成交的商品住宅共3351套,仅为去年同期11187套的三成,环比下跌59.1%。上海同样如此,最新数据显示,上海商品房交易量急剧萎缩,5月份成交量仅107万平方米,为今年以来单月最低值,接近2006年以来历史最低水平。其中,商品住宅成交30万平方米,跌至近五年来历史冰点。5月广州一手房成交量降三成,深圳下降六成。二手房价与个别一手楼盘价格已现松动迹象。对于游资而言,房地产已经不是安全的投资品。

  房地产成交量下降影响到土地市场。上海5月18号开始推介105幅地块,截至5月31日,仅有16幅有3人以上预申请,符合规定的资格确认,进入下一轮拍卖。另有15幅土地发布公告将出让活动延期,4幅地块终止出让。作为上海高地价风向标的新江湾地块,以低价成交。房地产泡沫典型现象地价高过房价、面粉贵过面包已经消失。

  银行正在开始对房地产贷款、地方投融资平台贷款的清算。银行一再展开针对房贷的压力测试,意图证明银行对于房地产坏帐的承受能力。今年3月,监管层全面叫停渤海银行北京分行及支行的房贷业务,因该行北京分支行在发放二套房房贷时存在违规操作,包括首付比例和利率都未能按规执行等。重庆两银行因违规发放房贷受罚。一向被银行视为优质资产的房贷褪去优质的金边,银行必须开发出除房贷以外的新赢利来源,以符合中国经济结构调整的大方向。这对于银行与开发商、投资者都是痛苦的转型。

  一切迹象都在显示,房地产时代正在终结。

  没有人相信房地产会如此轻松地退出中国经济舞台的中心,也没有人怀疑如此房地产出现断崖式下挫,将使中国经济指标走向深渊。鉴于以往房地产调控政策投机色彩十足,鉴于货币流动性过剩是大势所趋,对于此次房地产新政,市场依旧投以狐疑的目光,人们不相信政府有勇气壮士断腕。正因为如此,有人仍在期待房地产市场的反弹,有人根据房地产的投资品特色作出抄底的判断。

  所有这些预言都会落空。

  此次房地产新政与以往不同。新政所针对的对象是缩短房地产的资金杠杆,而没有动用加息等手段,说明政府并不愿意让货币紧缩,而只想减少流向房地产市场的资金。此次新政是温和的,除了北京细则较为铁血、上海新政暧昧难出之外,已出台的地方细则较为温和,但即便是较为温和的细则,已经足够让投资者驻足,使成交量下降。

  新政大棒主要不会打在地方政府头上,而会由激进的投资者承担。地方政府依旧可以卖地,地价下降的部分由房产税加以弥补,最终房产税彻底取代土地财政。至于钢铁、家电等企业,通过城市化、通过保障型住房建设消化掉一部分产能。这些企业必须转型,从重组、高科技、低碳概念寻找新的溢价之源。

  温和、渐进却坚决的调控,远远胜过暴风骤雨式的调控。前者是对于中国经济结构转型的信念,后者则出于对房地产与投资者的憎恨,格局大不相同。


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  • 11楼wtyn:
    房地产时代的终结为时尚早。各地方政府官员在房地产能够捞取大量的回扣,房地产价格有效的支持了GDP增长。各地方政府会想方设法利用政策力挺房地产这一支柱产业创造政绩。
    2010/6/30 16:26:26
  • 叶檀的观点比较犀利可惜没有深入到问题的最根本,也缺乏准确的预见性。房地产降价后投机资金撤出楼市会向其他领域转移,炒粮炒菜炒生活必须品。城市居民生活成本上升后工资收入入不敷出,工人要求涨工资,工厂就会转移到欠发达地区,工人失业。因为不是市场经济国家,不敢贬值本国货币,在出口上对比东盟墨西哥优势越来越小。因为失业率的关系,政府的地皮会很难卖出高价,公务员教师的高额工资难以为续,消费会进一步被打压。
    2010/6/13 14:57:06
  • 叶檀大姐,切莫犯将房地产爆炒(利)时代与房地产时代概念相混淆的低级错误。
    中国的城市化和经济结构转型才刚起步,房地产时代怎会草草收场,就此终结?房地产向二、三线城市以及小城镇转移是大势所趋,在相当长时期内,房地产业在我国经济结构中依然会扮演不可或缺的重要角色。
    2010/6/13 8:37:59
  • 叶檀女士,您要今天的预言负责。
    2010/6/13 0:20:57
  • 目前,中国的经济格局比08年经济危机更加危险,是到了考验政府执政能力的时候了!
    2010/6/12 14:38:25
  • 很多事想法是好的,但是具体实施起来往往会变味!
    2010/6/12 14:34:28
  • 拆迁,城市化!
    在我看来,很多时候变成圈地运动,剥夺了原本属于他们的生产资料,给予了他们眼前的利益。使以前的农民大多数会变成彻底的奴隶,随着时间的推移,这部分人民最终会让后继政府伤透脑!
    政府也是由人组成的,贪婪是人的本性,体制决定,失去足够监督的权力(权利)寻租,导致权利资本化。这应该是乱像的根源吧!
    民营房企充其量只是个牺牲品
    2010/6/12 14:31:29
  • 不能低估既得利益集团的能量,我对房地产没有那么乐观,还是骑驴看唱本吧。
    2010/6/12 11:51:17
  • 叶大姐过于乐观了!只要国家城市化政策不变,目前投机上的抑制只是暂时的。注意,只是抑制,并不是根本性地消除。如果国家还想着将几亿农民从农村非要往城里折腾,这背后巨大的驱动力就不会消除。一旦条件成熟,或者老百姓的注意力分散到别处去了,投机马上就会死灰复燃。最后大家也烦了,也就听之任之了(就像腐败一样,80年代的时候所有人都视腐败为深仇大恨,但是这么多年下来了也治不了,现在不都已经成了行业潜规则了)。房产税也只是缓解一下而已,并不能根治。什么时候农村像城里一样吸引人了,什么时候祖国处处都生机盎然不需要到处迁徙了,什么时候农民兄弟安居乐业了,那房地产才能真健康了。
    2010/6/12 11:43:25
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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草根简介


历史博士,财经论者。经济领域的市场派,文化上的保守主义者。以我手写我心,用事例与逻辑说话,对事不无小补,对己无愧于心,且文章不遭斧钺之害失去原意,于愿足矣。邮箱yetan@vip.sohu.com

从历史到现实,从经济到政治,期间并无轩轾,常有令人惊讶的相似之处。因此谴责任何以牺牲个人充当某种崇高理想祭品的行为,以及脱离生活常识的高深理论。赞赏尊重常识的理论,同情任何凭辛苦工作追求个人利益的行为。转型期的人面向不可知的未来,或许彷徨,但好在并未象但丁一样,对未来失去信心与感受。


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