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地产新政意在金融体系安全
2010-04-30
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  为坚决遏制过快上涨的房价,国务院最新出台了四项措施。最引人注目的是提高二套房首付比例和利率,以及研究推进地产相关税收。我认为,这两条措施将使得银行和政府从过快上涨的房价中获 得更多的收益,并有可能在今后一段时间内,使得房价的上涨幅度趋于平缓,但仅凭这些措施尚不能从根本上改变我国房价上涨的趋势。

  舆论分析最多的,是二套房首付和利率的措施能否遏制投机性需求,并由此抑制房价。从现代金融学的角度来看,我认为这个政策更主要的意义在于使银行体系更安全。更高的首付比例使得银行放 出去的贷款更安全了,更高的利率也使得银行的收益增加了。但是提升融资成本,并不能改变投资对象的预期收益和隐含风险。获得贷款的难度和成本增加了,但是投资对象,房产本身的预期收益和风险 比并没改变。这就不能改变房价继续上涨的根本趋势,而只是降低了一部分投资人在购买房产时,依赖银行渠道获得融资的便利。

  房价之所以上涨,是因为市场预期人民币实际购买力将在未来可能出现的通货膨胀中缩水。那么,我们怎么能遏制或者劝阻大家不要去用买房的手段来防范自身财富的风险呢?关键是要建立一个让 人放心的透明的货币发行机制,这个机制能使得大家预期人民币未来购买力将保持稳定,投资买房的动机自然而然就消失了。提高贷款利率,并没有改变大家对于人民币未来可能出现通货膨胀的预期,而 只是使得一些买不起二套房的中产阶级失去了用房产保值的机会。因而,这些政策并不是要刻意打压房地产的政策。

  另有统计显示,真正购买二套以上住房的人群中,用全额现金支付的购房者比例高达80%,所以这个政策即便从心理层面的影响来说,也是微弱的,可能只是提高了那些买不起房的普通群众对于房价下 跌的期待。对于富有人群来说,如果他们已建立了人民币的通胀预期,那么对于他们来说,与其让存款在银行里面等着缩水,不如拿出来去买房,房价上涨的幅度将超过银行存款利率,而他们可能根本就不 需要动用贷款,贷款利率低的话,他们可以从银行融资去买房,贷款利率高的话,他们可以自己掏钱去买房。其结果是,如果未来果真出现了两位数的通胀,房地产价格仍然将上涨。

  当然,我们不能抛开中国特色,纯粹从现代金融学的角度来看问题,因为这样就有可能得出一些在现行政策下看来非常荒谬的结论:二套房其实利率应比第一套住房利率更低,首付比例也更低。因为 从法律实施环境来说,对于只有一套房的贷款者,如果出现了因为房价下跌而违约的情况,银行很难获得司法支持去驱逐住户的一家老小,从而获得该房产的处置权。而对于二套房则完全没有这个障碍, 银行可以获得司法途径迅速而便捷地获得处置权,尽快抛出获得补偿。因此,在房价下跌时,对于银行来说,二套房的处置风险反而更低,二套房的按揭贷款对于银行来说,反而更安全,而且贷款买第二套 房的投资人,本身可能还有其他可执行资产。

  从2004年10月央行上一次加息周期开始,我就在《上海证券报》上撰文“加息推高房价”,我始终坚信,用融资成本来调节房价即便不是火上浇油(提升存款利率),也是隔靴搔痒(提升贷款利率)。 从2002年开始,我国房价始终保持了上涨态势,期间唯一经历过回调并保持难得的稳定时期只有两次,一是在人民币对美元升值的阶段,二是金融危机暴发后美元升值的阶段。可见,要防止房价过快上涨, 必须进行货币发行机制的改革。我所担心的是,在目前如此高的房价水平下,一旦现在或者将来推进包括汇率形成机制改革在内的货币发行机制改革,我们就有可能无法逆转地改变房价的走势,并有可能 出现巨大的不良贷款。日本泡沫经济破灭的教训,就在于他们没有在该升值的第一时间去升值,而是一拖再拖,等到资产价格泡沫巨大的时候再升值,就引发了巨大的金融市场震荡。

  我国房地产价格的上涨,给金融体系带来了实实在在的风险,但是这些风险并不能通过提高利率和首付比例而消除。我们需要完善我国的资本市场,用市场化的手段来对冲房价的风险。我曾在本栏 呼吁建立一个开放式的地产ETF,各种开发商和投资机构可以创设该ETF的权证,我还曾经向有关部门建议试行固定租金的租赁权合约来复制相同产权期限房产并允许投资银行发行该产品,这些想法,无非 是要在我国还没有建立一个脱离美元的货币发行机制之前,防范因房地产价格下跌而带给整个金融体系的风险。

  当我满腔热情把这些建议递交给与之相关的部门时,这些部门的同志热情地答复我说:“我们一定会把你的建议转给有关部门的”。虽然至今仍无回复,但我毫不怀疑,各有关部门对于我所反映的情 况是“高度重视”的。我也相信,他们已为今后可能出现的问题准备了各种预案。且让大家拭目以待吧。

  来源:上海证券报


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  • 毁灭性的掠夺!贪婪!
    2010/5/3 10:30:54
  • 很多大的炒房者根本不需要用房子去做抵押,他们可以利用自己的企业和银行间的关系很轻松的贷到款.所谓地产新政短期看是能暂时抑制房价疯涨,但没有相关的后续政策出来,一段时间过后房价照样还是涨,房价上涨的根源没找到,不对症下药,又如何能治得了病.
    就怕政府根本是不想让房价降下来,那就没办法了,真要想房价降下来办法太多了,政府这帮人,就按周立波的话讲他们这帮人都是人精,不要太聪明啊,公务员考试那可是只有百分之二的录取率.
    房价的疯涨根源1.天量的货币投放和极其低的资金成本.如此天量的货币投放必然引起各个领域的通涨.严重的通涨是会影响根基的,放任不管那是在自掘坟墓.
    2.在于政府和开发商的垄断.--- 允许自建房,集体建房,打破这种垄断局面.工程招标一般情况都是价格合适或者低的得标,地土地拍卖也应该是谁卖的房价低谁得标.呵呵估计这招地方政府也不愿意干.
    3.开发商只是一个皮包公司,只需要化少量的保证金他就可以拿地,他承担的风险太小了,只要拿到地他就可以拿土地向银行贷款,规划设计有专门的公司,建造有建筑商给他垫资,造好了有销售公司专门销售,他什么都不用操心,却能从中挣到百分三十至五十或许更多的利润,现在没有那个行业有如此高的利润了.--------应该禁止光拿土地抵押,要知道企业光拿土地证是从银行贷不到款的,必须同时有房产证才能贷得到款.
    4.让房子恢复居住的功能,房子可不是用来炒的.我们国家土地是全民所有的,如何去体现这全民所有,规定一下全国人均的居住面积,超过这个面积可以征收重税,而在这个人均面积以下的,政府返还房主这部分面积所取得的一部分土地拍卖款.
    2010/5/1 18:55:04
  • 头痛医脚 昏头昏脑
    2010/4/30 21:17:42
  • 资本与风险同行是必需的
    让工薪阶层承担资本的风险就有点说不过去了
    金融创新也不是这么个创法呀
    再说ETF只不过是拾人牙慧的东西
    人家现在正在那里发颤呢
    2010/4/30 12:49:26
  • 如果80%的二套房是全额付款,没有贷银行的钱,那这事太好办了。直接推出大量经济房,或允许自建房,集体建房。记房价大跌。让这部分SB来承担损伯。这又不会拖累银行,也不会影响经济大局
    2010/4/30 12:43:26
  • 正因为上层知道房价的上涨是对人民币的贬值预期才出此调控政策。目的放开有能力的首套房需求、放开现金投资与投机挤出借用银行贷款和异地搞投机;保银行暂时不出现金融风险、保房价是稳步上涨保gdp保地方政府的财政。收了贷款且分散了投机的火力点,迫使贷款投机商、建筑商与开发商握有的砝码抛向市场或弃给银行,增加市场供应。
    假如房地产市场形成了堰塞湖那就再来一次房改,开发商的烂尾楼还有78家退出房产市场的国企来激活。胡乱猜得见笑了。
    2010/4/30 12:40:49
  • 完全不能认同本文的观点。中国房价高涨,主要原因是银行向市场投入了海量货币所致。建立透明的发钞机制更是妄想。任何政府都会对发钞机制进行“模糊”处理,讳莫如深。货币发行权是政府的护身宝刀,它掌握着整个社会的财富控制和分配,是“权中之权”,岂能随意让他人知晓。美元的发行机制是什么?人民币的发行机制是什么?这是普天之下最大的天机。从任何教科书中都查不出来。即使是从事一辈子金融业的人都很难说出其中的一二。其实,有能力掐住中国房价的还是中央银行,只要有胆量严厉紧缩货币政策,房价必跌!
    2010/4/30 12:02:17
  • 我就不懂什么现代金融学,居者有其屋都谈不上,还谈什么奢求二套住房?货币发行机制不透明,造成今天中国房价不断上涨根源,请问博主世界上哪个国家的货币发行机制是透明的?为什么中国房地产泡泡吹得最大?投机,还是投机,政府真的有心抑制过度投机,营造一个健康房地产市场,泡就是有,也没有那么大,也不会有今天怨声载道
    2010/4/30 10:13:19
  • 【各有关部门对于我所反映的情 况是“高度重视”的。】就怕然后是高度忘记的。再然后是高度错过时机的,再然后就是临时抱佛脚的。博主天真了,他们怎么可能让你有机会比他们聪明呢?
    博主建议的实质是用较小的杠杆ETF,承载泡沫破灭时的巨大冲击力,跟股市里的股指期货有些相似。但是我还是遗憾的通知博主。2年前,这真是一个好建议,今天要是实施起来,所有的中国人都知道该做哪个方向。
    2010/4/30 9:51:35
  • 基本支持博主的看法,民众在如此高价还要买房的动机,并不是什么刚需或者住房需求,归根结底是对人民币的不信任。

    但把透明的发钞机制作为解决办法,只能说合理,却不能说可行(说不可行不是方案、细则拿不出来,而是与行动主体本身德意志相违背)。
    2010/4/30 9:06:58
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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草根简介


美国达特茅斯大学塔克商学院金融学博士后研究员。国泰君安投资管理股份有限公司并购部副总经理,上海大学金融学院副教授。私募基金合伙人。主要著作有《中级金融工程学》《金融工程学》《资产定价学》《经济学家是我的敌人》等。
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