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楼市调控制度缺陷城镇化并非涨价借口
2010-04-16
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  ——访经济学家华生

  如何破题高房价?经济学家华生本周在接受中国证券报记者专访时表示,城镇化并非房价上涨的借口。目前房地产市场“市盈率”即房价收入比过高源于供需严重失衡,存在重大制度性缺陷,这一制度延续将进一步推高房价,建议下决心进行楼市制度大变革,改变治标不治本,治标也常搞错方向的调控政策。

  中国证券报:不少人质疑房地产是否能继续作为经济支柱产业,认为高房价正在拖经济增长的后腿,您怎么看待高房价和经济复苏的关系?

  华生:目前的中国房地产市场很像股权分置改革前的股市,存在重大制度缺陷。是理顺我国收入分配矛盾、解决民生问题的重大障碍。高房价抑制了内需的进一步扩大,挤压了消费需求的扩张。

  首先需要扭转的是对房地产行业认识偏差。“房地产行业是支柱产业”的说法并不准确——在19至20世纪,美国工业化、城市化发展的高峰期,提出的三大支柱产业是汽车、钢铁和建筑业,并没有说房地产业。建筑业才是消耗大量钢材、水泥、化工材料,带动十多个相关行业和创造大量就业的支柱产业,但建筑行业的利润现在却很薄。房地产行业主要的作用在于策划、销售,这一过程并不带动什么相关产业,也谈不上是国民经济的支柱产业。现在中国却获得了超额的利润。

  将房地产作为支柱产业的整体认识和制度安排偏差,导致了房地产行业的暴利,形成了房地产行业动不得的思维,牵制调控手段的施展。现在需要正本清源,让房地产业落地归位。其实,不仅中高端商品房,通过建造廉租房、保障房特别是几亿农民的安居房更能有效促进建筑业成长,带动整个国民经济的发展。

  中国证券报:目前抑制房地产的政策是否找对了方向,房地产调控的命门在那里?

  华生:我认为目前房地产调控的方向基本上不太对。比如现在总喜欢要追求利润的商业银行去调控楼市,这就象非要狗逮耗子,只能是隔靴搔痒。再比如最近谈论比较多的央企退出房地产行业问题。房子永远不会因为卖房子的人减少而降价,造房子、卖房子的企业少了,供给减少,竞争弱化,中长期只会进一步推高房价。不错,央企在两会后第二天争地王是不识时务,但匆忙强令退出更是一步昏招:以后房价涨了人家说你是做表面文章;房价跌了人家骂你是掩护央企先撤退。

  这些招数都并非房地产行业主要问题所在,房地产最重要的问题在于供求两方均存在重大制度缺陷和政策失误,使供求严重失衡。

  供给方面的缺陷是城市化高速发展时期,住宅用地供给主要针对户籍人口需求,没有将大批进入城市的农民需求考虑在内。

  从中央决策来看,进入城市工作的农村人口难以落户城镇,在占用城市用地的同时依然保有农村的耕地和宅基地,农村闲置土地未能有效释放。中央为了保证耕地红线,严格控制城市建设用地的扩大,住宅用地又是仅作为其中一小部分必然紧缺。换句话说,我国畸形的城镇化过程导致了城市建设用地严重不足。

  从地方政府角度来看,土地与地方财政收入紧密联系,通过垄断土地、经营土地,而不是税收来取得主要收入。垄断的结果是地方政府尽可能让土地收益最大化,扭曲了地方政府行为和调控决心。

  从企业行为看,由于中国的土地增值税名不符实,流于形式。在地价不断上涨的背景下,房地产企业普遍囤地发财,而用行政办法去治理自然效果很差。这样就进一步加剧了供给的紧张。

  如果从需求角度考虑这一问题,则会发现我国的现行制度和政策本质上过于鼓励投资投机和奢华需求。即使是所谓“收紧”二套房贷,相较其他国家二套房贷政策依然宽松。国外成熟市场购买第二套住房基本上难以从银行贷款,比如英国房贷基本按照你的年收入来计算贷款额度,因此依收入的倍数贷款购买第一套住房后,购买第二套房是很难再贷款的。

  此外,参照美国市场,像前期海南购房团那样短期买卖炒楼收益适用个人所得税,炒房所得近40%均需纳税。但在我国楼市中,动辄数十万几百万的净利润不纳或很少纳税。相比之下,工薪从月所得2000元人民币开始起征,税率快速累进,10万以上税率即升至45%。劳薪税率比炒房所得高几倍几十倍是收入分配的极度不公平。扭曲的税收实质上变相鼓励投机投资需求,所以应该大幅度提高和严格执行对房产投资和投机所得的税率。

  另一制度缺陷就是长期争而未决的物业税问题,房产保有环节没有任何成本,实际上是鼓励房屋闲置和超前改善型乃至奢华型需求。

  显然,在目前严格控制供给而又扩张刺激需求的制度安排下,房价泡沫必然吹大。

  中国证券报:城镇化必然推高房价似乎成为共识,您怎么看?目前的政策如果延续,房地产市场将如何表现?

  华生:什么是城镇化?城镇化指的是农民转化为市民的过程,但是我们看到中国城市里的房子都不是给农民盖的,绝大部分由城市居民消化,所以目前房价上涨和城镇化没有必然关系。

  历史经验来看,这一进程也并不一定拉高房价。大量农民进城后,正常城镇化过程中城市规模必然扩张,在初期进入城市的农村人口主要需求的是基础保障需求的低端住房,而非高价格房屋,不会引起房价上涨,在城镇化完成后改善型需求强烈才会引起价格波动。日本和美国的房地产市场泡沫都是在城镇化早已完成后才出现的。

  从目前的房地产政策轨迹来看,前面提到供给和需求的制度设计分别存在重大缺陷,推动房价上升是必然结果,所谓收紧政策只能短期缓和一下市场矛盾。

  但是房地产泡沫不抑制,必然有破灭的一天,将对金融体系造成巨大冲击。眼下,一些城市的房价收入比达到了20倍以上,远远超出5~7倍的正常水平。楼市现在已经和当年的股市一样,成为全球的价格高地。有人还在喊价格合理。房地产“市盈率”太高,破灭会造成巨大金融风险,拖累国民经济。看看美国的次贷风险,就是由房地产泡沫破灭引发的次贷危机。这也是中国目前面临的一个巨大的不确定性。房地产市场泡沫如果破灭,影响的将绝不仅仅是股市。购房人、房地产企业大量使用银行贷款,地方政府融资平台的巨额贷款也全是靠用土地作抵押,金融系统已经和房地产紧密相连。房地产最后出现问题必将打击整个金融系统和国民经济,这次席卷全球的金融危机已经充分揭示了这里孕育的巨大风险。

  来源:《中国证券报》


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  • 只有我们中国地方政府不在掘地皮,地方政府领导的经济脑袋不在GDP,能够加上CPI,PPI,大力的解决为解决人民的医疗,养老,上学和公共设施投入的来源上下功夫,我国的房地产泡沫是不会产生的,我们的房价也不会那么高。
    2010/4/17 20:49:59
  • 华尔街次贷危机爆发后,我国冒金融风险突击花银行的钱并推高资产价格是出于战略考量,房价的暴涨在所难免,政府有苦难言,这是无奈的选择,这样做有多重目的。
    2010/4/17 13:09:09
  • 这次楼市调控还是一套“棉花拳”。只是限制房价过快增长而已。
    国家政策出了大问题,其他都是细枝末节!
    看未来,中国楼市必定崩盘!
    2010/4/17 13:08:50
  • 大套型商品房出售都征收高出让税,自然就可以抑制炒房了。
    2010/4/17 8:15:04
  • 同意任志强的部分观点,补充几个他不愿意说的观点。一是,中国缺少监管,体现在任何方面。二是,照搬外国的经济政治政策,但是画虎不成反类犬,或者可以说是,用了对强者有利的部分,剔除了对弱者的保障部分。三是,缺乏对自我的保护意识,崇洋媚外,资产流失严重,中国市场是投机的温床。四是,好大喜功,急功近利,拜金主义,追求不劳而获。五是,缺少投资的方向,资金大量集中在几个行业。六是,通胀。七是,低福利和现行货币政策的必然结果。八是,地区差异严重,发展不均衡,户籍政策的松动,流动人口越来越集中于优势城市。九是,土地抵押是地方发展的源泉。十是,说别的都是次要的,最终死在人多力量大这句话上。怪只怪投错了胎,生错了地方。老龄化社会的痛苦,才刚刚开始。
    2010/4/17 2:10:51
  • 哈~~~~~~~~~~~
    还在唧唧歪歪
    房价降不降就是中央愿不愿意降,这末简单还看不明白?
    民间的专家也成了出来混声望的混蛋了!
    鄙视

    2010/4/17 0:33:39
  • 现在好多人在讨论经济现象时很喜欢拿美国说事或作参照。我们社会与美国社会政治、经济、文化背景都有很大不同甚至相悖有可比性吗?我不懂经济但我知道经济学是不是也可以叫做政治经济学,对内讲的是配置效率,对外讲的是互补贸易。它属于社会学科,同样的经济规律在不同的土壤会接出不同的果。
    最起码美国有货币政策与金融政策在全球的协调一致性、独立性,中国有吗?更不要谈非贸易品的房地产。房地产在别国是必要消费品,在中国就是典型的投资品,那么多的货币投放,那么多的灰色的隐性人民币不进房地产让它到哪里去。用经济制度把它定性为消费品的话价格还能上去吗?只要具有投资品的属性他就有价格的背离。
    2010/4/16 23:36:03
  • 昨日曹建海博士陈文痛斥政府:“昨日的xx院会议仍然坚持遏制房价过快上涨,只不过在前面加了“坚决”二字。房价疯狂到了这个地步,xx院仍然不敢提“房价回落”,已经彻底沦为既得利益集团的总代表。这是一个虚伪的调控姿态,是当前房地产市场击鼓传花、房价疯狂的总根结所在。”
    2010/4/16 20:29:21
  • 高房价背后是:
    腐败的地方政府
    糜烂的金融机构
    灰色和黑色收入的藏身之地
    游资和热钱的乐土
    人民币升值的强大预期是推高房价的主因。
    2010/4/16 14:32:06
  • 真正把中心环节----百姓的消费和分配当成大火下的烹调,才能烹出非-黏黏糊糊的原汁原味的菜来。也就是始终围绕这个中心环节,实行及时的股份化,养小的创业者,给流动投资者“发工资”。没有这个环节,这个大火苗舔的锅边的低利率(菜的堆积不存在,出油出水被菜自己出,和需要温度恒定防止糊锅的需求匹配)就无法保证流动投资者如同一锅菜的颠锅,薄摊开且滑动。----各位都有做好菜的经验,联想煮面条,火大,面条味浓,甚至到难消化的地步(如果面条粗),面条是水煮,也觉得100度的结果比水开后蒙熟的软面条有原汁原味。
    这个环节火一样的强,就上没有通胀和一下拉到追高就是套的顶,下没有硬着陆。也就没有泡沫的可能。硬着陆用在股市上,就是跌停还出不了手。用在经济上一样。所以股市的运动中有经济运动的全模型。利率内低外高,流动于物权主人那里低,给物业和居委会严格分开功能界限高。如果是一个管物业的居委会,居委会管了物业,想想多么隐晦。没有人的流动管理的通润化能力,控制汇率和利率实现主动性当然几乎等于是空话了。
    2010/4/16 11:32:17
  • 参照美国市场,像前期海南购房团那样短期买卖炒楼收益适用个人所得税,炒房所得近40%均需纳税。但在我国楼市中,动辄数十万几百万的净利润不纳或很少纳税。相比之下,工薪从月所得2000元人民币开始起征,税率快速累进,10万以上税率即升至45%。劳薪税率比炒房所得高几倍几十倍是收入分配的极度不公平。扭曲的税收实质上变相鼓励投机投资需求
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    欧洲一些国家对暴利征税额度是很高的。比如英国,一名歌手举办演唱会的收入90%以上要缴税。这是他们福利制度的基础之一。
    2010/4/16 11:20:47
  • 赞同华教授的观点,
    “但在我国楼市中,动辄数十万几百万的净利润不纳或很少纳税。相比之下,工薪从月所得2000元人民币开始起征,税率快速累进,10万以上税率即升至45%。劳薪税率比炒房所得高几倍几十倍是收入分配的极度不公平。扭曲的税收实质上变相鼓励投机投资需求,所以应该大幅度提高和严格执行对房产投资和投机所得的税率。”
    与我的《对转让2000年后的房子征收100%的所得税》中
    “现实却是对2000元以上的工资收入征收累进制所得税,超出100000元以上的税率达到45%,为什么对投机炒作所得2000000元熟视无睹,放任自流?是鼓励辛劳工作,还是激励投机?对其征收100%的所得税只是工资累进税制的延伸,不是别出心裁。”一致。
    2010/4/16 11:20:45
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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草根简介


1985年开始在中国社会科学院经济研究所工作,任微观经济研究室主任,同时参加国务院经济体制改革领导小组办公室工作,师从著名经济学家董辅礽,后获武汉大学经济学博士学位。1987年赴英国牛津大学学习,1991年至1995年应聘在英国剑桥大学研究任教。现任燕京华侨大学校长,北京市政协委员、北京市侨联副主席。
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