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中国与日本的房地产泡沫究竟有什么区别
2010-04-08
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  最近有关中国房地产泡沫与日本房地产泡沫比较的讨论走红网络媒体,其中有一篇十分系统比较中日房地产泡沫的文章是中金公司的分析师写的,作者在列举了中国房地泡沫与日本的八大相似之处之后,认为有四个不同点,并认为这四个不同点决定着中国的房地产市场的结局不会重蹈日本的覆辙。

  笔者认为,对此问题的讨论不仅事关投资者的投资决策,还关心到政府的宏观经济政策取向。在此,笔者试图对中日房地产泡沫的差异提出一点与中金融分析师不同的看法。

  中金的分析师认为,中日的房地产泡沫主要有以下四个不同点:

  首先是人口增长及结构不同。中金公司认为,日本总人口在1990即达到高峰,而中国要到2030年才到峰值。日本早在上个世纪60年代末即出现“刘易斯拐点”,而中国2007年左右才出现“刘易斯拐点”。日本的“人口红利”于80年代才消失,而中国人口红利将持续到2015年左右,并且可以通过创新制度安排,建立养老保障制度,改善劳动力市场,提高教育水平和劳动力培训,打破户籍制度等第二次实现。

  其次是城市化的水平不同。1985年日本的城市化率已经达到76.7%高点,城市化已经接近尾声;而中国城市化进程正处于加速阶段,2008年中国的城市化率仅为45.68%。当时的日本人均分配均匀,城市与农村差别并不明显,传统产业向国外转移,致使国内出现了“产业空心化”的现象;中国恰好相反,城市农村有很大差距,中西部发展慢于东部。近几年,中西部呈现追赶效应,产业结构呈现东部向中西部的结构性转移过程。

  而两国的外资参与程度也不同。中金公司表示,日本较少利用外资,出口企业中以日本本土品牌为主,而中国是全球第三大吸收外资国,近一半出口来自于三资企业,大幅升值会直接损害跨国公司在华的经济利益,所以美国逼中国大幅升值很难得逞。

  政府方面,对银行企业控制力不同。中金公司认为,日本政府对银行监管不足,企业自主性较强。泡沫前,日本政府并没有对商业银行采取有效措施引导及监管,日本金融机构是房地产泡沫的最大支持者,地产泡沫持续长达10年。而中国政府对银行和企业有很强的控制力,可以适当引导资金流向,从源头上控制投机资本,并适时出台政策,打压房地产泡沫。

  下面是笔者的分析,主要集中在对人口结构及城市化方面。

  从日本的经验看,对经济增长影响最大的不是“刘易斯拐点”,也不是总人口的减少,而是劳动人口占总人口的比例的下降,导致了工资成本的增加,使出口优势逐渐丧失,即“人口红利”丧失才是日本房地产泡沫在1990年出现破灭的最主要原因。如果按照通行的人口统计数据,将“劳动人口”的年龄假设为“15岁至64”的话,日本的人口红利的拐点出现在1990年,而中国的人口红利的拐点将出现在2015年。但如果结合中国当前用工市场的实际情况,应该将中国的人口红利的拐点提前数年,原因很简单,因为中国的劳动力市场是典型的二元结构,城市职工与农民工分属不同的劳动力市场,对于城市职工而言,他们的劳动年龄可以确定为15至64岁,而数亿农民工的劳动年龄大约只有15至55岁,55岁以上的农民工实际上已经被剔出工业领域。因此,将2015年视为中国的“人口红利”的拐点的结论是有问题的。

  按照笔者的推测,从“人口红利”的角度看,2010年的中国和1990年的日本并无什么差异。

  再看中日之间城市化水平的差异。从现在的统计看,中国的城市人口占总人口的比重是46%,因此,不少学者认为中国未来城市化还有很大的空间。这是经济研究及经济决策中一个重大的误会。从经济增长的角度看,人口从农村向城市转移之所以会带动经济增长,是因为农业劳动者转变为工人之后生产力水平的提高。在日本及其他国家,农民没有类似中国的户籍限制,农民转移到非农业领域之后自然成为市民,因此,城市化水平基本上代表着农村劳动力转移的程度。但中国有户籍限制,大多数已经转移出去的农村劳动力并没有获得市民的身份,没有将其统计在城市人口里面,这样的人口应该有2亿左右。如果按照日本的统计口径,中国当前的城市化水平应该是65%左右,比现在统计局公布的数据高20个百分点。

  因此,观察中国的人口与经济问题时,“刘易斯拐点”比城市化率更具有意义。中金的报告里承认2007年中国已经出现了“刘易斯拐点”。既然出现了“刘易斯拐点”,说明已经农村劳动力已经基本转移结束,为什么又说中国的城市化还很低呢?

  还有人会说,即使现在的实际城市化率已经是65%,也不能说明中国已经出现“刘易斯拐点”了,因为按照当前的生产情况,农村人口只要20%就可以了,这就意味说还有1亿多农村劳动力可以转移到城市。这是对当前中国农村实际情况的不了解导致的理论推导。从当前农村人口情况看,主要是四类人:老、幼、病、残。这里需要强调的是残疾人,这部分人口没有准确的统计数据,但根据笔者的了解,其数量十分庞大,至少占现在农村总人口的10%。由于生活水平和医疗水平的低下,中国农村存在大量的智障或其他器官残疾的人口,这些人无法转移为非农业劳动者,这些人约1亿多。

  再从企业层面看中日的差异究竟是什么?中金报告认为,“日本较少利用外资,出口企业中以日本本土品牌为主”,而中国的出口企业以外资为主。据此,中金报告认为美国不会让人民币大幅度升值。这个结论也许正确,但这不是中国企业与20年前日本企业的真正差异,真正的差异在研发能力和品牌上。20年前日本已经有了松下、索尼、丰田等雄霸世界的制造业品牌,当日本泡沫吹得足够大时,这些公司依靠这些世界级的品牌将制造基地搬到中国或其他成本低的国家,试想,如果当今的中国制造业有这样的能力吗?当我们的成本迅速提高以后,我们的制造业有办法在成本更低的国家贴牌销售吗?如果把这些当作中国企业胜于日本企业的地方,就大错特错了。

  笔者丝毫不怀疑中国政府对金融机构及经济的控制力,但问题在于,自2005年以来,无论楼市表现还是股市的表现,基本上与20年前的日本没有什么差异,我们现在应该拿出控制房地产泡沫的勇气与决心的时候了,否则一切都将晚矣。


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  • 三资企业再多,也都没什么意思,加工而已啦,除了中国谁都可以做的吗。人家怕你个鸟啊。再说哪里有那么多的出口额在这个上面啊。用的是你们自己的人,你们自己的资源,总共赚3%的加工费,无所谓啦。人家的大头在研发营销上。人民币该升还是要升的,就是说人家不怕。
    2010/4/10 22:33:57
  • 从性质开讲都是泡沫没有区别,但是希望我们国家能够吸取前人教训,少走些弯路。
    2010/4/10 17:29:21
  • 不要拿大泡当大炮  大炮多了对国家是非常好的  大泡多了  呵呵  银行在会印钱也补不了窟窿  人民没那么多的钱给你们剥削了  现在泡沫已经产生  后悔也晚了  还是马上把这泡沫刺破的好  在想想怎么补这个窟窿  不然越来越大  呵呵  怕是后悔也来不及
    2010/4/9 21:00:52
  • 今天网上有日本提供价值230万一套的别墅十几栋出售给国人中的“有钱人”,不知是不是做比价配合捅爆这个泡沫(大家都以长期有工作为前提,很多人以为有接受的,有超预期,而价格当然都是按现时期交易价成交的,值还是不值看这传花过程中有没有这两方面的疏漏,以及如果有企图在别处搞一把经济指数的人半价甩卖,失去一半接手意愿的长期转嫁新对象(按当前价格)。可能会失去银行信贷上的支持,由于没有市场和上涨趋势。钱少东西(估过价)多。
    应该这些都比本人早很多地被考虑过,不知为什么......)
    2010/4/9 19:53:14
  • 楼主怎么不把中国的房价收入比与日本的房价收入比拿出来比较一下。
    2010/4/9 18:56:50
  • 精YING,鉴定完毕。
    2010/4/9 18:55:52
  • 支持博主!城市化确实是个值得深究的问题,因为他是国家制定很多政策的基础,也是多数人深信房价预期上涨的基础。
    诚如博主所言,现在的农村确实是“老、幼、病、残”的天下,甚至在农忙时节都很少能看到50岁以下的劳动者(因此,自发的处于萌芽状态的合作化组织是现在农村劳动的主力军)。这些人中,除去儿童外几乎不可能城市化(可能只有很少部分城市郊区农民“被城市化”)。依此来看,我国人口从农村走出去的城市化进程余下的空间确实很有限了。
    而在城里打工生活的非户籍人口中,除去一部分高学历、高技能的人口外,其余所谓的“农民工”或打工的,有多少最终能城市化是个很大的疑问。他们中年龄较大的可以称之为“第一代农民工”,因为技能、学历、工作性质等原因,绝大多数是要返回农村的---他们虽然为城市做出了很多贡献和牺牲,但他们只是城市的过客。而对于年龄较轻的“第二代农民工”,对于城市有较强烈的渴望,学历、技能、工作、收入相对有了较大改善。但因为体制原因,他们的社会保障依然没有着落,孩子上学依然是个很大的难题,从而造成他们对城市的归属感较差。另外,城市里的高房价、高消费也是阻止他们融入城市的巨大障碍。所以,他们中的一部分人会在失业或者年龄较大时退回农村。
    大背景下的城市化和以上所说的逆城市化在我国现阶段在同时发生着,这是不争的事实(春节过后的民工荒就是明证)。另外,如果以在城市打工生活的常住人口认定“城市化”,那么我国的城市化率已经达到较高的水平了,很可能已经超过了博主所估计的65%。综合以上分析,在现在的社会经济发展阶段,在不彻底破除户籍管理制度、不实质性提高人民的社会保障水平的前提下、在不能提供大量低价房屋的前提下,大量渴望“城市化”的农村人口的愿望最终可能会落空,从而使得我国的城市化水平很难有实质性的提高了。
    因此,那些基于城市化率再提高百分之二、三十的房地产上升预期是不是可用作为谎言被抛弃了。
    2010/4/9 15:52:03
  • 大家都在谈泡沫,可是如何界定泡沫,好像应该根据实际情况吧。我认为,泡沫就是指价格远远超出了价值,并为宏观经济的运行埋下隐患的经济表现才应被认为是泡沫(菜市场菜价每日变动不应该被认为是泡沫形成和破裂的过程吧)。从这点出发,我认为当前房地产市场在一线城市存在暴利,但被界定为泡沫,好像值得商榷,因为即使北京那样的房价,也不至于会威胁到可预见的未来的整个中国经济的发展吧。
    其次,谈论泡沫,就是怕泡沫破裂威胁经济。所以在搞清楚什么是泡沫的前提下,也要同时界定什么是泡沫破裂。泡沫是价格远远超过价值,并导致金融系统严重坏账,进而由金融系统扩展到实体经济。当前的房地产价格在可预见的未来还不具有这个能力,所以说谈论泡沫破裂也也没有意义。
    总之,谈论泡沫最好不要像娱乐圈一样制造话题,炒作概念。做学问还是实事求是比较好,把问题搞清楚了再发表意见,否则只会贻笑大方。
    声明,本人系住房刚性需求者。
    2010/4/9 12:26:11
  • 草根网也谈汇率弹性的热门话题。可见,信息来源很多。过去谈医的、谈股市的、谈上访的、.....都从综合性北大有耳闻。农业这个领域应该也有。从新闻中还知道一个妇女权益研究中心(毫无疑问,谋算个人利益的,伤及弱势群体的,都需要自己有观点献策来保护自己)。农业是宏观的食品,它的产量安全和粮食生命力/基因程序的安全也是有重大责任的领域。
    说到这个别为了自己利益的人存在,和民生问题有大的出入的问题。个人弱弱地建议,响应民生(当然也肯定涉及一部分宏伟目标和个人利益博弈的议题)一类的党代会,不妨公开一下,阳光是增加更健康有力有生命力的好东西。因为这些会议当然也有程序(票数)问题,而且是给其他会提供议案的。高深的自主决定,而涉及民生很多的,需要阳光的,会议如同两会的公开,不是很好吗?我们看到每年阳历十二月初的经济会议受关注的程度何其大,会议是集体智慧,集体需要体现我们真正的创新----“从群众中来到群众中去”。
    2010/4/9 8:19:31
  • 现在基因、转基因成为热门,大家都争辩那个算常识(自己的结果或见解不是近亲结婚)。常识是一种行动,什么行动?弱势群体有代表性呼求/语言,就有你放下手头的事而要马上做(力所能及)的,这种几乎不要自己生存/生计性考虑(就算自己的基本影子),换来的是常识蕴藏在接近聆听弱势群体中,这个常识是通识性常识。是所有种子级别的、主遗传基因级别的常识。歪曲了它,就等于承认自己是近亲结婚/近亲繁殖/近亲决策的一类。一个普通人,说个比喻,你能做一个方天画戟就不要做光溜溜的叉子----只有一个方向,当真弱势群体来时,你是以一个为一分利息不考虑一点冒险而走向独立的财主。广东率先决定公布公务员财产,遇到了来自机构的“要求统一行动“的临时条文出台而改了口。叉子是有,倒不一定是广东做了光溜溜的叉子,如今的大背景下,没有权威可以违背民生民意。
    比如,速成的猪肉、鸡肉就是基本CPI中的基本。这么多年了,为食品安全成立这个组那个组,可是政经管家,对这个人间烟火问题,走访过几次呢?不可以潜意识认为世界有发达国家的食品安全标准,以为要是有现象就一定有国际组织联合国来文化你一把,目前还是需要经常督查一下比较现实。CPI的以质量换数量到底需不需要调整一下。
    2010/4/9 6:53:24
  • 报纸几次痛批高房价房地产GDP(把结果当原因,而且去做)。主流从来在主维度空间中,看不见不等于会中断或消失,反而是有可能自己进入非主维度空间(现得到广泛尊重的是更多维(有十一维说))。我们看粒子有反粒子,二者都是瞬间存在,碰撞后消失,但表面随机,量子物理学中的“遥感”却是反戈一击。比如原子核如果比喻成乒乓球大小,那它和外围轨道的距离相当于数千米开外。并且电子何时出现在何位置就本人所知,目前的结果是“没有”规律。智力有机生命目前的知识界看不到程序结束后到达什么地方,但物质不灭,其中的物质难道不是勇于和反我对撞的粒子们吗?历史在主流那个空间中容不得半点倒退,王先生批判过西方的时间隧道之说(科幻说、设想),个人也认为这种粒子与反粒子的对撞性也证明和质量密切相关的时间如果有隧道是人把结果当原因了,表面看是原因,可以摆在设想高度。令人鼓舞的一个其他更大的可能是光的全息性(已是物理界承认的),反而是这个虫洞/隧道的客观可行之处。即便是不参引霍金百般寻找宇宙形成之初的对称性,这种全息也有宇宙边界的信息,本身就是包含了超能到达和穿过各种主流非主流的维度到达的实证。智力用于改良对撞的目的性和精度,应该是一个外行提出的新设想。
    专家系统中,包含为拆迁上书其中的三四位学者所在的北大宪政研究中心以某种名义被取消了,难道是仍然喜欢拆迁和地产(个人以为不光金融领域,如果平等了外周交换,你即便有地使,地上原来的住户也是地产财政的不可逾越障碍)?
    2010/4/9 6:34:06
  • 最大的区别,在于政府扮演的角色,以及政府的控制能力。
    TG在苏共下野之后,就已经是世界上最强的独裁党,这个小日本的自民党应该是望尘莫及的~
    2010/4/9 0:00:58
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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草根简介


1967年生,毕业于中国社会科学院研究生院,获博士学位,副研究员。现任中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任。曾就职于商业银行、证券公司、上市公司等。长期关注股票市场和房地产市场。有丰富的金融实践经验和扎实的理论功底。

联系地址:北京市,建国门内大街5号中国社会科学院金融研究所


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