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不动真格的房地产调控
2010-03-26
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  不要指望中国的房地产泡沫会缩小,除非政府的调控措施是动了真格的;合理的房地产政策,前提是改革财政收入的结构

  中央政府已经出台了新一轮房地产市场调控措施,这一次,它明显地调高了按揭贷款的门槛:首次购房者的按揭贷款利率优惠减少;对于购买第二套房的人,首付比例提高到40%,利率的优惠取消;对于购买第三套房的人,首付比例提高到60%,银行可以自行调高利率。

  果然,房地产一级和二级市场的成交量明显下降。但是,没有人惊慌,甚至那些靠房地产泡沫吃饭的人。这是为什么?难道他们不应该害怕中央政府的打压措施吗?

  这一幕似曾相识。过去,中央政府多次推出过房地产市场调控措施,但每次市场稍受影响,政策就松了。根本的原因是地方政府,还有他们上头的中央政府,都靠着房地产获得财政收入。如今,市场已不相信政府会切断它们的财源。

  地方政府和房地产开发商都坐拥大量现金,这是他们去年卖地、卖楼及贷款得来的,当时在刺激经济的名义下,有一个什么项目都能上的时间窗口,可以轻易获得贷款。他们似乎认为,中央政府会在它们的资金耗尽之前改变主意,所以他们并不降价,而只是静静地等待。

  按揭门槛提高后,购买第二和第三套房的人被排在门槛之外。因此,如果房地产开发商现在要卖房给收入低、财富少的首次购房者,只能降价到他们负担的起。但这样的降价没有任何意义,因为中央政府可能很快会再次放松政策。

  在中央政府能对它的政策建立起威信之前,此样的游戏不会结束。中央政府建立威信只有一种途径,就是维持紧缩的政策,一直到地方政府和开发商把钱用完。如果真是这样,以后大家就会按新的游戏规则来做了。

  移民安置的作用

  与中央政府的政策意图相反,地方政府正在为新一轮房地产价格大涨做准备。地方政府一直借银行贷款来安置拆迁户,由于拆迁户需要有足够的补偿,才能按现在的价格买的起房,安置费用在飞涨。除非房地产价格大涨,否则地方政府可能会赔钱,这是他们无法接受的。

  去年,这种拆迁户重新安置产生的需求对支持房地产需求发挥了重大的作用。购房自住的需求中,绝大部分来自这些拆迁安置户,他们把拆迁补偿款用作了首付。自十年前低成本公房私有化以来,拆迁补偿是最大的政府向私人的财富转移。这可能是当前支持经济的最重要的政府行为。

  拆迁安置补偿有积极因素,但也有两个主要负面因素。

  首先,它使用了杠杆的形式支持需求。地方政府用土地作抵押,借钱支付拆迁补偿。拆迁居民使用补偿款作为首付,取得按揭贷款。这样,按揭贷款的首付实际上来自政府从银行借的钱,在这个资金链上,所有的钱都是从银行借的。

  第二,尽管高额的拆迁补偿款让拆迁户受益,但这让地方政府成为房地产价格进一步膨胀的推手。而最终,成本将由中国新生的中产阶层承担。

  过去数年,中央政府的经济政策有利于低收入阶层,具体做法是对农村的补贴,农地改革和生活必需品的价格管制。移民安置政策的初衷是另一项帮助他们的措施。

  但中产阶级需要为此支付成本,因为他们最重要的开支――房地产、汽车和教育都在飞涨。事实上,从绝对值来看,中国的房地产和汽车价格都在世界最高之列,若以相对于收入的比例而言,更是全世界最高的。除非政策发生重大变化,否则中产阶级受到的挤压会越来越严重。

  中国的房地产市场是一个巨大的泡沫。住宅物业,房地产商的库存、地方政府抵押给银行的土地,加起来的价值是中国GDP的三倍以上。在大多数城市,租金收入连折旧费用都覆盖不了。衡量购房负担的价格与收入的比率,在主要城市都超过20倍,这意味着中国人将不得不用20年的收入来购买一套平均价格的房子。

  泡沫将继续,因为中国的银行体系流动资金充裕,部分原因是由于热钱,因为政府有许多杠杆让银行资金进入市场。但是,泡沫持续时间越长,就越会损害经济。

  合理的政策

  现代社会的稳定,取决于有一个健康并主导的中产阶级。支持高地价的政策相当于是对中产阶级课税,从而延缓中产阶级的发展。中国有可能出现这样的社会结构,有少数超级富豪,大部分人没有房产,而中产阶级很小。这种结构不利于社会长期稳定。

  出台合理的房地产政策,前提是进行财政收入结构的改革。首先,以固定资产投资为主的政府开支应该受到限制。

  中国并不需要立即去做全面的建设。去年,政府的财政收入总和,中央和地方政府的借款,国有企业的开支,三者加起来超过GDP的一半。政府部门能够把这么多钱花得有效率吗?你知道答案。收缩政府部门应放在首位。

  第二,政府部门拥有的资产仍超过GDP。政府应该把这些资产分给私人,具体的方式要有利于中产阶段的成长。这一举措将支持消费,收入和税收。政府收缩、还富于民,对于平衡和可持续增长是必须的。

  政府部门的高速增长,只会激起他们对收入的渴望,让它们有动力去刺激地产泡沫。没有可信的政府改革,房地产调控是不可信的。

  本文的英文版首先发表于《南华早报》


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  • 各位难道不曾想到,中共体制:职业官僚罔替制,是人类社会有财富剩余以来最最荒谬的唯一体制吗?另外的样本苏联已经倒塌,中国不知撑到何时?不进行私有化改革,中国早晚也一样。现在的趋势,像是要倒退到辛亥革命的中央地方分割的架势。
    2010/4/5 0:41:14
  • 11楼rlps:
    “房地产”业,中国“自己”享有的“福利”

             只是“福利”分配的太快了、、、
    2010/3/27 22:05:13
  • 上梁不正下梁歪。   一个烂透了腐败集团,都懒得去评说它了。
    有什么好分析的? 用得着推理吗? 用得着找理论依据吗?  看看现在的官员的嘴脸,哎, 那叫一个丑陋!!看看现在发财的人,都是些什么样的人!!有几个让人看着顺眼的。
        中国普通大多数的人素质还不到能分清那些勾当的程度,教育太缺失了。但是,就分辨好坏而言,靠感觉,依靠自己的切身感受,大多数人就能得到大致相同的结论。

       文过饰非,花那么精力干嘛?其实用不着,大家都懒得看你的依据了。一个个看起来冠冕堂皇,道貌岸然,衣冠楚楚,其实我想吐,只是现在粮食涨价,我舍不得。
        任何东西都是道具,用于压榨和盘剥。就那点素质和觉悟,还指望他们自觉自律,促进社会文明进步,无异于白日做梦。
        出来混的,总是要还的。可能不是你还,但总得有人来还不是?  生活在这样社会上,这样的环境下,你就觉得心安,觉得快乐,你就能找到生命和灵魂的栖息地?你觉得你的人生有意思吗? 难道,你不是另一种形式的奴隶?
         赠人玫瑰,手有余香,不知道施与的人,不会拥有真正的财富,那怕你有金山银山。
    2010/3/26 21:38:01
  • 政府为什么要为虎作伥,自己就是最大老虎。苛政猛于虎!
    2010/3/26 20:41:08
  • 房地产调控,百姓做的一个美梦。这个梦从5年前开始一直做到现在还未醒,号称天下第一长梦。
    2010/3/26 17:29:13
  • 楼主这次算是看清楚了。政府根本就不是真的要调控房价。
    2010/3/26 15:06:38
  • 在政府眼里,房价大幅下跌造成的危害比老百姓买不起房要严重的多。
    2010/3/26 11:50:31
  • 3楼啊,你太小看政府了。我们现在的政府可是拥有全世界最强大权力的牛逼集团。他们不仅为所欲为[比如四万亿的灾难],而且可以完全不负任何责任!十几亿中国人的身家财产加上万里江山的丰厚资源,任他们胡来,还救不了房地产?哦,最后还有监狱和军队。
    2010/3/26 11:43:58
  • 博主过分夸大政府和开发商的作用,关键是房价远远超出购房者实力,房价现在就是强弩之末,水来救也救不了,想维持泡沫也坚持不了多久
    2010/3/26 10:57:45
  • 现在我想问:房地产有毒?还是房地产有瘾?曾经作为国民经济支柱产业的房地产就是退出支柱行业也是需要时间的。何况中国正在进行城市化过程。
    2010/3/26 10:33:33
  • 谢总说的没错,期盼动真格的房地产调整政策无异于与虎谋皮。
    2010/3/26 9:51:58
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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草根简介


《财经》特约经济学家、玫瑰石顾问公司董事。1960年出生于上海,83年毕业于上海同济大学路桥系,1987年获麻省理工学院土木工程学硕士,1990年获麻省理工学院经济学博士。同年加入世界银行,担任经济分析员。在世行的五年时间,谢国忠所参与的项目涉及拉美、南亚及东亚地区,并负责处理该银行于印尼的工商业发展项目,以及其他亚太地区国家的电讯及电力发展项目。1995年,加入新加坡的Macquarie Bank,担任企业财务部的联席董事。1997年加入摩根士丹利,任亚太区经济学家。
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