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住房制度的设计要考虑本国的文化传统
2010-03-10
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  有关住房问题的争论主要集中在两个方面,一是房价,二是住房制度。在几年前,有关房价问题的争论主要集中在房价是否过高上,随着连续几年的房价的狂飙突进,目前已经很少有人再坚持一线城市房价不高了,现在的争论焦点集中在未来房价是否继续上涨上。也就是说,有关房价问题的分歧已经越来越小了。

  但有关住房制度的争论有风生水起之势,争论的焦点集中在如何实现“住有所居”的目标上。有人认为应该鼓励和提倡租房,政策的导向应该是增加廉租房而减少经济适用房;而另外一种意见认为政府有责任让大多数人买得起房,拥有住房是人的尊严的体现。

  从欧美国家的经验看,鼓励年轻人租房的政策是没有疑义的,以美国为例,即使在买房最盛行的2005年前后,住房自有率也只有69%,超过30%的人没有产权属于自己的住房。北欧国家经济高度发达,但住房自有率和美国差不多。但鼓励租房的政策导向在中国是难以行得通的,每当有学者或官员表达类似的言论的时候,总是引来无数的语言暴力。

  鼓励租房的政策导向之有所在中国遭遇尴尬,与中国的传统文化有很大关系。

  儒家文化是以“家”为核心的文化,维系“家”文化的纽带是血缘关系,而维系“家”文化的物质载体则是住宅(有私有产权的房屋)。没有住宅就没有“家”,因此,人们可以倾其所有去购买属于自己的住宅,年轻人结婚一般都要购买一套属于自己的房子,这是儒家文化圈国家国民的特殊消费习惯。在中国台湾有句耳熟能详的话--有土斯有财,就是这种文化的口头表达方式。

  2009年,有文认为“是丈母娘推高了房价”,引起网络媒体的热议,笔者以为,将房价上涨都归结为丈母娘固然有些偏颇,但其中还有不少内在的道理的。

  网络论坛上曾经有一篇题为《26岁的我离婚了!“80后”婚姻注定死在房子上》的帖子引起了网友热议,帖中称1983年出生的她两年前与1982年出生的老公在北京租房完婚,后来因为“身边的同事都有车有房”而萌生买房念头,最后因为手头拮据发生多次争吵后导致离婚。“80后”的婚姻真的会死在房子上吗?《中国青年报》社会调查中心通过搜狐网,对2429人(79.5%的人为“80后”,69.1%的人没有自己的房子)进行的一项调查显示,74.2%的人表示自己身边的“80后妻子”因为房子问题经常与自己吵架。本次调查还显示,73.2%的人认为自有住房是婚姻的必需品。于是,有不少年轻男性感叹:娶老婆没房子是万万不行——尤其是稍微好一点的老婆。

  从上述现象看,似乎80后的年轻人非常看重住房在婚姻与家庭中的作用。但笔者不这么认为,相比80后来说,比他们年长60后、50后等更看重住房。对住房的倚重应该是一种文化现象,住房对于国人而言,除了可以“居住”之外,还可以获得精神上的满足。简言之,住在产权属于自己的房子里和住在产权属于别人的房子里的感受是不一样的。因此,以解决居住为目标的廉租房制度不能成为解决住房问题的主流形式,提供有产权的经济适用住房制度才是符合中国传统文化的住房制度安排。

  这与欧美国家有很大的不同,欧美国家的文化里没有“家”,只有“神”。住房对于他们来说主要的价值就是“居住”,难以从住房上面获得文化上的满足感,租房与买房不存在本质上的差异。

  文化上的差异还直接表现在中西方建筑上的差异上。欧美国民的精神家园是“神”,这些国家的最豪华的建筑一定是教堂,而中国古代的最豪华的建筑则是家(皇宫是皇帝的家),“家”才是中国人的精神归宿。

  儒家文化对住宅消费的偏好使东南亚国家具有炒房的群众基础,非常容易产生房地产“泡沫”事件。上个世纪末的东南亚金融危机与东南亚国家普遍存在的金融危机有直接的关系,即使房地产泡沫破灭还不到10年时间,东南亚国家的炒房行为在几年前又开始泛滥。

  从文化的视角我们还可以解释一些在欧美国家难以解释的现象。自2000年住房制度改革以来,房价与收入的比例就一直是国内外学术界及舆论界广泛关注的问题,按照欧美国家的经验,当房价收入比超过6倍时,通常被认为房价已经过高,房价收入比超过10倍则被认为房价有严重的泡沫。按照此标准来衡量,中国部分城市(尤其是北京、上海、深圳等一线城市)的房价早在2003年前就已经出现严重的泡沫,而2009年底的房价已经让人难以理解了,因为北京、上海的房价收入比已经超过15倍。但考察目前买房者的行为发现,有不少年轻人的买房资金实际是几个家庭的储蓄与收入,通常的模式是男女双方的父母凑首付,自己的收入支付按揭月供,如果不够的话,父母再支持。可见,在中国,“家庭收入”的内涵和外延是可以不断扩大的,如果仅以两位年轻人的收入作为“家庭收入”来衡量房价是得不到正确的结论的。

  同样,对于住房的精神倚重容易产生房价与租金出现背离的现象,因为自有住房里面含有“文化溢价”。现在,住房的租金收益率只有2%左右,而按揭贷款的最优惠利率也在4.5%以上,租金收入只能支付一半的按揭利息,在财务上是十分不合理的。出现这个不合理现象有住房上涨的预期因素,文化因素也不可忽视。

  这提醒我们,我国的住房市场的调控难度更大、情况更复杂,打击房地产投机任重而道远。我们在设计住房制度时,应该充分考论到我们的文化背景,不能盲目照搬照抄西方国家的经验。鉴于国人对住房的特殊感情,我国的住房分配一定要强调公平优先,“居者有其屋”对于维护我国社会稳定有特殊意义。


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  • 做为土地公有制国家的国民,完全没有使用自己相应配额土地的权利,至使国家最重要的一条宪法成了一纸空文。甚至于,在购买自己第一套住房时,居然要变相地被支付地价钱。为了自己的东西付钱给别人,明显的违宪事实。执法的缺位竟成了房价上涨的发动机,这才是房价问题的根本。此问题不解决,房价问题不可能真的解决。
    2010/3/12 7:29:46
  • 各位说的很深入!文化传统,个人体会就是文化思路,也就是通识角度看问题。
    现在提倡买不起也要创造条件租得起,有道理!个人觉得好比是一个锅,锅底
    进了水,然后这油由于教育的能力有点不足,要求必须到城市、地区的中心,
    油需要到锅底,现在的现象是由于茅于轼先生说的,有钱人太多,钱大概也多
    数识得这投资房子的价值而扎堆,如同这沉在锅心的水。市场规律和购买力、
    购买速度决定了它们不会让出这锅底位置,于是有管理者赶,尽管如此,水要
    走尽,离开这块市场需要的时间(也是难度)大,意味着买房人付出的等价物
    劳动过程要长,不看题目,看看这篇文里面的辛酸http://star.news.sohu.com/20100127/n269860643.shtml。
    解决有选择其他市场(租房)、调节收入、启智教育(比如找到好的学外语方法可以
    省去向城中心跑去上课外课的压力)等方面。有了开阔的教育方式,可以在远处修,教师培训出教师到边远地区。人传人,看一看有分量的教育语言是不是能启发出更多的教师学生。扎堆在教育和固定工作上,也说明需要长效的分配调节机制,教育口的打分标准灵活一些,也能推动人才到工作岗位边干边学,不会扎堆,教育提供通俗化的教材翻版,让在工作中学的人自修用。如张贝克先生本期说的,很多原理不用公式,一样能凭应用把道理说清,也就是在应用中只有极少的式子是经常用的,这样的教材就侧重理解过程。
    两个人结婚带动两大家人走近,很多家长由于生活压力,确实很务实,要见实的,让人看得见的能力的证明。反过来本地没有亲戚的男的找城市长大的女的,对方家长也很多要求能长期稳定。博主提到的是。
    2010/3/10 21:14:47
  • 所以,在中国房价必须纳入CPI。
    2010/3/10 20:57:43
  • 不仅住房制度设计要考虑中国的文化传统也就是中国特点,所有制度的设计都要考虑中国的特点,包括经济、政治、教育、军事等等。这样才能真正具有“中国特色”。不然,动辄就“与国际接轨”,那只能与“中国特色”南辕北辙!
    2010/3/10 20:15:01
  • 有了房子,又能怎么样?
    能解救全部问题?
    安得广厦千万间,大庇天下百姓尽欢颜。
    以本穷穷看;只有人民导师时代的英雄志士们才有魄力和有谋略才能解决这个哥德巴赫猜想。
    不是小瞧现“金”社会的主流精英的能力,而是根本就是主流精英们懒得瞧咱。
    2010/3/10 16:56:54
  •   【儒家文化是以“家”为核心的文化,维系“家”文化的纽带是血缘关系,而维系“家”文化的物质载体则是住宅(有私有产权的房屋)。没有住宅就没有“家”,因此,人们可以倾其所有去购买属于自己的住宅,年轻人结婚一般都要购买一套属于自己的房子,这是儒家文化圈国家国民的特殊消费习惯。在中国台湾有句耳熟能详的话--有土斯有财,就是这种文化的口头表达方式。】

        唉。“儒家文化”什么时候又成了谁想往哪儿贴就往哪儿贴的“万能膏药”了呢?“大一统”是以“家”为“核心”么?

        “有土斯有财”,没有国,何以为家?
        搞明白儒学的三纲领八条目再谈“儒家文化”好吗?不然就是乱点鸳鸯谱了。
    2010/3/10 13:12:37
  • 不好的文化也可以变嘛!俗语叫移风易俗。很多不良心理是这几十年被刺激膨胀起来的,其实中国人自古以来是崇尚勤俭节约的。
    2010/3/10 12:37:01
  • 住房文化也取决于经济基础。从前社会主义大锅饭的时候,信仰的是共产主义,都是分房来住,没有哪个家庭觉得不好,都是穷欢乐。现在特色了,信仰的是钱,没有精神家园了,自然就需要有个蜗居的地方来满足最基本的安全感。
    2010/3/10 11:53:00
  • 非常赞同作者的观点,他的文章对中国人的人文特性加了关注。好多官僚是想不到这一点的!
    2010/3/10 11:04:00
  • 有一种培育供给,是先出量。比如,房产税(梯形);承认每个人的身份证是他的地权;没有户籍和升学信息资源区域不均;可以自建。这样,量早起来了。预期花样层次多,如同超市。现在等着银监部门解决通胀(没有政府总理发言人,部门分割有没有?),而多流动性惯性地靠上不去、下不来的大资产商品冻结。估计等待也空泛。且通胀预期/压力是实实在在的。如此租房选择是应该,但就业压力受制通胀压力,抵消。没有工作保障(制造业),贬值的货币--没有注入收入来源也是白搭。有自己房,可以安心一个单位,不分心。有人宁可负比较大的房贷,也愿意一次到位买到一个目标中足够大的房子,因为利于安心研究学问,这是百姓博弈中的付出。
    2010/3/10 10:46:10
  • 赞同【文化溢价】的提法,经济往往表现为“背离理性”,这和理性人的假说是相悖的。但是在中国的房地产市场中,有某一阶层或者群体,利用了这种现象获得了超额利润甚至暴力,这是需要用制度设计排除的:【需求大】不能直接作为【供给不足】的理由,只要有足够的供应量,对住房的需求并不是无限制的。

    其实只要采取增加供应量,降低单套面积,开放集资房和自建房,禁止老城区拆迁(城市只能向外扩展),不再对房屋购买实行优惠等一系列措施。房子就会失去上涨的动力,而只要房价不上涨,房子的需求就会锐减(投资品的需求函数是特异的)。

    至于租金回报率,我觉得这个回报率还是有可能走向正轨的。回报率的提高,无非两种途径:一种是租金上升(社会大范围通胀);另一种是房价下降(房地产市场硬着陆)。而住房市场的内部早已失衡:尽管租金回报率很低,可是大量房屋空置,一旦房价上涨不足以弥补贷款利率支出,这部分空置房必然还要加入出租市场。

    我觉得只要社会还对高房价有一定的承受力,制度的设计者是没有动力打击房价的(这不是应该不应该,政府可不是文化人,人家是100%的理性人);而一旦这个承受力达到极限。政府就必然在【社会大范围通胀】和【房地产市场硬着陆】之间做个了断。
    2010/3/10 9:22:46
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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草根简介


1967年生,毕业于中国社会科学院研究生院,获博士学位,副研究员。现任中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任。曾就职于商业银行、证券公司、上市公司等。长期关注股票市场和房地产市场。有丰富的金融实践经验和扎实的理论功底。

联系地址:北京市,建国门内大街5号中国社会科学院金融研究所


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