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逆向城市化可破高房价
2010-03-08
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  农村人口向城市转移,小城人口向大城市转移,这个进程才开始不久,如此扎堆,房价焉能不持续升高!其他因素,有些是次要的,有些是疑似的。那些早年“预测”出房价拐点的话其实是远离事实真相的媚话,看起来很美,实质是贻害大众,只有建立在真实基础上的道义才是牢固的。

  中国的房价显然偏高,因为超出了大部分居民的购买力,也就是说有泡沫了。这不奇怪,有金融的地方就有泡沫,房市的卖方和买方都和金融关系密切,产生泡沫再正常不过。但是,有泡沫和泡沫破裂是两回事。泡沫可能破也可能不破,可能早破也可能晚破。对于房地产市场,如果今天的房价和明天的购买力相符,泡沫未必破裂;假如破裂的时间在很久很久以后,那和今天的买方作决定的关联度不是很高,10年前恐怕没有人能说出今天的房价,今天的人也同样难以对10年后的房价做出准确判断。

  中国房地产市场存在泡沫是无可争议的事实,有争议的是泡沫会否破裂。按照绝对值计算,上海的房价在世界一线城市中排名第25位,北京排在第31位,不算太高。但是,按照房价与收入的比值计算,则高得吓人。绝对值不高而相对值很高,单纯从这一点出发得不出泡沫是否破裂的结论。本人倾向于不会破裂,理由1、两代人、两家人为一个年轻的家庭买房出力在中国很普遍;2、对银行来说,首付30%的房子是非常优质的资产,银行不担心违约;3、炒房团经常是手提现金购房,即便是走了霉运,无非是该同志不能继续炒房,不至于产生骨牌效应。

  很多人将高房价的原因归结为土地出让金,这是一个误区。商品的价格和成本关系不大,与供求关系倒是非常密切,只要3万元的单价卖得出去,开发商绝对要卖这个价,成本几何是次要的,如果只能卖到1万元,就是亏本他也得出手。房地产商一开始并没有绑架政府,是政府见到有利可图后主动凑上去的,说难听一点就是甘愿被绑架,土地出让金的高涨,只不过是政府从开发商的高额利润中分了一杯羹,这笔钱如果政府不拿走,开发商也一定会自己留下,横竖是到不了购房者手中,换句话说,只要有人接受高房价,开发商不会因为成本下降了而降低房价,没有嫌利润高的商人。

  大部分居民买不起房子不等于房子卖不出去。对于开发商来说,只要购房款是真币,卖给谁都一样。北京居民买不起不等于外地人买不起,外地的人均收入远不如北京居民,但架不住中国人多,只要1000个外地人中有那么一两个能买得起的,北京的房地产商就不愁销售。按购买力计算,人民币早晚要升值,境外热钱也会蹿到一线城市买房子。上海居民是否买得起房子,那是上海市政府的事,开发商对这种事情没有任何兴趣。如果承认商人没有确保当地居民买得起房子的义务,那就只有靠政府解决。

  政府通常是——也只能是——问题非常严重的时候大动干戈。对于本市居民的住房问题,市政府的义务仅仅局限于保证绝大部分市民有房子住,至于面积大小、代价高低,市政府可以慢慢来,因为有话语权的群体,一般不存在住房问题,普通居民,很多已经买了房子,他们巴不得房价按几何级数增长,哪怕不卖,想想也舒坦。最贫困市民,只有靠政府建设经济适用房了。这个问题说起来容易做起来难,所以一直是个问题,主要是经适房的质量和数量难以界定。某“着名经济学家”说,经适房应该差到只有公共厕所,这种观点显然难以接受。经适房如果要建设,自然是一个小区一个小区集中安置,质量太差的话,换成是我,宁愿选择租房子或做房奴也不会住在那个小区,因为我会担心人前抬不起头和找不到老婆。经适房如果较好,适用人群较广,请问好到什么程度?广到什么程度?月收入4千的群体能答应经适房截止到月收入3千9为止吗?中国其实是拜金主义非常严重的国家,商品经济发展到今天,只要有利益驱动,能走多远就会走多远,反过来说,没有利益驱动的行为能走多远?

  关于土地出让的数量和速度,以及开发商捂地惜售,也饱受非议。这是个问题,但不是问题的根源。政府放地的速度,必须正视人多地少的瓶颈,换成你在其位,恐怕也只能慢慢释放,否则要不了几年北京市区就会覆盖八达岭直至康西草原。开发商捂地惜售只能短暂拉抬房价,因为当那些捂了很久的地产释放出来的时候,也没见房价下跌,关键还是需求在那里摆着。投资型购房也是因为看到需求潜力旺盛——极个别纯粹炒作的城市不在此列。

  综上所述,高房价的根本原因还在于城市化进程的方向,以及房地产市场对中国经济的强大拉动作用。

  “扎堆”问题不难理解,城市的生活更方便,机会更多,城市越大越显优势。朝一个方向挤,房子自然好卖,价钱就上去了,不断挤进去,房价不断上涨,升值预期就产生了,投资性购房在所难免,由于城市化进程才开始不久,离结束还早着呢,这种预期是靠谱的。我一朋友在儿子只有10岁的时候到1千多公里外的北京市买了80平方的房子,说是日后让儿子上北京的大学,毕业后在北京安家,那时候5千元一平方,多余的话就不用我说了。08年在北京买了房子的人现在也笑眯了眼,逢人就夸自己决策英明。

  说到房地产绑架中国经济,问题没有一些人想象的糟糕,绑了也就绑了,好歹房子是实实在在的东西,对经济的拉动也是实实在在的,总比某些远离价值创造的“金融衍生产品”强。如果一线城市的房价不高,每年600万的大学毕业生可能会有500万选择留在一线城市,从而导致城市快速扩容,城市过分扩容会生出很多难以克服的麻烦。微小的动物通过皮肤渗透就可以满足氧气的需求,体积大了以后就得改成肺呼吸,要是动物体积大如鸟巢,那就得进化出大功率的空气压缩机,并为这种压缩机配备若干小功率的压缩机,如果这种器官受限于物理定律而不能进化出来,则不会进化出如此庞大的动物。胖子尚且要减肥,城市怎能无限扩容?20层的房子和同等面积的若干矮房子相比,配套设施成本要大得多,城市基础设施的改扩建,总会以某种形式摊到城市运营成本中,成本升高价格升高,而买涨不买跌是普遍心理,泡沫就这样产生了。

  如果房地产对国民经济的拉动作用在可预见的时间内难以被取代,那就只剩下逆转“扎堆”趋势这一招。城市化进程并非必然是农村人到城里,小城市到大城市。逆向操作城市化进程,即由现在的村进城小城进大城反过来,通过政策倾斜,批量建设新的小城市,不但可以跳出房价怪圈,而且能兼顾房地产业对国民经济的拉动作用。城市选址,以现有的和规划中的交通干道为原则,和交通网一样,城市也呈细而长的网状分布格局。重新定位一两个地方你可以去炒,比如海南,小而量多,如何炒得起来?城市化进程方向逆转后,不但解决了房价问题,还解决了国家发展的均衡问题。一线城市的居民是能够承受二线城市的房价的,二线城市居民也能承受三线城市的房价,三线城市居民能承受县城的房价,由于新建了很多小城市,小城市的房价不可能炒作起来。逆向操作城市化进程,结果就是n线城市居民用n+1线的房价购房,大多数乡村在交通干道沿线成为城市居民。

  年后我回了一趟老家探望年迈的父母,发现很多农民离开村落将新房子建在了公路旁,电动摩托车就停放在离公路几米远的走廊上,与从前相比,有说不出的方便。农民伯伯知道的道理,国家也应该知道。


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  •     好主意。但为什么要城市化?
        因为城市是市场的中心、是工业中心,教育中心,就业中心,体育活动、展览、会议、饮食、……的中心。
        如果破除高密度城市化,首先要解决交通、就业、消费、教育、医疗等几个民生方面的大事。现在许多交通问题解决得比较好(公路和车辆),需要政府规划小中心:比如像顺德、苏州、昆山等等,解决就业、教育、医疗、消费。
    2010/3/10 12:23:50
  • 将农民变成农业工人或商人。废除二元户籍制度,实现城乡一体化。然而,就目前的经济形势与政治状况,可能性很小。
    2010/3/9 15:29:34
  • 很新的发展思路,这可与国家的城市化发展战略相反!
    2010/3/8 12:49:06
  • 搞国际化城市和城市群合并,
    却和博主的做法相反,感觉
    领导的初衷不坏,本质是为
    了找点看得见的政绩推进改
    革和市场化国际化的思路。
    2010/3/8 11:17:20
  • 说得好。国家修了这么多高速路,大城市的人往小城市发展应该不是问题,现在到了改变观念的时候了。
    2010/3/8 10:52:31
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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