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房地产民生的根本是政府是否肯出让土地红利
2010-03-07
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  年年两会谈房价,今年两会不例外,惟一的改变是,谈的人更多了。在全国政协的各项提案之中,关于房地产市场的提案几乎占据半壁江山,而其中对保障性住房、物业税征收以及房地产信贷调控成为关注焦点。

  房地产更热,原因是房地产市场越来越畸形。2009年的高房价是中国经济的噩梦,除了让GDP更好看之外,再次证明房地产确实是政府收入的主要来源。照此逻辑发展下去,政府出于经济理性人的考虑,为了发展房地产获得更多的收入,将默许本地房价上涨抬高经商成本,并将高房价视为走向文明社会的必要代价。因此,作为企业家的两会委员献计房地产政策,从根本上来说,是为了改善自身的生存环境。

  从根本上来说,房地产是民生、消费与投资的结合体,而从1998年房地产市场改革以来,房地产只剩下了消费与投资这两大功能,到2009年,房地产投资功能占据上风,成为财富重要分配的重要工具。

  此次全国政协委员所提议案,剑锋所指两个方向:一是抑房价,方案主要是加税,包括提高土地增值税、征收房屋空置税和物业税等。二是建设保障型住房,加大保障型住房的层级,让漏洞屡禁不止的经济适用房退出历史舞台。前者是为了普罗大众买得起房,后者是为了中低收入阶层住得上房。

  物业税专门针对投资性购房的惩罚性税收,由地方政府参与投资红利的分配,对于高房价可以一剑封喉。除了物业税之外,其他加税举措在增加政府收入的同时,对改善房地产环境毫无益处。

  我国的房地产税费不少,早在2008年两会期间,王超斌、蔡继明等10位全国政协委员,联署了一份《关于减少政府收费环节,遏制住房价格上涨的建议》。委员们通过调研得出结论:房价过高与政府对房地产业课税过重紧密相连,有关政府部门对房地产业收取的税费总计占房价的15%~20%,而这种税费已占到地方财政收入的30%~50%。

  从以往的经验看,房地产价格是越加税,越上涨,因为政府和权贵所得最多,可以通过减少土地供应、通过囤地获得最多的土地红利,羊毛出在羊身上,一切成本由购房者承担。除了物业税之外,其他房地产税费上涨无助于平抑房价。我国历史上曾有层层叠叠的税金、厘金,结果是市场一片死寂,民不聊生。

  建设住房保障体系众望所归,难题是保障型住房建设资金从何而来。目前全国有27000万低收入人群的数字看,政府所提出的到2011年建设750万套保障性住房的目标,考虑到2.7亿低收入人群,1亿左右希望在城市落脚的新生代农民工,以及保障型住房被贪腐的可能,保障性用房的数量远远不敷所用。中西部建设保障型住房需要中央财政补贴,中央财政的来源是加税或者游说央行印钞,地方财政的来源仍是土地,或者通过城市投融资平台向银行借钱,作为钱袋子的银行已经对地方财政担保借款高度警惕。

  建设保障型住房的资金来源只能由地方政府将土地收入反哺。全国人大代表宗庆后在建议中提出改革供地方式,建立三三制住房制度的基本框架,即保障性住房以政府划拨方式供地,解决低收入家庭的住房问题。公共住房和公共租赁住房实行“四定两竞”招标(定地价、定建房标准、定税费率、定5%利润率,竞房价、竞建设方案),由非营利公益性建房机构和建筑开发商共同参与,向中等收入家庭提供平价住房。商品住房维持“招拍挂”方式供地,满足高收入家庭的住房需求。很清楚,政府以零地价供应保障型住房用在,以低地价供应中等收入家族的公共住房用地。政府正是这么做的,但无人监督的结果是,零地价、低地价的保障住房用地越来越少。

  全国政协委员、清华大学经管学院金融系主任李稻葵建议,以这些保障性住房为抵押,以稳定的租金为收益进行大量融资,这样可以解决地方政府住房建设资金问题。新加坡与香港地区的房地产信托基金确实成功,但移植到内地,房地产信托稳定的现金流从何而来?其赢利的实质同样是政府的低地价红利和物业收入一起,转移到信托基金中。

  一切的一切,都指向了政府是否肯出让房地产红利,是否愿意承担责任解决住房民生难题。令人欣慰的是,北京提出2010年各类政策性住房用地占全市住房供地50%以上,以50%土地收入反哺保障房将50%的土地用于保障型住房建设。房地产是中国经济的阿喀琉斯之踵,房地产死结不解,中国实体经济难兴,公共财政难公开,民生保障成画符。


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  • 这个命题也对也不对。对者,在于土地所有权理论上属于全体人民,所得应该归于人民。错者,在于即使受托管理者(政府)让度给人民,这样的发展经济之法也是错误的。为什么不能建立廉租房,经适房,自建房,商品房的多样化的住房体系呢?不是一样的“拉动GDP”吗?不是一样的使百姓得益吗?
    全在一个“利”字。现在才能深刻体会到创造一套使得官员老老实实地“为人民服务”而不是“为个人与小集团私利”服务的政治体系有多么重要。否则,共产党执政与历史上那些王朝一样,只不过就又是一次改朝换代罢了。
    2010/3/9 15:43:32
  • 出让给你老百姓了

    他们哪有钱买高档车?


    他们哪有钱炒楼炒股?
    2010/3/7 15:26:21
  • 不妥,把问题想得过于简单了。如果市场价格存在,不论是刚性需求还是炒作出来的,只要政府让出来的利,也会被开发商拿走。政府拿走的地价利益,只要有合理合法的使用途径和监管,最终也将用于民生建设。如果政府没钱,建设资金,包括经适房也不可能建起来。这里有一个循环死扣,不好解,还需要再琢磨一下。
    2010/3/7 11:33:00
  • 猛门大娘子又在嚼螃蟹。
    政府出让红利的主意本质上是损人利己:损政府而利开发商,对老百姓近期利益无益、远期利益有害。
    学者们包括博主在内不是口口声声信奉市场经济吗,那就用市场经济的方法加以解决呗:1、重新定义房地产,至少把中低档的房产从普通商品界定为中国老百姓之“衣食住行”中基本的公共服务产品;2、政府大规模增加廉价房、廉租房供应——当年陈云在上海就是这样对付那些扰乱市场秩序的奸商们的。
    2010/3/7 11:26:48
  • 庞大的地方政府靠出卖土地的钱支撑着。让出红利等于要他的命!!
    2010/3/7 10:09:07
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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历史博士,财经论者。经济领域的市场派,文化上的保守主义者。以我手写我心,用事例与逻辑说话,对事不无小补,对己无愧于心,且文章不遭斧钺之害失去原意,于愿足矣。邮箱yetan@vip.sohu.com

从历史到现实,从经济到政治,期间并无轩轾,常有令人惊讶的相似之处。因此谴责任何以牺牲个人充当某种崇高理想祭品的行为,以及脱离生活常识的高深理论。赞赏尊重常识的理论,同情任何凭辛苦工作追求个人利益的行为。转型期的人面向不可知的未来,或许彷徨,但好在并未象但丁一样,对未来失去信心与感受。


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