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房价泡沫难靠“理性”挤压
2010-02-11
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  无论用任何指标来衡量,中国房价之高,泡沫之严重,都是令世界叹为观止的。

  所谓高处不胜寒。任何依托房地产的经济体,都经历过泡沫破灭带来的巨大痛苦。中国能成为唯一例外吗?如果我们把中国远远脱离民众购买力的房价称为一个神话,那么,泡沫再多也期望它不 破灭,无疑在制造另一个难度更大的神话。

  不幸的是,我们生活在现实中而非神话中。

  从“营业税征收2改5”,到“国四条”,再到“拿地首付不低于50%”、“督办全国18宗房地产闲置土地”,再到“国十一条”,调控声声紧,伴随着调控,一线城市的商品房成交面积明显下滑 ,但价格跌幅依然非常有限。而另外一些地方的房价,则乘风破浪,屡书传奇。《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》问世前后,海南房价暴涨。海口某一楼盘2008年的售价为每平方米 4000多元,2010年1月已经高达1.7万元,翻着倍上涨。

  海南房价疯狂,让其他地方心生“小巫见大巫”之感,对本地房价的上涨空间,陡然生出无限的遐想来。中国房价真的疯了!在当下,这种疯狂是很难实现理性回归的,它的结局只有一个:在疯 狂中走向崩溃,通过崩溃之痛,人们彻底正视风险而回归理性——其他经济体走过的痛苦轮回,将在中国重现。

  政府也曾试图通过调控手段挤压房价泡沫,但是,其所有的选择,都是首先确保自身的利益不被压缩,不仅不被压缩,还要在调控中增长。于是,我们看到,在一系列调控政策当中,增税总是成 为首选。除了自身的利益,GDP增长压力,也使政府的行为受到约束。这直接影响了其政策选择。

  房价要回归合理,必须构建起多元化的市场供应主体,而现在这一供应渠道是单一的——基本上都通过开发商建造的商品房来满足需求,而没有诸如自建房、合作建房这样的供应方式与商品房形 成竞争关系,加之保障性住房供应严重不足,商品房一手遮天,开发商这一群体在事实上具有了垄断定价权。而在垄断之下,价格必然被操纵。

  政府难道真的连这点最基本的常识都不知道吗?应该是太明白了才对。

  各地政府在建设保障性住房方面的动力严重不足。全国人大报告指出,保障性住房建设进度缓慢,截至2009年8月底仅完成投资的394.9亿元,完成率为23.6%(即使这一数字也有很大水分,比如 ,一些地方建造的福利房也列入到所谓的经济适用房当中,公然窃取民众的福利而没有丝毫的廉耻与愧疚感)。出现这一结局的原因一点也不难理解:地方政府如果建设足够多的保障性住房,会拉低 当地的房价,进而拉低地价,不仅会减少地方的财政收入,更会直接拉低当地的GDP指标,在GDP而非民生指标来考核干部政绩的大背景下,地方政府官员做何选择,是不言而喻的。

  不难看出,中国的房地产调控,实际上陷入了一种悖论当中:调控房价直接损害地方政府官员的切身利益,作为调控的主导者和具体实施者,他们对房地产调控的措施只会阳奉阴违,做一点面子 活,或者仅仅是喊一点动听的口号而已。只有到拯救房地产的时候,地方官员才会加倍用力,使得相关措施高效率地执行。

  另一个悖论是,2008年年底大规模的救市政策,不仅成为房产商等利益集团的救命稻草,也把需求房子者的希望再次冷却,而另一部分人的热情则被熊熊燃烧,那就是投机群体——许多人对政府 不会让房价下跌这一结论深信不疑,以至于更放心大胆地投入到炒房当中去。也因此,投机热鹊起,不计其数的资金,涌入到炒楼的洪流中。海南房价在中央调控政策出台后,我行我素的高速上涨, 除了开发国际旅游岛的利好消息,与这一心理因素也不无关系。

  我相信,在未来的某个时刻,决策者会痛悔当初的那个选择。

  但现在不会,画出来的一个又一个圈,成为力托圈中房价的有力推手。许多人在这种快速增长中,感受到的是无法抑制的喜悦,而住房民生,成为官员作秀的一个道具。然而,所有的行为都有极 限。GDP魔咒及由此衍生出来的一系列错误的行为,正在一步步地把这个多难的国家,引向歧路。

  开发商和地方政府官员,很好地利用了拉动经济增长的旗号。就开发商而言,他们已经习惯了通过强调房地产对GDP的重要贡献,而换取政策层面的强力支持。在这个冠冕堂皇的旗号下,这一群 体悄悄攫取着巨额利润,而把所有的风险给推给了国家。商人目之所视,永远都是利益至上,即使这种利益是摧毁道德体系、损害民生和民族利益的,也在所不惜。事实上,久经暴利侵润的中国地产 商们,已经习惯了借助权力的羽翼快速累积自己的财富。政府官员也一样,他们或他们的家属、亲戚、朋友及利益相关者,或明或暗地做着房产商,借助权力的羽翼,快速地累积财富。偌大的中国, 成为一个巨大的房地产楼盘,成为强势利益集团载歌载舞的平台,成为权力与商人媾和交易的巨大妓院。

  房地产构筑的光环,繁花似锦,而房地产之外,一片疮痍。

  房地产领域中最重要的利益主体:官员、开发商、银行、投机者……都没有真正抑制房价的意愿,希望房价下落的普通民众又缺乏足够的利益诉求渠道,难以对房价真正产生影响力。尤其是权力 者,缺乏对民生遭到伤害的痛感。他们可以便宜买到福利房,可以吃专供的食物,对民众之苦怎么可能有丝毫的切肤之感呢?在北京《向高房价宣战》新书发布会上,第一位提问的读者说:“高房价 说白了就是我们手中没有选票,有了选票,房价还可能如此之高吗?”

  在高房价催生房奴的环境下,摆脱奴隶身份本身就已经成为奢望。民主永远都是民生的基础和前提。在民主之下,民生是一种权利而非施舍。

  因此,中国的房价走势,不可能有什么理性可言,也不可能有什么理性的政策挤压泡沫。人们所能够欣赏到的,无非是形形色色的表演而已。房价只能在既得利益集团无论采取什么措施都不能推 高之时才能发生根本性逆转,唯一的结局便是房价的彻底崩溃,由于缺乏购买力的支撑,这种价格的崩溃将延续较长的时间,直到所有的下跌动能释放殆尽。

  中国的房价早已踏上疯狂的不归路。由于市场已经疯狂,市场主体已经丧失理性,官商构成连体儿,政策被房地产绑架……中国的房价在相关利益主体痛感减弱时虽然会有回调,但难以真正实现 理性回归,而只能通过一次痛苦的洗礼完成泡沫的挤压过程。


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  • [9楼] 评论人: yzs_007 查看 yzs_007评论专辑
    读时老师的文章如饮甘泉。又如砍头之前饮酒,痛快。如果是在美国,我一定选您当总统。如果您成立反对党我一定第一个入党。只要能够为民请愿即使杀头也死得其所。
    2010-2-21 23:07:53
    =============================

    老兄:我想说的都给你说出了!!



    2010/2/22 15:44:28
  • 读时老师的文章如饮甘泉。又如砍头之前饮酒,痛快。如果是在美国,我一定选您当总统。如果您成立反对党我一定第一个入党。只要能够为民请愿即使杀头也死得其所。
    2010/2/21 23:07:53
  •     看了时老师的文章,有一种非常痛快的感觉,如果中国多一些像您这样的人,真正的富强将指日可待。
    2010/2/17 12:08:46
  • 同意4楼的观点。中国要成为强国,千万不能乱。不管现在的错误是如何造成的,无能也好、体制问题也好,统统不重要。重要的是如何尽快立法规范房地产市场,通过强有力的执法和监管,坚决压住上升势头。然后再想办法把有利因素如收入尽快提上来。然而,我是赞同要对恶意炒房者、哄抬房价的奸商和不作为的地方政府要加以惩罚。如果一味为了保稳而忽略了传统价值观的维护,会给人一个错觉,那就是“撑死胆大的,饿死胆小的”。就会使人人都想去钻空子,反正也不会有风险。
    2010/2/12 20:54:50
  • “民主永远都是民生的基础和前提。在民主之下,民生是一种权利而非施舍。”好。
    2010/2/11 22:59:29
  • 市场泡沫的能量形成是有固有内在的原因的,但是是有周期的。这一轮经济发展,资本聚集,资金把这个部门推到峰值。时间上,从中房上海住宅指数99年10月1000到09年12月的4184点。经验实证参考,日本和美国房产市场泡沫从基点到泡沫顶部周期看,不超过十三年。按时间频率周期是9年,13年,17年的间隔。上升和下跌时的喊话和反方向操纵,可以暂时抑制,但是改变不了大趋势能量的继续运行。看上去这个泡沫难超过十三年。如果这样,政府这一两年的政策操纵,很大程度上,会欺骗自己对调控维稳房产价格水平的信心和能力表现。日美政府都享受房地产上涨的好处上瘾,但是房地产市场的报复也是长期的无情的。现在这里也是一样,他们不搞土建,就没事做。新农村建设,还是造房子。
    2010/2/11 16:45:56
  • 顶三楼,如果真的要想实现房价的理性回归,不可能是靠楼市的崩溃来实现的,而是靠增加老百姓的收入来抵消掉泡沫,当然开源还要节流,光是增加收入而不控制房价,那么只会陷入“面多加水,水多加面”的恶性循环。因此,在增加老百姓收入,减少房价与收入比的同时,也要注重对高房价的打压,对炒房行为的打击。而打击高房价的最好的办法就是打击炒房,没人炒楼这房价自然不可能芝麻开花。那么如何打击炒房呢?我认为可以采取二套以上住房,首付递增及契税递增制的办法,在制度上把炒房的成本增加到稳亏不赚。
    2010/2/11 14:38:45
  • 如果真的不在乎评价,从心底里忧国为民,那么最好的状况并不是泡沫破灭,而是分配结构调整,贫困者相对收入增加消化吸收了这个泡沫。
    2010/2/11 14:12:31
  • 说到底,中国如果仍然搞GDP主义,房地产泡沫就不会破!试图用行政手段挤压泡沫,只是缓解,不能根除!中国的房地产业承载的太多东西了.
    2010/2/11 13:17:41
  • 本人结合杨松林先生今天发表的《群众关注的事都是政府该做的》,在今天写的博客中,分析后支持调整房地产市场的泡沫。当然,需要有很多有识之士作为经济参谋,否则效果会走样。
    2010/2/11 11:35:55
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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