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治理高房价关键是消除资本属性而非高昂交易成本
2009-12-10
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  国务院总理温家宝9日主持召开国务院常务会议,研究完善促进消费的若干政策措施。其中个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,对此舆论认为此举将极大抑制飞涨的房价。着名房产评论专家牛刀先生指出政策的出台对整个楼市影响深远,尤其将对二手房炒房者造成重创。长远来看,炒房者将大量减少,楼市将逐步走向理性,对老百姓来说是一个利好消息。

  本人没有牛刀先生那么乐观,因为炒房者还是可以将其转嫁到消费者头上的。

  另外一种声音很强大,地方政府紧缩供应才是背后的推手,招拍挂政策则推波助澜,上海市土地收益日进2.5亿;尽管如此,地方财政却捉襟见肘,债务缠身,原因在于中央政府拿走了税收大头,而转移支付了一小部分,财权事权不对称。

  99年时天津塘沽的房价不足1000元每平米十年后,已经涨到10000元每平米,买只狗栓那儿看家,无所事事既能获取暴利。

  房子逐年老化,折旧价值在减少,那么是什么原因导致价格飞涨的呢?

  一是土地的稀缺性,以及城市基础设施的完善,商业人文环境的提升。

  二是房产的资本属性,商品房拥有产权,可以转让,关键是坐收土地增值收益。

  那么商品房的土地增值收益应该归谁所有才合理呢?

  如果给予地方政府,则它可以补偿廉租房用地与建设,并且激励其加强管理,增加投入,改善基础设施。

  如果给予房屋所有者,则激励的是不劳而获,全国人民都将加入地皮楼花的传销组织。

  为此,住宅用地划85%为廉住房用地,15%为商品房用地,后者用地按年收取土地使用税,取消目前的土地招拍挂政策,实行房产证年检制度,房主每年缴纳土地使用税,该税额度每年依据市民听证调整。

  廉租房地方政府统一设计,公开招标建筑商,拥有房屋产权,对外出租。

  商品房则招标房地产开发商自行设计、销售,自中标日起按年与建筑面积缴纳土地使用费,直至完全售罄。地方政府返还开发商期间已售房屋业主缴纳的土地使用税。

  对开发商的考察主要为建筑质量、员工工资保障、居住条件、福利待遇、土地使用税金保证金缴纳等方面。

  如此,购房者将量力而行,因为房子将回归为简单消费品,只能减值,不能增值,消除了炒作根源,从而减缓了贫富分化,避免了资本对人的奴役。

  地方政府以全体成员有其居为己任,改善居住条件,降低居住成本。


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  • 专家建议房地产去投资化 恢复民生产业本质
    2012年03月19日08:06腾讯财经

    腾讯财经讯 3月19日消息,国务院发展研究中心金融研究所的副所长巴曙松(微博)昨日在中国发展高层论坛上表示,房地产转型直接的推动力是近期的房地产的一系列的调控的措施。不能仅仅理解为是对房价的打压,包括一揽子的政策的措施,这就包括对房地产的去投资化,以及重点是满足刚性需求的这个政策导向。

    对于房地产去投资化这一观点,全国人大财经委副主任委员,国家统计局原副局长贺铿此前曾在腾讯微博上撰文讨论。他认为,房地产调控的最终目标应该是使房地产去投资化,恢复民生产业的本质。
    2012/3/19 11:29:28
  • 聂梅生:土地财政已经到了尽头 不能和房产税并存2011年07月02日 10:32
    来源:凤凰网房产
    凤凰网房产讯 2011年7月1-4日,博鳌-21世纪房地产论坛在海南三亚召开,来自全国地产界、金融界、学术界及传媒机构首脑人物会聚博鳌,共同探讨中国房地产的未来发展和出路,凤凰网房产进行了全程报道。以下是以下是全国工商联房地产商会会长聂梅生在现场的讲话。
    土地财政,这是一个剪不断理还乱的问题。土地出让金这样做不行,我们可以用房产税来代替,如果对所有的房屋征税,税率是1.5%的话,全国的住宅税是7600亿元,加上商业和物业的房产收税会达到1万亿元以上,每年有1亿万元的物业税的话,持续下去可以取代土地出让金。但是目前这种征收方式是不合理的,原因是现有的土地出让制度,已经一次性的收了70年的土地出让金,而且是在拍卖的背景下使地价大幅度的溢价,如果对业主采取逐年评估现值,逐年收取房产税的情况,政府可以70年一次的将土地出让金全部收完,这是不合理的,除非政府也要采取逐年征收,这样才是合理的,现在的房产税改来改去,一会儿是物业税,一会儿是消费税,根子就在70年一次,而且一次性收完的,还是拍卖税收完的,如果还一年一年的收别人的房产税是行不通的,因此土地税的征收方式和用途已经到了改革的结点,我在这里呼吁,如果不动这一块,我们就会出现深层次调控的问题。
    调控本身带来的调控的问题,关于土地出让金的制度并不是原来的问题,也是70年怎么收,也是经过论证,是制定出来的,经过这么多年的实践,房价、地价如此的纠结,应该到了要改革的时候了,房地产是万民关注的热点,过去和未来都是关注的焦点。房产新政必将继续刷新,我在媒体上总是说“新政、新政”我已经习惯了,新政不断的刷新,希望这种刷新的过程,最终迎来的是体制改革和房地产业的健康发展。
    2011/7/2 17:08:27
  • 上海市长称房地产过度投资严重扭曲居住功能
    2010年10月10日20:39人民网谢卫群我要评论(2) 字号:T|T
    人民网上海10月10日电 (记者谢卫群)上海市市长在今天举行的国际企业家咨询会新闻发布会上回应上海房地产调控新政,他说,“上海的房价高已成为不争的事实,过度的投资保值投机已严重扭曲了房地产的居住功能,我们的调控目标就是要还住房本来的居住本质,确保更多以居住为主的居民的利益。”

    韩正谈到,房地产不仅是经济问题,更是民生问题。今年以来,中央出台的房地产调控措施是正确的,我们坚决贯彻执行,同时还要根据本市的实际,在我们的职责职权范围内,制定调控措施。我们的调控思路是:目标清晰、措施有力。这个目标就是,还住房本来的居住本质,确保更多以居住消费为主的居民利益。

    (人民网)
    2010/10/10 21:55:09
  • 遏制囤地 广州闲置土地将被征收增值地价
    2009-12-31 08:03   南方报网
    南方日报讯(记者/郑佳欣实习生/林韵)广州开发商低价拿地囤地、高价售楼的好日子将一去不复返。记者昨日从广州市国土房管局获悉,《广州市闲置土地处理办法(修订草案)》(以下简称《办法》)已经广州市政府常务会议讨论并原则通过,有关部门将作最后修订,即将颁布实施。其中首度明确提出,将对闲置土地征收增值地价。专家认为,这会极大减少囤地利益,以遏制开发商的囤地愿望。

    广州国土房管局相关负责人表示,征缴增值地价也就是说开发商要补交地价的增值部分,新地价根据基准地价、市场评估价、假设开发等方法计算。此举对番禺、花都早期出让的地块影响非常大。

    针对原办法规定的处置程序较复杂的问题,新办法还改变了原来先认定闲置土地再予以处置的做法,合并闲置土地认定和处置环节;对于用地单位已书面承认土地闲置事实的,可直接进入处置环节,加快了闲置土地处置。

    2010/1/6 23:29:54

  •     【国家只要把所有的房屋充公,而后按需分配,一切都解决了。不过这是不可能的,少数人要骂娘了。国家也不会貌少数人之小不伟的。而貌天下之大不伟,已成公理。】

        不立文字,直指人心!
    2009/12/11 10:59:36
  • 诸位笑我天真,但政府毕竟是公众的,它的改善与进步需要大伙的共同努力,只有这样才能造福整个社会。
    2009/12/11 10:38:08
  • 14楼KIPA:
    税收增长是优于房价治理的,认清这点就不会抱有天真的希望了~
    2009/12/11 8:51:33
  • 博主比较单纯,而中国的房地产市场则太复杂,一言难尽,简单说几点:
    1、营业税征免时限的调整,对炒房基本没有影响,一是这点税费对于目前的高房价几乎可忽略不计;二是目前炒房的,基本是3-5年前购置的房产,1-2年内购置的已是高点,炒作价值不大;三是如博主所言,可以转嫁给买方。
    2、中央与地方一直在进行财政博弈,地方财政基本是用30-40%的财政收入供养60-70%的财政人口,很多地方政府基本是卖地财政。如将85%的土地用于廉租房用地,多数的基层政府会一夜间垮台。
    3、政府无论贫富,很难将土地收益专款用于廉租房等建设,查一下数据,政府以教育、不动产名义收取的各种税费,有多少是专款专用了?能有一部分已经很不错了。一是这方面历史欠账太多,二是窟窿太多,如金融、石化等国有垄断企业,盈利了是自己的,亏损了就要国家补贴;三是政府本身运营成本太高,还不含公款消费挥霍等。
    4、中国所有的资源性产业或说生产要素基本都掌握在垄断企业手中,土地几乎是唯一没有被国有垄断的资源(近期国有资金大举进军地产市场,有被垄断的苗头),硕大体量的民间资本几乎无路可投,从近年的各楼盘销售看,越高档、越贵的楼盘,贷款的客户越少,或贷款的额度也比较低,其现金支付金额不是大家能想象的数量级,动辄千万或以上,除个别是富二代在挥霍,多数应当都是投资资本而非消费资金了,这应是无奈之举,在无处投资的情况下,在寻求资金保值,因为股市基本是一个连正常规则都难以维持的赌场。不改善整体市场投资环境,这个问题就无法根本解决。
    总之,去除土地的资本属性既不符合市场规律、也没有操作性,但如此大量的资本以各种形式(前期购地、参与开发直至以消费者身份购买成本房)涌入房地产市场确实是此前几年未见的,说明国内投资环境在不断恶化。其与股票相比危害性更大,因为股票不是生活必须品,而房屋还有居住这样一个基本的职能,对百姓的危害性更大。
    2009/12/11 1:02:20
  • "如果给予地方政府,则它可以补偿廉租房用地与建设,并且激励其加强管理,增加投入,改善基础设施。"——楼主的这种说法,只是一种良好的愿望而已!9楼说得对!6楼说的更有道理!如果没有权钱交易,中国楼市不会如此泡沫化的。
    2009/12/10 22:37:32
  • 这个道理其实决策者都知道,之所以这么做只不过是国家要从房价飞涨的过程中再多捞点钱而已。连月饼也要上税,凭什么房价上涨的收益全归你们卖房者,收税没的说,今天收营业税还是客气的,他们最眼红最想收的是所得税,增值税,等等等等。
    就是一个“捞”字诀。
    在把土地价卖成现房价的政府领导下,什么打压房价的措施只不过是老太太化浓妆而已。
    2009/12/10 22:23:12
  • TO:7楼:你的看法不对,前者是对中产阶级的打击,后者是对资产阶级的打击,根本不是一个概念。目前是要缩短贫富差别,两者是背道而弛。
    2009/12/10 21:21:52
  • 房地产行业对国民经济的影响远不止这些,利益集团的博弈的层次也远不止这些!
    2009/12/10 17:36:04
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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草根简介


山东宁阳人,现居天津。1992年毕业于西南石油学院自动化专业,中国社会科学院MBA,国际财务管理师(IFM),第一经济首席经济学家。当代宏观经济学者,主要从事西方经济学、政治经济学、控制论等跨学科领域的研究,新宏观主义创建者,储备需求倡导者,指出储备需求为第二大最终需求,它实现了对消费需求不足的价值补偿,是摆脱周期性经济危机的根本路径。著有《新宏观主义》。


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