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正确理解物业税才能让房地产健康发展
2009-05-28
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  让房地产摆脱原罪枷锁,健康发展,开征物业税是个契机。

  5月25日,中国政府网公布《国务院批转发改委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》,提出“深化房地产税制改革,由财政部、税务总局、发改委、住房和城乡建设部四部委研究开征物业税”。早在2003年,十六届三中全会就明确提出:“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费。”

  从税费改革与建立公共财政的高度征收物业税,将使中国房地产业走上阳关道;以投机主义色彩将物业税单纯视为提高居住成本、打压房价的手段,将使中国房地产业在原罪的羊肠小道上越走越远。

  物业税与现行房地产税费不同,现行房地产税费着重在交易、流通环节一次性收取重税,占房价的比例各地不同,从35%到60%都有。在交易流通环节征税可以产生两个结果,一是地方政府刺激房地产流转,以便收取更多的税费;二是在卖方市场中,出售一方将成本转嫁给购买者,加重了购买者的负担。

  物业税是以不动产为课税对象、在不动产占有环节课征的税收,不支产拥有者按照市场评估价格,每年缴纳不同的税收。税收行为不是一次性的,而是长期的。

  物业税有三个主要功能不能遗忘。

  首先,物业税是公共财政透明化运作的产物。如丛诚先生所说,物业税是地方税收的最后来源,在公共财政收支倒挂和盈余之间起到调节作用。地方政府核定的物业税总额和税率,是根据每年地方财政盈缺而定,充裕则少征,不足则多征。美国、加拿大、英国、新西兰等国莫不如此。在北欧一些国家,比如瑞典,物业税是财产税的一种,甚至被赋予了调节社会贫富差距和抑制社会财富分配不均的作用,

  物业税有一定的弹性,对于地方政府公开财政的透明度有极高的要求,同时对于地方财政的支出有刚性约束,这样业主才能缴得心服口服。在征收物业税之前,政府得看看自己建立公共财政透明度的约束有多大。

  其次,物业税有抑制房地产投资的作用。政府根据每年的评估价在持有环节按年征收,也就是说政府直接进入了收益环节获取购房者的部分红利,并且税率根据房价与公共财政情况每年不同。

  这把剑的锋利之处在于,每年根据市场价格评估,税率每年调整公布,计征税额大小取决于持有物业的当年估价和公布税率的乘积,一年一收,也就是说,政府每年都会根据市场价格取走物业增值部分的红利,对于投资者来说,就是一年一落的达摩克利斯之剑,如果政府要抑制投资,可能提高税率,增加保有环节的成本,成为红利获得者,投资者的风险系数大大增加。除非房地产进入显而易见的涨价轨道,否则,购房投资者将三思而行。

  第三,开征房地产物业税意味着房地产税费的彻底改革,意味着去除土地财政,改变一次性收取70年土地出让金的格局。否则,所谓征收物业税就是在交易、流通和保有环节重复收税。

  目前,房地产税费数不胜数,成为公共财政的黑洞,连业内人士都难以厘清。2008年两会期间,10位全国政协委员批地方政府的过高税费抬高了房价。委员们已经在“河南省房地产协会”的帮助下,对重庆、四川、江苏、安徽四个省市房地产项目成本的构成以及房地产、建筑两个产业各项税费对当地政府财政收入的贡献率进行了调查,发现各地政府在房地产开发过程中所征收的费用,除了土地出让金和双重配套费外,还要收蓝图审查费、防雷检验费等多达50余项、涉及25个部门、总计占房价15%~20%的费用。所谓蓝图审查费不过是索取一份图纸,就要收取几十万元人民币的费用。

  可以明确地说,不进行房地产税费清理,而出于解决地方财政不足、抑制房价过快增长的短期目的,物业税不仅无法起到正在清源的作用,反而会税上加税,让普通工薪阶层望房兴叹。


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  • 首先解禁宅基地、自建房。再次保障房,廉租房。

    以上两者未达到,先加税,司马昭之心啊~
    2009/5/30 9:49:17
  • 物业税出台,租金必然大涨。
    目前租金没有跟上通涨是因为房中房和无成本的违规出租屋压低租价,一旦税收规范了,就没有零成本的出租房,连租郊区烂房子都要交税,房东自然要把租金提高到税金几倍以上才能回本。而郊区房子租金大涨,市区的房子租金不涨才怪。
    2009/5/29 22:50:07
  • 地方政府以GDP和财政收入为纲,饮鸩止渴、急功近利、与民争利、不务正业,以市场化方式经营城市,同银行、地产商结成三角同盟,推高地价与房价,为了一方一己之利,不顾国家利益,以地产绑架中国经济。在国际金融海啸影响下,比重失调的出口导向型经济受到冲击,中国经济社会面临空前严峻的稳定风险。近几年来,地方政府无视中央规定,上有政策、下有对策,挥霍财政预算,导致如今社保资金吃紧,在积重难返之际,抛出征收物业税以调节失控的房地产市场的头痛医脚的荒唐药方,让百姓为管理过失埋单。
    中国人多地少,一方面,土地资源紧缺。一方面,土地浪费严重,利用率低下。比较一下,不难发现,我国房地产市场与股市存在惊人相似之处:均存有大小非且大非未能全流通,导致价值扭曲,洗钱和圈钱活动猖獗。如果诚心要解决房地产难题,维护社会稳定,就不应打物业税主意,物业税既不得人心,可操作性又差。每年对全国的房产进行一次价值评估的成本极高且评估单位的资质认定以及评估过程为权力寻租腐败提供了温床,是不择不扣的折腾,与科学发展观要求是相悖的。
    房地产难题的根结在于住宅用地的垄断和腐败,不解决住宅用地市场化问题,房地产难题永远无解。
    在不改变住宅用地垄断条件下,要缓解房地产矛盾,化解房地产风险,征收住宅用地使用税是值得尝试的治标之法。该税收比物业税更易于操作,就是依据土地证核定的房屋占地面积进行征税,采取递进税率,政府确定起征面积,超额部分每年纳税,税率因地段而异,随面积逐档递增。房屋占地面积越大,税赋越高。该税种旨在鼓励节约住宅用地,抑制囤积和荒废土地,提高土地利用率,并确保历届地方政府有一个稳定的税收来源,防止社保出现断粮危险。基于住宅占地征税比基于住宅市值征税更科学合理,且易于操作。同样大使用面积的住房,别墅的占地远大于高层建筑公寓。因此,住别墅缴纳的税费会数倍于高层建筑的套房,富人为其豪宅占有更多的土地支付更高的税费是合情合理和天经地义的。该税赋对囤积土地以谋取暴利的开发商是一大打击,囤积(荒废)土地缴纳的税费会令投机者无法承受。
    同股市一样,住宅市场的大非(农村宅基地)只有解禁方能根本上解决房价高的难题、方能有助于化解地产风险。同城镇比,农村宅基地的土地利用率低,农民住宅占用大量土地与其低收入形成鲜明反差,这显然是不合理的。农村的住宅存在规划无度、配套不全、质量低劣、抗震不符合国家标准等诸多缺点和弊端。由于农村宅基地不能自由买卖交易,对农民而言,宅基地是一副诱人的金手铐。如果该税种同农村宅基地商品化改革一并实施,不仅有助于拉低城市的高房价,而且能促进“三农”问题的解决,推动宅基地集约化开发利用,农民得以摘下变卖金手铐提高收入并享受同城镇居民一样配套条件的商品房。宅基地的流通不仅有助于解决”三农“问题,而且对刺激农村内需,拉动中国经济意义重大。另外,也能降低城镇低收入居民的购地(或买房建房)的成本(百姓多了自建住房的选择,打破了开发商的垄断),应该说是一项值得改革的多赢之举。
    总之,要解房地产死局,必须深化改革,打破地方政府对宅基地的垄断以及房产商对商品房的垄断,并通过征收住宅用地税,将房产的投资属性转变为消费属性,使房地产逐步走上健康良性发展的轨道,实现杜甫先生千年的梦想。
    2009/5/28 20:14:16
  • 物业税的开征,有可能引发新一轮的经济变革。
    现在谈影响力,有点为时过早了。
    2009/5/28 19:32:26
  • 增税不要紧,万税也可以。但能否通过透明严格的预算告诉纳税人,钱到哪里去了?也没有被该死的仆人们吃了、喝了、玩了、买车了、嫖了、养N奶了、赌了、分了、照顾行贿者了......?
    即便上述问题得到解决,是否也应照顾老百姓的基本需求,比如按家庭人均30平方为起点,对超出部分征收累进税?
    2009/5/28 11:19:15
  • 只是考虑考虑,研究研究,要断臂求生,是很难割舍的!官府将延误求生时机.
    2009/5/28 9:28:31
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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历史博士,财经论者。经济领域的市场派,文化上的保守主义者。以我手写我心,用事例与逻辑说话,对事不无小补,对己无愧于心,且文章不遭斧钺之害失去原意,于愿足矣。邮箱yetan@vip.sohu.com

从历史到现实,从经济到政治,期间并无轩轾,常有令人惊讶的相似之处。因此谴责任何以牺牲个人充当某种崇高理想祭品的行为,以及脱离生活常识的高深理论。赞赏尊重常识的理论,同情任何凭辛苦工作追求个人利益的行为。转型期的人面向不可知的未来,或许彷徨,但好在并未象但丁一样,对未来失去信心与感受。


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