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房地产假按揭导致成交回暖 当银行是猪?
2009-03-25
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房地产市场的小阳春让市场的判断莫衷一是,一些情绪化的判断更让人摸不着头脑。在市场人士对预期的判断产生严重分歧、银行对房地产贷款受到严厉制约的情况下,所谓房地产市场回暖是假按揭导致,是夸大之辞,这些人当银行是猪?现在银行信贷员坏帐背终身,谁愿意铤而走险。各地成交量普遍回暖,难道所有开发商与银行都是骗子加白痴组合?
  节后商品房市场成交量上升是事实。统计显示,今年前两个月,深圳新房和二手房成交规模分别同比增加174%和106%。三月份更是持续回暖。北京成交量也在回升,3月1日至15日,商品房期房成交5232套,比2月上半月的2025套翻了一倍,接近2月份整月5800余套的数量。根据易居研究院的数据,上海商品房市场2009年2月价跌量升,新增商品房供应86.25万平方米,环比大幅减少29%,成交量为184.42平方米,环比增加36.31%。
  房地产小阳春是政府支持、人为控制的结果,是利好政策刺激下的小反弹。政策护驾,价格下跌与对未来通胀的害怕,才造成了这一波小阳春。
  以上海为例,房地产成交量前十名楼盘绝大部分是节前降价促销的楼盘,市场的通胀预期使部分投资者愿意冒险将资金投入房地产市场。政府在隐性托市,商品房在建面积增加,峻工面积与新楼盘面积减少,说明开发商拉长了建设周期,只有在现金流得到支撑的情况下才能这么干。
  政策上的减税、降息、降首付,开发商主推中小户型降低总价,政府对开发商的土地支付款网开一面,最近上海开放境外投资者外币保证金帐户,说明限外令在悄悄开闸。这说明,政府对于房地产市场的急剧下挫比开发商还要着急,土地溢价下降,拍卖屡屡流标,成交也在底价,开发商资金不足造成大面积烂尾楼,这是政府拉动经济复苏不能承受之重。
  成交量短期回暖,不代表房地产市场已经出现反转。
  成交量回暖只是一个指标,还要看持续时间多长,以及其他配套指标的落实情况。总体而言,2月份属于价跌量升情况,中国国家发展和改革委员会和国家统计局调查显示,2月份中国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.2%,降幅比1月扩大0.3个百分点,为自去年12月首次出现同比下降后,连续第三个月跌幅持续扩大;环比亦降0.2%。分类型看,经济适用住房销售价格同比上涨0.3%,普通商品住房和高档商品住房销售价格同比分别下降1.8%和2.8%。
  成交量回暖是与春节期间的地量成交相比,与房地产景气周期比,仍处于低谷。从2月份开始的成交量回暖还需要辅之至少3个月以上的持续期,才能做出明确的判断。
  更能说明问题的是,房地产商本身对于市场回暖信心不足,他们还处于去库存化的关键阶段。
  根据瑞银提供的数据,房地产在建面积和竣工面积在1-2月份同比强劲增长,考虑到房屋建设从开工到竣工通常需要1-2年的时间,目前竣工面积的增长可能仅仅反映了18-24个月之前房屋开工面积的猛增,这一数据只是说明房地产商在努力消化以往的土地存量。
  代表房地产开发商真实信心的新开工面积与土地交易,还在继续下跌的过程中,尽管跌幅有所减缓。在固定资产投资中,房地产投资一落千丈,根据国家统计局的数据,虽然房地产在城镇固定资产投资中的比重仍达23%以上,但今年1到2月份房地产投资(2398亿元)实际同比增速由20%以上下滑为5.1%,达到历史低位。在此情况下,只有由政府启动保障性住宅建设,才能弥补这一短板。从目前的投资量来看,保障型住房的建设仍处于雷声大雨点小的老套路中。
  所有这些都在证明,市场主体对于未来走势并不确定,只能走一步看一步。在这样的情况下,房地产投资高潮显然是个梦想,根据主要房地产市场的周期,熊市不可能仅仅维持一年多的时间。
  从市场规律来说,成交量上升而房价下挫不是常态,有些房地产开发商开始提价销售,不过是趁乱获小利,再次演绎以往投机路线而已。着眼于我国房地产市场的大调整,此时回笼现金进行区域与产业布局,是前所未有的良机,看重蝇头小利者,未必能占得产业布局的先手。他们与那些以怀疑论追究金融业与房地产业的原罪者一样,目光短浅。

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  • 说的比较客观,有道理
    2009/4/4 23:46:14
  • 美国的银行坏账有纳税人埋单,中国的银行难道是政府埋单。中国的银行是国有的吗,不,是存款人的。
    2009/3/29 20:00:56
  • 有开发商两天就卖掉40套别墅,楼市真的回暖了,回暖了,都成酷暑了。
    2009/3/29 8:14:46
  • 缺乏愚乐精神的假正经
    有意思吗?
    2009/3/28 13:17:38
  • 2楼的,看了你很多评论,为了俏皮而俏皮,有意思吗?
    2009/3/28 13:08:44
  • 10楼wflm:
    房产成交量回暖?我这里的房管部门现在的作为:他们上了新的房产登记信息系统,07年、08年卖的房子还没有确权发证的,现在必须通过系统重新录入,这意味着什么呢?意味着重复统计,也就是把07、08年早就卖出去的房子算作09年的销售量来统计,这样的成交量自然会上升,不过有什么实际意义呢?误导决策者,误导消费者,唯一得利的是基层的房管部门,好像他们有多大的本事,让楼市起死回生。
    2009/3/27 22:03:56
  • 中国政府是似乎是万能的。我到想想看看,中国政府如何保证2009增涨8%.如何解决几千万农民工失业问题,每年几百万大学生就业问题。
      房价在如此高位还节节加高,大学生毕业找工作900块钱还没找到,这真是极其讽刺啊。我怎么看就感觉中国政府是极少数既得利益人的政府。跟曾通百姓不相干。
    2009/3/26 16:39:34
  • 银行当然不是猪,他是狼嘛,狼狈为奸啊。骗取储户的钱嘛
    2009/3/26 16:28:24
  • 并非当银行是猪,而是当政府是猪,预期政府将奉行宽松货币政策,期待通胀,房价涨,利率降,借到越多钱越占便宜,吃亏的是债权人和存钱的。
    没准在国内也搞个次贷危机,借的钱就不用还了,由纳税人埋单。
    2009/3/25 17:25:46
  • 网上转载的啊,不是我说的,权当一笑:
    驳叶檀“银行不是猪”言论
    近期中国房地产的“假按揭,伪回暖,真骗贷”是无可置疑的事实,手段是开发商和银行贪腐分子默契合作,目的是帮房产商骗取资金的同时引诱不明实情的老百姓买高价房。这些情况有良知的人们心知肚明,但是一些利益集团的代言人和天真的学者却坐不住了,要为它们喊冤。
    准确地说,银行确实不是猪,而是畜牲。猪和畜生的区别一是猪是无脑的但畜生是有脑装做无脑;二是猪是被宰割的,而畜生却可能是凶狠的动物(可能是狗或披着羊皮的狼),会咬人!
    信贷员的坏帐背一生,但如果它得到了可以快活下半生的利益,它还在乎背这个黑锅吗?而且这个坏帐也是由整个系统来背,记住小畜生的上面还有大畜生和大大畜生顶着呢,它有那么害怕吗?如果中国的银行真的有那么高的觉悟去控制风险的话,那就肯定不会出现四大资产管理公司去给它们擦屁股了。
    只要是对房地产行业稍微了解的人都知道,自从98年中国效仿香港实行商品房制度取代福利房以来,房地产运作中采取假按揭来套取银行资金和作为哄抬价格的工具就成了公开的密秘,在房地产火爆的06年、07年尚且相当猖獗,何况现在是公认的冬天!因此,前一阶段市场所谓的成交回暖,其中至少有50%的交易量是假按揭真骗贷。
    叶大姐似乎是站在公益的立场上讲出这番话,但背后的深意就值得人们好好品味了!
    2009/3/25 17:02:49
  • 政府关心的是GDP和信心问题,房价高低和是否泡沫对他们并不重要。
    美联储已经开动印钞机了,中国估计也快了——事实上已经开始了,经济危机面前,任何一个国家既难以一枝独秀,也难以一木独撑。
    在即将到来的又一轮通货膨胀,泡泡之中的温暖,会让房地产业的猪坚强们梦想成真。
    2009/3/25 16:29:44
  • 君不见钢铁行业吗?回光返照后闭上眼睛啦,房地产马上就会闭上眼睛的!
    2009/3/25 13:43:26
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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历史博士,财经论者。经济领域的市场派,文化上的保守主义者。以我手写我心,用事例与逻辑说话,对事不无小补,对己无愧于心,且文章不遭斧钺之害失去原意,于愿足矣。邮箱yetan@vip.sohu.com

从历史到现实,从经济到政治,期间并无轩轾,常有令人惊讶的相似之处。因此谴责任何以牺牲个人充当某种崇高理想祭品的行为,以及脱离生活常识的高深理论。赞赏尊重常识的理论,同情任何凭辛苦工作追求个人利益的行为。转型期的人面向不可知的未来,或许彷徨,但好在并未象但丁一样,对未来失去信心与感受。


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