草根首页 | 设为首页 | 加入收藏
- 首页
中国需要一个什么样的房地产市场
2009-03-11
字号:

  房地产是否列入政府产业振兴规划,市场已经争论近几个月了,直到最近才尘埃落定,房地产没有纳入国务院的十大产业振兴规划。其实,我早就说过,房地产纳不纳入十大产业振兴规划是不重要的。但是,关于房地产纳入十大产业振兴规划出现的一些现象则值得我们认真的反思。因此,这不仅关系到目前房地产如何走出困境,而且关系到未来中国房地产业到底如何发展。

  早几天,媒体一片欢呼,说房地产业已经被纳入国家十大产业振兴规划了。其消息来源是国领导人及全国房地产商会。而该消息一出来,广大民众反映十分强烈,90%以上民众反对政府这样做,但是房地产开发商及股市反映则是另外一种欢呼。一是房地产开发商对这则消息一片看好,不少地方的楼盘借此消息或是把刚降下来的房价重新上升或是停下来不出售。二是股市,听到房地产业已经被纳入十大产业振兴规划,当天房地产股的股价纷纷上扬。同样,当关于房地产业规划不进入时,房地产股又开始跳水。市场对纳不纳入振兴规划这样激烈的反映,实在令人深思。

  因为,我早就指出,房地产业进不进入所谓产业振兴规划早就不重要了。何也?因为,面对当前房地产市场销售萎缩的形势,振兴规划作为一个中长期政策,它对房地产业短期发展是不可产生立竿见影之效的,特别是对于市场秩序十分混乱的房地产市场,中长期政策对短期影响往往是负面。比如,钢铁业进行产业振兴规则,最近要做的是提高淘汰标准、建立企业退出机制、以龙头企业重组提高产业的集中度、企业合理布局等。如果用这样的思路来规则国内房地产业,来振兴房地产业,那么对当前的房地产业政策就得进行重大调整。

  还有,对于房地产业,近几年来以国务院的名义出台了一系列的政策,特别是最近公布的131号文件,更是对房地产市场的未来发展确定了原则性规定。再加上,最近就房地产出台许多救市政策,目前房地产政策的宽松度已经比2007年房地产高度繁荣时有过之而无不及了。但是,出台了这样许多短期救市的政策并没有把销售萎缩的房地产市场救起来,何也?目前的条件与环境已经与2007年的情况发生了根本性的变化。如果仍然用2007年以前的经验来救房地产市场,那只能是缘木求鱼了。因此,莫说是房地产业振兴规划没有纳入,假定能够纳入,房地产市场上指望通过中长期的房地产的产业政策规划来解决当前房地产短期问题根本上是不可能的。否则,这种房地产产业规划成了短期政策,根本就不是什么中长期的产业振兴规划了。

  现在再回到房地产业振兴规划的本身。其实这个振兴规划列不列入早就不重要了。何也?因为,如果不列入,近几年国务院关于房地产的政策出台够多了,特别是最近公布的关于房地产稳定发展的131号文件也够全面了。这个文件对未来房地产市场发展给出了13条原则性的规定。假定国务院要把房地产业纳入产业振兴规划,我看也不是什么大事,并不会如民众担心的或房地产开发商所期望的,房地产业产业振兴规划会成为一种短期救市政策。因为,如果房地产业纳入产业振兴规划,最为关键是看这个房地产业振兴规则的内容到底是什么?是不是在131号文件基础上再把房地产业未来发展具体细化,还是在所谓房地产商会(实际上是房地产开发商的组织)来左右规划的制定。比如说,早些时候有媒体报道房地产振兴规则主要包括了金融产品创新、融资、信贷支持、商业地产选址等一系列支持性政策内容。这些什么房地产业的产业规划,难道一个产业的规划不是如何通过产业政策来保持这个产业长期稳定发展吗?而是仅仅给房地产开发商增加融资的渠道吗?如果是这样,这种产业规划政策就令整个社会质疑了。这也是当前民众对房地产振兴规划强烈反对的原因所在。

  因为,如果在有一个房地产业的振兴规划,它作为一种中长期的公共政策,它并非是突出一个方面利益而放弃其他方面利益,而是要通过政策的调整如何来协调所有当事人之间利益关系。一般来说,公共政策是国家运用公共权力来协调社会各种利益主体与利益集团之间的利益关系。任何一项公共政策的制定、执行与终结都会使不同的利益主体的利益产生某种变动。而这种利益变动的公正性既有符合绝大多数人的利益,也应该具体程序上的正义性。

  从这种意义上来理解,房地产业振兴规划作为一种中长期的公共政策,它也应该是房地产业所有的当事人各种利益关系协调的结果。因此,房地产业振兴规划最为核心的问题就是如131号文件所指出的那样,要把房地产的支柱性与绝大多数居民住房条件改善结合起来。这是房地产业振兴规划的宗旨。而且这个宗旨要通过立法的方式把它固定下来。比如说,中国要尽快设立《住宅法》。如美国的《住宅法》第一句话,就规定美国房地产发展的目标或宗旨,就是要让每一个家庭都有支付能力购买一个舒适的家。可以说,这也应该是中国房地产业发展的目标与宗旨。

  特别是,作为社会主义的中国,中国房地产业的发展是建立以下三个基本前提上:即个人居住权的天赋性;社会主义国家的人民性;土地的国有性。因此,无论是房地产业公共政策讨论还是制定,都必须建立在这三个基本前提上。即用全国居民拥有财富来改善全体居民的住房条件,来为绝大多数人谋利益。如果房地产业振兴发展规划在这三个基本的前提上来制订与规划,那么不仅能够协调好相关各种利益关系,也能让房地产市场的问题迎刃而解。而房地产公共政策目标就是要体现在房地产的城市规划、融资、开发、租赁、销售等各个方面具体内容上。因此,中国需要的是一个居民居住条件不断改善的房地产市场,是一个绝大多数居民有支付能力购买到适应个人收入水平的住房市场。而为了达到这个目标,房地产业的振兴规划就得落实在房地产的消费政策、产业政策及金融政策等各个政策上。只在这样,才能保证国内房地产业持续稳定的发展。

  房地产业的规划在此宗旨上,就得有程序上的公平公正性。所谓房地产业规划的程序上的公平公正性,也就是房地产的规划通过何种方式来形成。是由少数几个人来确定,是由房地产商会来确定,还是通过公共决策的方式让所有当前人来确定。比如说,最近出台的全国医疗改革方案,就是先由几方第三者的专家研究并写出相应改革改革方案,然后把这些方案以各种方式让全民来讨论,在这样的基础上把大家的意见再形成综合方案,通过人大方立法来确定。这就是规划的程序的公平公正性。但是,就目前而言,我们房地产业的重大事件或重大政策有多少是具体程序上的公平公正性呢?特别是最近,由所谓的房地产商的“人大代表”及房地产开发商的行业组织写报告来推出政策。如果我们的房地产业的规划或政策是这种方式推出,不仅没有程序上的公平公正,而且也容易让房地产商少数人的利益制度化。这就是目前中国房地产业的根本症结所在。

  因此,既然中央政府确定了房地产业的支柱性是建立在全国人民住房条件不断改善的基础上,即房地产市场发展是为了满足每一个居民的基本居民条件,那么房地产业所有的政策都应该具有程序上的公平公正性。只有通过房地产政策或规划程序上的公平公正性,才能够保证中国房地产市场发展宗旨得以落实,每一个中国公民的基本居住权才得以保证。在这样的意义上说,房地产业纳入不纳及产业振兴规划也就不重要了。这正是当前房地产市场的症结无法化解的关键所在。


所有文章只代表作者观点,与本站立场无关!
  • 政府没有把房地产纳入经济振兴规划是十分正确的。有些地方政府把房地产作为经济发展的主要方向是非常错误的。要说民生问题房子是重要的人没有房住不行。房子太贵了不行。但要有计划。建的太多了超出了人们的需要就出问题了。够当地人和外来人居住就不要建了。房子没人居住就是浪费。楼建得太高是错误的。象铁岭就不要超地十层。沈阳也不应超过二十层。房子价格一定要趋于合理。普通百姓都能买得起。
    无论城市农村都要规划好。不要乱建。要考虑交通,耕种,便利,光照,防水,水源,供电,供汽,合理等方方面面。
    2009/5/18 19:34:18
  • 哈哈,默默你好!请允许我这样称呼你.
    我们在这里说话的目的都是一样的,都是为了通过碰撞来接近真理.
    我还是觉得你没说服我,看来我们认识还是有差别,可能是看问题角度问题.
    比如,我认为美国这次出的问题,主要不是"房事"问题,而是服务"房事"金融手段问题,而问题也是出在金融上;还有我认为以一个月收入只有几十元的人购买力来衡量城市房价也是不合适的嘛.
    我的观点是目前我们的房市还是健康的,我知道我这种观点大多数人是不赞同的,我也希望我是错误的,要是房价有个大幅下调,我就可以买第二套房了.
    2009/3/14 22:14:59
  • 水手辛巴达网友:很高兴看到你的回复,我可不是扁你阿,希望和你交个朋友,相互学习提高而已。对你的意见我回复如下:
    1.我说政府启动房地产,但我没有反对这种做法。我只是提醒你,房产业的发展不能放任市场自我调节,因为这个市场不是完全公平竞争的市场,房产也有别于一般商品。是的,房地产业带动很大,值得重视,但我认为不应将房地产列入国家发展最核心的产业。这次政府十大振兴行业中没有房地产,我认为是明智的。具体原因我们以后可以慢慢交流。美国重视房产,最近几年将房产作为经济发展的主要引擎,吹起了一个巨大的次贷泡沫,结果我们都看到了。并没有一个国家是依靠房地产业走向强大的。
    2.房产市场的健不健康要看和中国经济的整体水平是否相适应。这方面,我们可以将人均收入水平和房价作比较,也可以和其他国家差不多发展期的房产情况作比较。你说的和油价、化肥的比较并不合理,没有可比性。网上有民谣说,一个农民要靠种田的积累想买房,要花1000年。虽然有点夸张,但确实说明当前的房价是普通百姓无法承受的。至于调控,政府从十年前就开始调控房价,结果是越调越高,民声载道,所以我想就连政府都不会轻言房产相当可控吧。在制造业非常缺乏资金的今天,大量的资产变成空置房,积淀在钢筋水泥中等待慢慢消化,这已经对整体经济的健康造成了很大影响。3.我赞同你的观点,不能把住房问题归咎给房产商和炒房团。我觉得政府应该反思在其中扮演的角色,并且承担起为百姓解决住房困难的责任来。最糟糕的情况是,应该由市场调节的时候,政府干预了,甚至是谋利了,应该政府负责时,却又推给市场了。
    2009/3/14 21:37:26
  • 再补充一点:
    一个健康的房产市场,对其他行业、乃至整个国民经济都是会产生极大的拉动作用。对了,这一点其实不用说吧
    2009/3/14 21:09:49
  • 哈哈,被批了.
    看来,你看的比我高,想的比我大,说的比我多,但是还是没说服我。
    1、你说的政府政策启动房产这是事实,因为政府应该这样做,哪个政府不重视发展房产市场,美国不用说了,那么俄罗斯?印度?越南?
    2、那么中国的房产市场健康吗?我个人认为是健康的,并且相当的可控,有时热了一点,有时冷一点,但比国际油价稳健多了。并且比化肥农药(并非投资产品)都稳健。
    3、我既然说是刚性需求,就不是心理需求,请你重新看一下我的原话。
    我常常看到把住房这个民生问题归咎给房产商和炒房团的言论,这点我是很不认同的。作为企业,它一出生就是为着利益来的,这点是无可厚非的,它的行为是由市场来决定的。而民生问题是政府的事。
    声明:我既不是房产商,也不是炒房团成员。嘿嘿
    我的观点更粗浅,欢迎再扁
    2009/3/14 19:57:36
  • 看了水手辛巴达的点评,忍不住想说两句。你的观点从微观角度看有一定道理,可是只算了小账。一个国家在一段时期内的总财富是有个定量的。当某一行业(比如房地产)占据了大量资源时,其他行业的发展就会受到影响。房地产的空置率不仅是富人资产闲置的问题,也意味着整个社会的大量资产被沉淀和浪费了。最近几年房地产市场的发展,投资行为已经超过了实际的商品消费——炒房本身不产生价值,却加速了社会分配的不合理,给民生问题带来很大压力。所以,对于房产问题我们不能等闲视之,以为市场本身会作合理调节(事实上,这轮房地产牛市本身是政府通过政策启动的,并不完全是市场驱动,房地产价格中也有很多人为因素)。此外,你说的刚性需求其实有点混淆了心理需求与有效需求的概念:大量中低收入阶层的百姓都想住新房、住好房,这个需求当然很大,但实际上由于收入太低,而且工资的增长无法赶上房价增长,这个需求在较长一段时间内只能是停留在心理层面,无法成为有效的刚性需求。几个粗浅观点愿与水手辛巴达学习交流。
    2009/3/14 17:27:10
  • 我认为中国的房地产市场没什么大问题,起起落落、涨涨跌跌那都是正常的事,谁让它叫房地产市场呢,谁让住房是一种重要的投资产品呢。政府需要加紧做的是加快安居房的建设,让相对困难的家庭能住上基本房,但这是民生层面的,跟市场无关。我认为目前的空置率没问题,那是有钱人的投资产品,就象有人家里堆着黄金是一样的,而且更好,因为置房是一种消费行为。中国的城市化刚刚起步,住房的刚性需求远还在后头呢。嘿嘿,要被人扁了。
    2009/3/14 17:00:39
  • 有一位孩子问母亲:“为什么我们买不起房?”
    母亲还是这样回答:“因为空房太多了。”
    2009/3/11 21:19:44
  • 惊蛰过后不清明
    就来过
    晴天霹雳
    2009/3/11 17:57:52
  • 打几个春雷,
    让猪坚强们坚强下去.
    2009/3/11 10:49:14
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
姓名 
联系方式
  评论员用户名 密码 注册为评论员
   发贴后,本网站会记录您的IP地址。请注意,根据我国法律,网站会将有关您的发帖内容、发帖时间以及您发帖时的IP地址的记录保留至少60天,并且只要接到合法请求,即会将这类信息提供给有
关机构。详细使用条款>>
草根简介


1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室主任。联系邮件:yixrong@vip.sina.com



最新评论 更多>>

最新文章 更多>>
关于我们  联系我们:QQ513460486 邮箱:icaogen@126.com
CopyRight © 2006-2013 www.caogen.com All Rights Reserved 浙ICP备11047994号