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房地产振兴无用会有一轮大探底
2009-02-26
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  2月24、25号,房地产股票出现过山车行情,原因在于房地产行业是否挤入振兴规划,出现明显不同。房地产市场低迷而房地产股票大涨,是明显的结构性牛市特征,而房地产股票在消息落空之后大跌,明显的印证了目前市场具有博弈政策利好的典型猴市特征。

  行业振兴规划甫出,股市亦步亦趋,不管这些振兴规划能否对企业利润起到实质性提振作用,熊市泡沫与政策牛市混为一谈。在此轮全球金融风暴中,一些人士对于计划与政策的痴迷到了走火入魔的地步。计划经济思维在最市场化的资本市场上借尸还魂。

  我们应该承认市场规律的客观性,房地产就是搭上末班车也无用,一轮大的调整态势已经形成。目前的房地产市场正如赵晓先生所说,两只脚都已走入水塘,再怎么救都是无用的了,中国经济会做好迎接最困难日子的充分准备。

  央行2月23日发布2008年第四季度货币《2008年第四季度货币执行报告》,该报告披露去年贷款投向中,人民币中长期贷款主要投向为基础设施行业、房地产业和制造业。其中用于房地产业的中长期贷款为2407亿元,占新增中长期贷款的比重由上年同期的13.9%下降到10.8%。第四季度全国城镇储户问卷调查显示,居民消费意愿略有下降,未来3个月中准备购房的居民人数占比较上季低0.6个百分点,是1999年有调查以来的最低水平。易居房地产研究院获悉,该机构预测,2008年全国住宅存量约2.1亿平方米。2009年住宅供应量将延续去年趋势,也大约为2.1亿平方米。易居中国近期在对全国35个典型城市2009年供求走势和消化周期进行预测后认为,根据近半年的市场平均消化能力,今年全国住宅市场的消化周期将达33.84个月,接近3年时间,这与中金公司的报告结论相同。只有去库存化结束之后,房地产才能进入另一个市场轮回。

  房地产市场取决于信用、投资价值与刚性需求。现在惟一不变的是刚性需求,不幸的是刚性需求的消费时间节点有弹性,而信用与投资价值正在丧失。土地与房地产是上一轮通胀期货币的潜在抵押物,随着土地与房地产的投资价值下挫,引起货币流通速度下降,而流通速度的下降引起房地产估值下降,如此循环到一轮周期的低点。最近在广州、上海等地虽然房地产成交量有所反弹,这与股市从去年底开始的震荡反弹一样,无法左右大局。

  如果中国上一轮房地产高企是国际通胀作用的产物,在全球资产泡沫崩塌之时,中国的房地产业没有理由一枝独秀;如果上一轮房地产高企是国内货币流动性过剩、投资渠道过少的产物,虽然央行从2008年11月份开始不断放松货币,虽然投资渠道仍然不多,但从货币的周转速度不断下降来看,货币总量与高峰期比还是在减少。并且基于货币发行过多的担忧,央行在放松信贷的同时,正在回笼部分化身。而从政策面来看,各地政府试图通过建设规模庞大的保障型住房,力保固定资产投资额与60个左右的相关行业不被房地产业挤垮。

  这一轮房地产熊市人为制造之初有明确的目标,一是取得保障型住房和高价商品房之间的平衡,二是房地产开发商重新洗牌,发挥集聚效应与专业效应,现在两个目标正处于紧要关头,政府不可能大力托市自毁长城。今年年中,房地产开发商处境十分艰难,硬挺着的开发商将陆续破产,从政策层面而言,笔者认为今年下半年是开发商生死存亡的关键时期,政府具体托市计划已经明确,信贷总额不会像年初这样猛增,开发商的退地与开发已经按排停当,房地产大势初定。

  在目前这个特殊阶段,重提尊重市场规律是必要及时之举。疯狂贷款既救不了房地产市场,也救不了资本市场。政府的积极财政可以弥补市场投资不足的眼前大患,以免经济失速运行,但政府的积极财政政策无法拯救居民消费下滑,无法弥补大多数企业的产能过剩与不良的资产负债表,更无法提升企业效率战胜通胀、战胜经济周期。房地产市场不需要什么振兴规划,倒是需要长远的发展纲要,需要土地、税费等明确的政策预期,便于市场主体按照预期行事。笔者担心的是,房地产市场在政策有形之手的调整后,与金融行业一样,成为外资与国企的天下,真正的市场化企业被排挤出市场。

  长期生活在计划经济体制下,浸淫在政策市中,消费者与投资者对政府既排挤又神化,希望政策出台一个又一个的利好政策麻痹自己的神经,在震荡市中火中取栗,等到虚幻的乐观破灭之后,又把一切归咎于他人。市场可以调整,经济规律无法抗拒。


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  •      信仰缺失是产生贪官的原因,而贪官又是房地产利益链条上的重要组成部分。不是不会按经济规律办事,而是不想按经济规律办事。毛主席说:“正确的路线确定之后,干部就是决定因素”。一切混乱怪事都是干部选拔制度不科学引起的,要解决问题还得从这里入手。
    2009/3/5 5:26:00
  • 房地产是低智力、简单行业。可经济就卡在这种常识问题上,怪事!有的人只为自己的利益,恨不得世上的财富都归他,太可恶了!他们利令智昏,做梦而已。只是浪费了我国发展的美好时光。呀呀呀,我恨!
    2009/2/27 12:34:22
  • 目前地产业的问题是人祸。住得好是人民生活水平提高的重要标志,离人人都住得起这个目标越近,地产业发展得就越好。端正态度,为民服务。去掉人祸,多造房屋。这有啥难的?就有一点不能忘记,建筑节能!这是要动动脑筋的,否则将来要伤脑筋的。
    2009/2/26 21:45:14
  • 现在我们的许多官员对房地产问题己到了六神无主,自相矛盾,语无伦次的地步。
    2009/2/26 21:08:18
  • ,房地产市场在政策有形之手的调整后,与金融行业一样,成为外资与国企的天下,真正的市场化企业被排挤出市场。

    这已经是事实了,,国家由一群并不好学的理论家的天下了、。这话我可以很自信的说
    现在很多人的资金都找不到出路,,,而我们国家的出路是第一产业呵呵
    只有让农民有钱了才能笑到最后,,,网易的CEO就很聪明
    但是国家的对城镇居民的待遇要差好多,社会福利丢出一句话“正在酝酿,论证”请问效率在哪里?  三个臭屁匠顶个诸葛亮      请问我们国家官员是美国的多少倍?
    请问谁在干实事,,,请问城镇级别的官员有几个知道什么经济转嫁危机

    2009/2/26 11:30:14
  • 房地产作为低智力行业
    没有必要倾注过多的
    热情和忧虑.
    2009/2/26 11:10:43
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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历史博士,财经论者。经济领域的市场派,文化上的保守主义者。以我手写我心,用事例与逻辑说话,对事不无小补,对己无愧于心,且文章不遭斧钺之害失去原意,于愿足矣。邮箱yetan@vip.sohu.com

从历史到现实,从经济到政治,期间并无轩轾,常有令人惊讶的相似之处。因此谴责任何以牺牲个人充当某种崇高理想祭品的行为,以及脱离生活常识的高深理论。赞赏尊重常识的理论,同情任何凭辛苦工作追求个人利益的行为。转型期的人面向不可知的未来,或许彷徨,但好在并未象但丁一样,对未来失去信心与感受。


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