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楼市全面松绑将对经济产生怎样影响?
2019-03-21
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    从目前情况来看,房地产并没有全面松绑,而是部分三四线城市还要继续对商品房“去库存”,所采取“因城施策”的办法,来控制房地产风险。另从中央政府的层面来看,由之前“遏制房价过快上涨”到“坚决遏制房价上涨”,现在是“要防止房价大起大落”。显示由于经济逐步下行,房价不断上涨,给房地产市场带来的系统性风险已不言而喻。

    很多人认为,部分三四线城市给房地产松绑后,会蔓延至一二线城市。放松房地产调控虽然会对国内经济起到托底的作用,但会导致全国房价继续大涨。这样既会让本来要流向实体经济的资金,再次流向房地产领域,而且居民的收入要还房贷,要想启动消息、扩大内需更是无从谈起。还有可能因房地产泡沫自动破裂,触发新一轮全局性的金融危机。

    但实际上,房地产调控既有防止房价过快上涨的意图,也有抑制房价急速下跌的可能。房地产调控是短期房价的稳定器。而一旦取消,对于前期在一二年内快速翻番的三四线城市来说,房价未必会迎来继续大涨,而更有可能会出现大幅下跌。所以,房地产调控是起到稳定房价的作用,既可阻止房价过快上涨,但同样也防止炒房资金快速出逃,导致房价快速崩塌。

    我们觉得,目前一二线城市房地产调控不太可能放松,因为一放松房价若是出现大跌,会导致系统性金融风险。未来大城市房价应该是每年以10-12%的速度小幅下跌,居民收入再缓慢上涨,最终用个5-6年的时间,房价实现软着陆。在这样的背景之下,一二线城市房地产调控不可能全面放松,最多是在政策方面进行微调。而三四线城市房地产调控本来就执行并不严格,放不放松都差不多。

    那么,部分中小城市全面放松了房地产调控,会对当地经济发展产生什么影响呢?先说短期影响,由于一些中小城市放松了房地产调控,压抑已久的成交得到短期的集中释放。中小城市的GDP增长可能出现短暂的反弹,房地产库存量也会有所下降。土地财政收入也会逐步恢复。一剂强心针打下去,起到立竿见影的效果。

    但过不了多久,三四线城市由于房价前期涨幅过快,再加上人口流出大于流入,以及炒房者在取消限购令后快速退出,这样三四线城市房价会出现大幅调整。届时,当地想依靠民间消费和出口来拉动经济,就会遇到困难。因为,这些年只顾发展房地产了,使得实体经济空心化现象明显,本地的产业结构也较为单一。那么,一些地方政府既要承受GDP下行的苦恼,又要尝到房地产衰退的苦果

    从目前情况看,全面松绑房地产的可能性并不大,只是部分三四线城市会“因城施策”而放松调控。不过,有调控政策的城市还能够防范房价大起大落,要是全面给房地产松绑,恐怕只能换取短暂的房地产成交量的上升,以及当GDP和土地财政收入的回暖。而一旦房地产自动降温后,三四线城市房价大起大落在所难免。不过,环京楼市房价也出现过大起大落,也没发生全局性的金融风险。所以,未来过度依赖于房地产的三四线城市要不得不面对经济结构转型的阵痛。

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  • 楼市一直是套取利差的工具.
    2019/3/23 15:20:44
  • 楼市全面松绑将对经济产生怎样影响?
    继续承续以往的套汇模式,制造业继续萎缩.
    比如我在台湾设企,台银行1-5年期基准利率是2.67.
    如果是日本,更低至1.基准利率上浮1-2个点的渠道佣金,可以拿下往内陆投资.
    平价放贷10个点,可以拿到5个点的利润.
    循环这一过程.
    或者做投资.与国内融资负债率普遍高过50%的企业而言,融资成本相差超过一倍,1:1的走过生产流程,也会体现到利润上.再进行换汇循环.
    那么制造业的利润可以低到0,只保证稍大于利差就可以增殖周转.
    那么制造业利润(削除还贷)将无限趋近于零.
    我只需要安全,优先地快速周转,不考虑生产利润,只考虑换汇成本与利润.
    2019/3/23 15:18:51
  • https://m.focus.cn/bj/zixun/5c9210649e912cd8.html
    飞起来的“物流地产”不该冷!前景广阔,万科10年版图中次核心业务!
    投资低,收益高,转型快.形式灵活,可分可聚.
    2019/3/23 8:49:56
  • 纯地产项目还是身太直.
    可以是物流园,可以是流通市场,同样是卖房,大不同.
    2019/3/22 17:56:04
  • 至于利率高低,人民币债券有国内行情。我看到较高的有7.5%的。这查查债券市场各品种就能获得信息。债券管理部门时刻监督,以及相关约定抵押。国外市场发债更是有额度控制和计划。至于利率,不少银行货币基金债券基金,都可能购买,市场买卖形成利率(钱的价钱)。
    2019/3/22 12:45:53
  • 五楼,去看了一下。一是没看到到底是在那个市场发债。二是,没看到发债筹措的资金用于国内地产。
    当年长沙地铁项目,有外资表示愿意借钱给城铁地铁轨道交通公司,但没得到省发改委和国家发改委的金融审批,钱进不来。
    2019/3/22 12:41:45
  • 6楼,确实十几年很多人都喊房价高,但是不明白实业是支撑房地产的基础,因为人不是房子吸引来的,是实业吸引来的。一线城市房价高也是如此,三线四线城市房价不能像一线城市那样也是如此。十几年来,中国实业发展有显著成绩,某种意义上讲也支撑了房价上涨,打不打脸就是这样。

    如果大胆预测,今后中国一线城市成为国际主要人口流动城市,房价是下不来的而且还会上涨,三四线城市就很难说了。还是那句话,房价是实业支撑的。
    2019/3/22 8:10:14
  • 没有实业发展,房地产终归是泡沫。
    实业聚集人,房子不会聚集人,道理很简单。4楼这样话语无数人谈了无数遍,讲了十几年,最后都被打脸,谁也不知楼价几时才扑街。

    这十几年天天谈楼价风险的大V,学者,专家害人不浅
    2019/3/21 23:19:03
  • 回复3楼:

    百度一下《恒大、华远等房企最高13%利率境外发债 借道基金布局》
    2019/3/21 17:00:45
  • 没有实业发展,房地产终归是泡沫。
    实业聚集人,房子不会聚集人,道理很简单。
    2019/3/21 16:58:19
  • 应该是谣传。国内企业境外融资是需要审批和额度的。恒大能境外融资,是因香港上市。但恒大境外融资的钱要进来是有条件的。
    2019/3/21 16:54:59
  • 最近,媒体报道各大房企到境外借入美元续命,年息13%左右,并称这是管理者“乐见”?因为借入美元,相当于增加外汇储备?

    我就弄不明白,谁最终获利呢? 借入美元的成本为13%,收到美元后我们只能购入美国的国债,年收益仅3%左右。

    换句话说:我们将美元借给美国人只收取3%利息;美国人,将这些钱反借给C国房企却要收13%的高息?这一个借入与借出循环,美国人就能净得10%收息!十次循环就能净得100%收息,而美国人什么活都不用干?这是怎样的一种“利益输送”啊?

    如此精妙的金融设计,可持续吗?一句话,债务驱动型经济除了不断降息续命之外,没有逃脱危机的可能。现在,房企的债务不降反升,借债成本不断走高,离全面清算破产还远吗?
    2019/3/21 15:50:54
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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草根简介


1975年生,毕业于上海财经大学国际金融专业。现任上海富大集团公司副总裁,兼理财杂志、投资客杂志、投资中国杂志的财经评论员。联系QQ: 446957993
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