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国内楼市拐点的标志是房价上涨预期逆转
2018-11-19
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    这个星期讲国内房地产市场最多的论题是楼市的拐点出现,国内房地产市场由卖方市场转化为买方市场。国外的投资银行野村证券的报告是这样说,国内不少财经媒体也是这样说。他们认为国内房地产市场出现拐点的理由是,不少城市的住房销售面积急剧下降,有些城市甚至出现销售面积下降了40%。另一理由是国内房地产市场企业融资需求大增,特别是大的房地产企业都在采取不同的方式增加融资。

    如果以这两种理由来论证国内房地产市场出现的拐点,不仅其理由根本上就不充分,反之是适得其反。因为,从国内房地产市场整个情况来看,1-10月份,商品房销售面积在东部及东北增幅在下降,而且降到了今年以来最低点,但还是在增长。不这这种讨论根本就没有讨论房价问题。即1-10月份住房销售面积在东部及东北地区的增幅是在下降,特别是一线城市下降得更快。但是住房销售金额1-10月份则增长了15%,在西部及中部地区其增长幅度甚至达到20%以上。这就意味着全国各城市的房价还在普遍上涨,甚至于有些城市房价还会上涨得很快。

    当住房的销售面积出现下降,甚至于急剧下降,而住房的销售金额则在快速增长,房价仍然在上涨。这不仅意味着中国的房地产市场仍然是以投资为主导的市场。只有住房是投资品,在销售面积大量减少时,其价格还会上涨,因为房地产市场价格上涨预期并没有改变。如果住房是消费品,房地产市场是以消费为主导市场,住房销售量急剧下降,其价格也会随之调整,房价会随着住房的供求关系变化而变化。既然当前的房地产市场仍然是以投机炒作为主导的市场,房价上涨预期没有改变,那么国内房地产市场的拐点根本无从谈起,基本上是一种臆想,与现实的市场相去甚远。

    还有国内房地产企业融资需求大增,特别是大的房地产企业都采取不同的方式增加融资,这更不能证明国内房地产市场出现拐点。房地产作为一个资金密集型行业,作为一种金融高杠杆行业,有效的融资是保证房地产企业得以生存与发展,得以繁荣的最为关键的环节。当前国内房地产企业加大融资的力度,特别是加大通过不同的渠道的融资力度,这既说明了金融监管当局对房地产市场的风险仍然密切关注,不愿意让房地产行业信贷过度扩张导致房地产泡沫继续吹大,对房地产市场的融资有所限制。另一方面也意味着房地产企业前期的销售大好,应该加大融资的力度来增加投资。同时,也意味着国内房地产企业仍然看好未来中国的房地产市场,因此增加融资加大对房地产投入。可以说,就这两个方面而言,无论是从哪一个方面来说,都不意味着国内房地产市场出现拐点,反之,房地产企业增加融资只能意味着国内房地产市场繁荣还在继续。

    国内的房地产市场出现拐点最为重要的标志应该是房地产市场价格上涨预期完全逆转。如果这种情况没有出现,要说什么国内房地产市场出现拐点只能是笑掉大牙了。因为,只有全国性的房价上涨预期逆转,不仅意味着国内房地产市场出现全国性的价格下跌,而且也意味着国内房地产市场性质在逐渐地由以投资炒作为主导的市场转变为以消费为主导的市场,意味着全国各城市的房地产市场价格回归理性,而不是个别城市房价出现下跌。如果这两种情况没有出现,也就说明了国内房地产市场没有出现拐点。

    特别是对于以投机炒作为主导的市场来说,如果房地产市场出现拐点,或作为投资品的住房价格由牛市转变为熊市,那么其价格下跌幅度不是什么零点一,零点二等,而是价格在短期内出现下降的幅度20%以上。10月份,香港的房地产市场开始出现转向的迹象,上个星期一周内香港的楼价指数下跌了1.28%,两年半下跌幅度最大,但香港媒体也没有说香港楼市出现了拐点。而当前国内房地产市场全国绝大多数城市的房价都是在上涨,也没有哪个城市的房价下跌幅度有香港这样高,人家当前香港的楼市都没有认为出现拐点,那么中国房地产市场又有哪里来的拐点呢?

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  • 关房地产及外汇,来自权威的解读如下:

    一、关于外汇
    外汇不能破7;外汇储备量3万亿是底线。
    办法:1外汇收紧,一个人5万美金,找各种托辞,就不给卖给你;2海外技术并购继续支持,非技术类全面叫停;3发行以美金计价的外债,等于外汇储备增加;4产油国在我们这里卖了石油之后拿了人民币,随便可以在中国上海黄金所买黄金。我们是黄金储备世界最大的国家之一,这样一来可以支持外汇的稳定。上海石油交易所,实际这是一个重大的中国决策。这条决策推出来之后,应该讲外汇基本上能控制住,大家不用太担心。

    二、关于房价
    防止资产泡沫破灭,引爆整个金融动荡。这句话的意思就是房地产是个大问题了,明年考验我们能不能稳定金融的关键是房地产。

    最近房价开始回落了,北京二手房回到2016年的水平。稳金融核心是房地产问题。这条如果能稳住,渡过这个难关的话,2020年稳金融问题就比较轻松一点。明年如果出现房价回落太快的话,一些房地产政策就要缓步出来,比如房地产税,不能那么着急了。太着急会加速下跌,加速下跌结果并不利于稳定。

    ---《魏杰:中国会度过2018、2019、2020三年调整期》
    卢先生点评:此公接近中枢,也比较靠谱。但,通篇读完,就知道问题所在了。他们根本不理解资本流动的原理,仍然在用行政手段去“稳”,而非真正解决问题。拒绝税改,民企和高科技还有希望吗?他们并非不懂,而是投机取巧,想官商两利。
    2018/11/20 7:14:43
  • 赞同!
         中国楼市的拐点应该是从投资市场转变为居住消费市场的那个点,也就是(1)禁止二套房房贷、(2)对二套房征收房产税和(3)地方政府土地财政收入上交国库的那个时点。庆父不死,鲁难未已。只要地方政府卖地赚钱和银行房贷赚钱的行为不被遏制,中国楼市的拐点就很难来到。
    2018/11/19 13:50:02
  • 呵呵  拐点的标志,是你的财政货币政策 这才是决定预期的根本因素 树欲静而风不止,什么是预期呢  好笑作者的见识啊  叶女士教你的学问吗
    2018/11/19 13:35:49
  • 什么拐点?各地的限购尚未取消,流通尚处于冰冻中,谈拐点实在有点早了
    2018/11/19 12:20:18
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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草根简介


1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室主任。联系邮件:yixrong@vip.sina.com



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