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三四线楼市将迎来大调整 房价下跌已成定局
2018-09-05
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    在经历了之前新一轮房价大涨,三四线城市的高房价和房租给年轻人带来的压力已远超一二线城市。

    权威数据显示,三四线年轻人房租房贷所占收入30%以上的比例比一线城市高6%,而房贷占收入一半以上的竟达到15.1%,在30岁之前无存款比例已达35.7%。

    本来由于一线城市房价过高,年轻人纷纷逃离北上广深,现在连三四线城市每个月房贷都还得很吃力。本来一线城市房子租不起,现在三四线城市的房租占收入比还要远超一线城市。这 让众多年轻人不知该往何处谋生。

    本轮三四线房价飙升主要有三个原因:

    第一,一二线城市房地产调控把投机炒房客赶向三四线城市炒房,同时,大型房企都转战三四线城市开发建房。再加上三四线城市之前房价本身不高,存在估值洼地。于是各路资本纷纷 进入炒高房产。

    第二,棚改货币化安置。鉴于地方政府要给房地产“去库存,化风险”。于是发改委就要求国开行通过PSL形式发放贷款,地方政府拿了贷款后发放给棚改拆迁户,由拆迁户到周边去买商 品房,但三四线城市房地产盘子本身就小,一下子来了巨大的购房需求,房价不被抄高才是怪事。

    第三,虽然房企开发贷受到限制,但是居民住房贷款都在大量发放。今年1-7月份,银行新增贷款超过了10万亿规模,其中有近四成新增贷款流向了房地产领域,主要还是居民住房贷款。 大量个人房贷资金流向三四线城市,房价肯定会涨,现在三四线城市房产均价已超过1.2万/平方米。

    不过,最近权威部门公布二组数据,预示三四线城市房价有反转的迹象:一方面,从8月前25天的数据来看,41城日均地产销量增速-2%,较7月的5.9%回落转负,其中三四线城市成为了主 要拖累。目前三四线城市成交量正在快速萎缩。

    另一方面,今年以来,在土地拍卖上,全国房地产市场土地流拍数量超过了800宗,其中三四线城市土地流拍数达到629宗,全国土地流拍数创下了2014年以来的历史峰值。这预示着房企 已经不看好三四线城市房地产市场,不敢在三四线城市高价拿地。

    当然,也有房地产专家认为,三四线城市房价最多不会上涨,但绝无下跌可能,因为政府不希望看到房价再大起大落。

    不过,我们认为,一二线城市房价要避免大幅波动,但三四线城市的房价下跌无碍大局。像鄂尔多斯楼市崩过、海南楼市泡沫被挤过,甚至近期环京各城市房价被腰斩过。但这些局部性 房价下跌,不会对大局产生影响。

    现在问题是,三四线城市房价还会继续上涨吗?我们认为,房价的拐点已经出现:

    首先,三四线城市去库存已经接近了尾声,各城市的库存已经降到安全的水平,地方政府的工作重心转向“因城施策”,遏制房价过快上涨。

    后续棚改将会继续进行,但货币化安置比例将会降低,改为实物安置。届时,三四线城市棚改居民购房需求减少,成交量快速萎缩,炒房者选择撤离,三四线城市房价就会大跌。

    再者,三四线城市房地产经过一轮大涨后,当地购房刚需已经释放,现在三四线城市房地产已趋于饱和状态,每个家庭都有三四套以上房产,再加上三四线城市多数是人口净流出、产业 结构单一,很难长期支持高房价。

    最后,之前住建部约谈了房价上涨过快的城市相关负责人,并且建立了房价上涨的问责制,预计第三、四季度还是房地产调控的密集期。鉴于三四线城市目前出现成交量萎缩、土地流拍 ,三四线城市房价将要进入调整期将十分明显。

    三四线城市房价在经过了新一轮上涨后,过去是逃离“北上广深”,现在连三四线城市都要住不起了。但是,随着棚改货币化安置的退出、当地购房需求饱和,以及房地产调控的到来, 三四线城市房价出现大调整已经不远了,最终三四线城市的房价将由当地居民收入增减来定价,并不是由炒房者肆意加杠杆来决定。


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  • 中国政府如果不能与土地财政彻底决裂。中国的科学、可持续发展就成了一句空话!底层百姓在城市住有所居根本无法实现!
    2018/9/5 21:39:50
  • 商品房的主要构成,土地+建材+工费。一、土地财政是地方政府解决赤字的重要手段,有限的地皮刚性的需求,土地转让费只会增不会减。二、最强环保让建材价格爆增。三、人力成本增加是普遍的事实。房价跌,开发商什么时候变慈善家了。有钱你就买,事物永远比纸值钱。要是按揭就算了,这个你懂得!
    2018/9/5 21:23:01
  • 任大炮  近日又发出重炮:  明年房价还要暴涨!

       听谁的 更靠“谱”?
         20180905.19:45
    2018/9/5 19:44:48
  • 人类没有大面积战争后,商业成为男人宣泄荷尔蒙的一个途径。从商业中获得物质,获得精神思想的提升,获得合作精神的体现,甚至抱得美人归还脸盲。这些都让男人在较低危险程度的合法领域尽情的展现自身价值。女性呢,当然希望自己的夫君也是如此,当然,她们向往美好生活的愿望与男性无奈于高不可攀的目标之间形成了矛盾。 于是她们会选择等待,额头碰到天花板般的等待,甚至终身不嫁。或者宁可成为他人的依附。

    商业带给人们的应该是什么,如同房价,应该是什么?是高不可攀的翘首致敬,还是俗不可耐的倒买倒卖?

    我们中国有必要思考!
    2018/9/5 14:43:54
  • 但愿如此,只求不要继续涨下去。
    2018/9/5 10:41:29
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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1975年生,毕业于上海财经大学国际金融专业。现任上海富大集团公司副总裁,兼理财杂志、投资客杂志、投资中国杂志的财经评论员。联系QQ: 446957993
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