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关于房价新一轮暴涨,必须知道的四个事实!
2016-09-25
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    最近关于中国房价的话题再度热闹了起来,许多网友都发来私信希望我分析一下,目前应不应该买房,以及房地产是否存在泡沫,会否出现崩盘。看到这种情况这不禁让周小平想起很多年前,中国房价刚刚起飞时候的情景。当年北上广的房价从2000一平米涨到了6、7万一平米。在这过程中,除了广大人民群众的抱怨声之外,还有许多购买了房子之后一路窃喜的心理活动。没买的一直抱怨房价太贵,结果越来越贵,越来越买不起。而买了房的人则巴不得房价继续暴涨,然后自己的资产越来越值钱。

    房地产过热的确给中国的经济带来了一些问题,比如在上个十年几乎是个人都去投资房地产了。辛辛苦苦一辈子,不如贷款炒房子。资本如此,个人也是如此。周小平所知道的企业当中,除了像华为这种特别有骨气,特别有实力,特别有远见的企业之外,大多数只要有点钱,都参与到了炒房行动当中。不管是做醋的,还是卖矿的,还是做工业的,甚至是做汤圆的、卖芒果的都纷纷买地投资,或者建楼销售。所以发展到这种极端情况时,政府就会用宏观调控的手段来抑制房价过热。

    而每当这种时候都会有没买房的人开始欢呼“房价要降了!”,但事实上却并没有降。然后没买房的人失望之余就会咒骂政府是“假装打压房价。”所以,经过这些年的观察,周小平认为国人普遍对房价问题存在着四个方面的重大误解,因此只有理解清楚了这些四个方面的问题,我们才能正确面对房地产市场。

    一、你买的不是房子,而是地位

    网络上很多大V专家在鼓吹说中国房地产是暴利,泡沫太多。理由是经过他们的精心计算,建造一平米房子综合建筑成本不过千把块钱,而房价却可以卖到几万甚至十几万一平米,显然存在泡沫。但周小平却认为这种看法是相当狭隘和片面的。首先,你购买的住房功能不仅仅是居住,也不是什么丈母娘经济,而是你在选择购买某种生活居住权。这个生活居住权里就隐含了这栋房子所在地区能给你带来的教育、医疗、工作以及收入增加机会。换句话说,你买的不是房子,而是地位。

    如果你单纯是为了居住,那么中国的三四线城市和广袤的农村,有的是一两千一平米甚至几百块一平米的房子。这些不仅宽敞明亮,还能天天吃有机蔬菜,喝农夫山泉,呼吸天然氧吧。你想要几间卫生间,就有几间卫生间,你想要多大院子都没问题。但你愿意去买吗?你不愿意。以为你住在鸟不拉屎的地方,就等于断绝了收入来源,甚至意味着和主流社会脱节,也享受不到现代化的所有便利以及医疗服务。

    那么在最北上广以及省会城市的房价为什么高,其本质就在这里了。因为全国人民都想要在治安最好,经济最发达,医疗教育条件最好的地方居住。但地是有限的,不可能容纳所有人住在北上广核心区。怎么办呢?最好的办法就是“价高者得。”所以地价自然要上去,地价贵了那么房价当然也只能跟上。所以实际房地产的净利润在5-8%左右。

    二、房价是刚需,炒房不过是外围

    网络上还有一批大V专家表示,中国房价之所以高,纯粹是因为炒房团的原因。譬如某人囤积了几十套房子,一转手就挣了多少多少。似乎言下之意就是房价高涨是由于有人囤积居奇,捂盘惜售。如果打掉这部分囤积居奇的人,市场价格就会自然回落。但周小平却认为这个观点也是非常可笑的。

    市场价格主要来自于需求,比如你现在创造一个商品A,在商品A没有形成庞大的市场需求之前,你就算再怎么囤积居奇,也不能形成饥饿营销的局面。话句话说,就是如果没有炒房团,刚需买房者本身也会把这个价格竞争上去的。

    比如大家都想住在北京某地段A,因为该地段的医疗教育条件都很好,配套设施也很完美,且经济活跃,想居住在其中的人必然超过该地段A的房源。需求旺盛+商品稀缺,必然会导致价格不断攀升。

    比如炒房团此刻去一个没有什么需求的很差的地段,或四线城市,把所有房子全部买下,然后囤积居奇,必然结果就是赔得落花流水,因为根本不会有人去去高价向其购买。而北京某优质地段的房子,即便购买者全是本地老头老太太,价格也不然在后续购房者的需求中,涨成天价。

    房价暴涨的过程有没有炒房者的参与,对最终价格影响不大。唯一的区别大概就是在价格攀升的过程中获利到底是炒房者还是购房者而已。但区分这个并没有什么实际意义。

    三、政府一直在假装打压房价

    很多人都认为,政府过去一直都在假装打压房价。所以每一次“史上最严房产控制令”出台以后,都会导致新一轮的暴涨。无论是“限购令”还是“五年税”,还是提高首付比例等等。但结果却是扬汤止沸。因此,许多阴谋论就出来了,说其实“限购”、“加税”、“提高首付比例”反而会促使房价暴涨。当然对于这种说法,周小平也感到相当无语。

    首先,这些手段的确是有效的。一定程度上,它必然会抑制房地产产生过快的频繁交易,也会对销售市场形成一定的约束。但政府在调控市场行为的时候,并不是万能的,只要前提是允许市场行为客观存在,那么政府也无法抗衡市场规律。在自由经济前提下,商品的实际价格必然和市场需求度成正比。政府最多改变或影响这一过程的速度和时间节点,但不可能出现根本性逆转。除非发生连政府都不希望看到的经济大萧条,或中央政府决定放弃房地产所带来的GDP,进行政策战略转变。

    况且在政府层面还存在中央政府和地方政府的博弈。一方面地方政府卖地圈钱来得快,本质上他们是希望房地产过热的。而对中央政府来说,因为需要考虑国家产业,资金配比,民生等问题,在某些情况下是不希望房地产过热的。所以,具体政策出台的时候往往又会造成中央和地方冰火两重天的情况。

    但是就像文中开头所说的那样,当房地产经济过热已经伤害到国计民生根本的时候,中央政府往往就会采取强力措施,避免所有资金流向房地产行业。但这个过程本身并不可能让房价暴跌,而是针对产业的。也就是所,让造飞机的人继续造飞机,做汤圆的继续做汤圆,卖电器的继续卖电器,而不是一窝蜂地都去干房地产。房地产市场暂时遇冷,只不过是这一系列宏观调控政策当中一个小小的“副作用”罢了。

    四、中国房价会否重演日本崩盘的悲剧?

    目前随着中国房地产市场的新一轮暴涨(主要集中在一线城市),沉寂许久的中国房地产泡沫崩溃论又再一次喧嚣尘上。日本广场协议之后的全面崩溃也被许多人认为是中国房地产市场的未来。但这些观点当中,周小平认为依然存在有需要澄清的误区。

    首先,中国不是日本,中国和日本情况完全不同。 货币战争的作者搞错了一个基本的事实,那就是《广场协议》不是阴谋,而是强迫。美国没有设置什么所谓的圈套来欺骗日本,而是由于日本本身就是美国的半殖民地,所以不得不配合而已。而中国是主权国家,我们不可能配合美国对我们进行经济掠夺,所以中国不会出现丧权辱国的中国版“广场协议”,大萧条出现的风险比日本小得多。

    其次,即便在广场协议之后,日本经济出现了大萧条(日本房地产泡沫破裂只不过是大萧条的副作用),日本东京核心区的房价依然没有下跌!反而还是继续增长。中国有13亿人的大市场,不是一个“东京规模”就能支撑的。所以北上广的一线大城市就算出现“经济大萧条”,这些城市核心区的房价也不会破裂。

    而我们最多需要担心的是二三线城市的房价出现泡沫破裂的情况。

    总结:

    周小平认为,目前中国的经济处于转型期,各种风险和机遇并存。一线城市核心区的房价作为优质资产,在未来很长很长很长一段时间依然是紧俏的,这个美国曼哈顿、日本东京的房价一样,任何国家任何政策下都没有区别。要想获取好的居住权和生存资源唯一的办法就是拼命努力,甚至可能需要花上一两代人的努力,去改变一个家族的命运。生存的确是一场残酷的竞争游戏,这没办法。

    但目前中国房地产市场真正需要警惕的是出现中国版的“次贷危机”。目前在中国开收入证明相对容易,房地产的高额财政收入又催生地方政府对此睁一只眼闭一只眼,如此下去可能出现大量的“不良贷款”,即次贷。并且现在市场上还出现了大批打着“金融创新”旗号的“首付贷款”模式。

    即,假设北京一套房500万,首付最低100万。为什么要规定最少首付100万呢?这一百万可以很直接地证明这个购房者有一定的偿还能力。而“首付贷款”则告诉购房者,你如果连100万也拿不出来,那么也没关系,你只需要出首付的10%即可,然后其余算做贷款,你慢慢还。

    也就是说500万的房子,实际你只需要出10万就可以拿到了。表面上看起来,一月还贷1万和还贷1.1万区别不大。但问题是,只能拿出10万的人对贷款的偿还能力远远不如可以拿出100万的购房者,那么这就必然会催生海量的不良贷款,即次贷。如果不加强金融管控,也许在美国还没有被自身经济危机拖垮之前,中国就要先倒下了。

    因此周小平认为,政府必须以强力手段管控和干预金融市场,否则将会出现真正的房地产金融危机,同时中国政府还要加快一带一路步伐,让中国人从全世界赚到更多的钱来提高全民收入,让更多国人搭上中国经济发展的顺风车。只有这样才能开创一个真正的盛世。
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  • 反腐如果不把房地产作为重点,反腐的效果就无法让人信服。
    2016/9/27 8:57:17
  • 按照作者的观点,一线 城市的房价永远可以涨下去,无忧任何泡沫。好像购买一线城市的人民币和其他地方不一样,可以用白纸来购买。
    2016/9/27 8:53:01
  • 【管中窥豹---中心地产商都成“亿万富翁”了吗?】  
          中小房地产商拿地“融资”据说三分月息,谁赚了这笔“高利贷”?只要开工预售,地产商就可坐收渔利,一个小、中、大楼盘获利千万上亿、几十亿,又是谁瓜分了房地产商3倍以上利润?
        任大炮反戈一击“被删帖”,其实那个地产商心里不有一本不想公开的“黑账”!谁又会去捅这“马蜂窝”?
              2016.9.26凌晨0:27
    2016/9/26 0:28:17
  • 【管中窥豹--房地产温床与黑洞】
          一千元造价的房子,卖五六千、七八万/平米,这些钱都流向哪里,谁能说得清、道得明!?

         房地产是中国腐败最大温床;也是中国吸金的最大“黑洞”!
           2016.9.26-0:13
    2016/9/26 0:13:01
  • 【管中窥豹---也议房地产方面四个问题】与周小平商榷:
       第一个问题,说明中国政府与地方政府根本没把社会主义发展的目标导向--消灭城乡差别、脑体差别、工农差别放在心上,均衡发展、可持续发展、科学发展等等都服从、服务于GDP与财政税收,有意无意在扩大三大差别,让金钱牵着政府、企业和老百姓的鼻子走;
       第二个问题说明政府没有把“居者有其屋”,保障公民良好居住权作为基本目标管理任务,“保障房、廉租房”仅仅做个陪衬,卖地建商品房才是各级政府的不懈动力。房价越高,财政税收也越多;房价不断推高上涨,买涨不买跌的人越多,房地产泡沫才可持续吹大!
       第三个问题,政府一方面不希望房地产这一“剃头挑子一头热”,冷落了其他实体企业;一方面又担心剃头挑子放平,地方政府财政不可持续;担心打压房地产会触及官员与房地产利益集团个人利益,引起官场地震,(房产税迟迟出不了台主要原因之一)更担心房价下跌,银行断供增多,金融危机爆发.....
        第四个问题,深、沪、京、广、宁、厦等一二线城市房价继续暴涨,三四线城市房价也没有理由暴跌,本地房价今年优惠减少,实际上涨了200-300元平米,因为,优质资源集中于县城,读书与看病、娶老婆等原因倒逼乡镇居民与农民进城,加上首付降低、利息下降,政府控制着地皮投放,反正房价降不下来,晚买不如早买,还不还得起房贷,以后再说,“法难责众”,银行总不敢封大家伙儿的门!
        再说,现在“钱不是钱”,房价与装修费十年翻几番,有钱人三四套房存着,没钱人也想将省吃俭用的积攒“纸币”换套实物房子尝尝鲜,要不然,纸币当金圆券就啥也没有了!(这也是政府滥发货币在老百姓心里留下的伤痛记忆!)
         2016.9.25-23:58
    2016/9/25 23:41:21
  • 有没这回事?-----首付10万买进500万的楼?!
    2016/9/25 17:55:04
  • 任大炮,最近又开炮了,这次直轰地方ZF:一是,土地出让金为何成了地方的“小金库”?(  其支出,无需人大立法约束?也不进入财政预算?),二是,房产税问题。可惜,你现在百度一下大炮言论,大都被删除以上二个核心问题。
    2016/9/25 16:52:19
  • 房地产是一切问题与罪恶的温床,是未来中国经济吹出的一个最大的泡沫。这个泡沫越吹越大,带来的问题越来越深。有一天,嘣,泡沫突然炸了。
    2016/9/25 16:05:29
  • 赞同博主和一楼的观点,只要中国房价稳定,这本身就是在实现中国经济的二次腾飞!

    中国的房地产不像美日:中国的银行并没有把房地产贷款抵押物打包出什么房地产抵押债券,所以也就没有房地产抵押债券的衍生品,也就没有对赌和做空的条件,要知道美鬼的次贷危机事实上是由次贷抵押做空期权引起的,高盛暗中买了大把的次贷做空期权……

    那些听信了牛刀谢国忠等房地产大空头的言论,错过了买房的最佳时机的无房户们,你们可以去三四线城市置业啊,谁规定你们踏空了中国房地产就得崩盘了?你们想做空中国一二线城市的房地产,可中国又没有对赌做空房地产资产的期货期权,你们就只好每天每的拿嘴做空了,或者期盼着美鬼导弹打过来来打压中国的房价了……
    奇葩的踏空客!
    2016/9/25 15:50:27
  • 买房买地位不确切,买房买需求确切,其重要一条是工作机会,顺此思路,国家可引导:交通便捷之卫星城,没有工作机会却有娱乐养生医疗护卫之养老城。后者在中囯还未出现,应是方向,但非国家规划不可。老人快乐,闹城腾空,一举两得。
    2016/9/25 14:16:16
  • 重新打造一个等级社会是特色社会的需要,房地产的力量和贡献首当其中,一轮轮的暴涨意味着房地产的成就和贡献,多说无意义。
    2016/9/25 13:47:43
  • 谈得比较谨慎,这就对了。首付高杠杆小首付小杠杆大,如果在首付之中再加杠杆,风险就大了,国家就是要控制好金融杠杆,供给侧改革也包括去杠杆。整体来看房价是不能大跌的,大跌则连锁到经济危机。有一些人在媒体上总鼓吹房价暴跌,其实是在诱导唱空,大概居心不良。
    2016/9/25 10:08:50
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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全国青联委员、团中央青网协常务理事、网络作家、独立导演。80后新锐作家兼时评人、宏观经济分析师、最早的互联网人之一、06、07年中国十大博客得主,提出“金权分立”理论,力主“媒体公信力评分制”,提出牡丹花革命、被民主、人权推恩令等概念。   联络信箱:zxp0320@qq.com 
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