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地方政府的土地财政是个无底洞
2019-02-14
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    由于2018年国内三四线城市的房地产市场火爆,许多的城市的房价基本上都上涨了。所以,春节回老家购买住房在春节前那时成了热点问题,但是现实的情况是。这个购房主题并没有炒作起来,从春节后返回城市的不少居民反映来看,多数人没有加入回老家购买住房的行列,今年的情况与早几年有绝然不同。

    春节回老家购买住房没有炒作起来,各地的政府肯定会不是那样情愿,因为,就目前国内绝大多数三四线城市来说,如果住房市场不能持续下去,当地的经济要想好起来几乎不可能的。地方政府的土地财政问题更是会突出。我记得早几年去过四川的一些三线城市,当时有城市年财政收入10亿左右,但当时的债务负担有100多亿,其债务是收入的十几倍。2018年我到的许多三四线城市,由于房地产市场繁荣,这种的情况已经完全改观。但地方政府的土地财政同样是个无底洞。

    所以,在2018年年末的中央经济工作会议房地产政策出台,如 重申“房子是用来住的、不是用来炒的”的市场定位,提出“因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系”。不少地方政府很快就跟着出台房地产的松绑政策,希望让当地的房地产市场还是如2018年那样繁荣下去,而不是出现疲软。所以有人说,2019年中国的房地产市场不是怕房地产市场价格再快速上涨,而是怕三四线城市的房地产市场价格快速下跌或大跌。

    因为,就当前的土地制度来看,国内三四线城市土地基本上是无限供给,只要市场上有企业购买有多大的需求,地方政府就会造出多少土地来供给。我去年到过贵州一些城市,那里可是山多地少的地方,但是那里的地方政府同样会造出许多土地出来销售拍卖。而且就目前的情况来看,今年开始农村集体建设用地可以进入土地交易市场,可用来建造租赁性住房。可以说,如果这个试点成功,这可是地方政府土地市场一个重点的竞争对手,地方政府想完全把土地掌控在自己手上是根本不可能的事情。所以,地方政府要借此机会尽量卖出土地。目前地方政府对土地财政依赖程度达80%以上,可见土地出让或土地财政对地方政府是十分重要的。

    而地方政府的土地财政是一个无底洞,我们只要到三四线城市去看看,没有一个地方政府不是大兴工程的。这些工程不仅在于各城市的各种各样的城市基础建设,而是地方政府会变着法子设想出一些工程出来,而且这些工程越大越好,造价越高越好。因为只有建造这些巨大的工程政府的业绩很快就会出来,并且可达政府土地财政及政府官员都是十全十美的效果。

    要建造这些工程,钱从何来?当然是土地财政了。但是要实现土地财政,地方政府的土地大量卖出,就得保证房价不断地上涨,并且房价涨得越快,土地交易价格也会随着水涨船高,房地产企业对土地需求也会随之增加。如何让房地产市场的价格上涨,以及保持房价只涨不跌呢,最为重要的就是要通过各种政府的房地产政策来刺激市场,让更多的投资者涌入市场,否则所建造的住房是无人问津,土地也拍卖不出去。当前一些三四线城市急着房地产调控政策松绑,原因就在这里。

    但对于国内中西部绝大多数三四线城市来说,都是人口净流出,居民收入水平增长有限,房价要如何向上冲,也总是那样的价位。比如有媒体报道,衡阳南方小城,对于这一轮疯涨,仅仅几个月时间,房价就已经涨到每平米6000元左右,2017年衡阳中心城区商品房住宅的均价为每平方米4800元,2018年上涨20%以上。现在这个价对于工薪族而言,实在有些吃不消。还有,我去年去过的一些三四线城市,尽管房价也是涨得很快,但房价水平也大致在这样一个基点上。因为这些城市的经济发展水平都是十分有限的,人们的就业机会少,人口都净流出。所以,这些城市的房价要想与一线二线城市那样快速上涨是不可能。特别是这些城市这几年根本就没有出台过什么房地产调控政策,居民购买住房很少受到限制,所以这些城市的房地产政策如何松绑,想以此再来刺激房价上涨是不容易的事情。特别是当2018年房价快速上涨之后,这些城市的住房供应量在2019年肯定会出现快速增长。所以,这些城市的房价能够稳定目前这个基准上,还得看有没有新的住房政策来刺激。但地方政府土地财政是则是无底洞,需要房价上涨来填。但何去何从?就得看天意了!

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草根简介


1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室主任。联系邮件:yixrong@vip.sina.com



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