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货币战争 - 宋鸿兵首页
常识之败
2010-02-07
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  美国房地产泡沫导致了金融危机,迪拜也遭遇了过度开发房产带来的问题,就算有了这样的前车之鉴,中国很多人依然相信:中国的房价会继续上涨。然而,我认为,当一个国家的房产价格大大超过老百姓平均收入的时候,地产出问题是必然的,这是一个非常简单的逻辑推理,是一个常识性的问题。

  试想,如果你创造财富的能力赶不上负债的能力,那么,总有一天,你会被债务压垮。很多人就是在一个非常简单的常识面前,处于一种不相信的状态,这就像很多人相信北京房价会一直会上涨是一个道理。但现在很多人都会认为,土地金融或房地产上涨是没有限制的,房价下跌在中国并不是必然的。但实际上,不管是雷曼公司还是次级债,历史的经验都已经证明,土地金融膨胀到了一定程度,如果快速超过老百姓的实际收入,土地金融的崩塌是肯定的。这就是一种常识,问题是你相不相信。华尔街很多人不相信这种常识,所以我们看到了全球的金融海啸。

  这种常识,中国社会中有一部分人看得很清楚,但我不认为多数人意识到这是一个常识。我现在每天都能碰到这样的人,他们认为打死都不相信房价会下跌,因为中国存在人口多等现状。从目前政府的一系列调控房地产的政策中可以看到,领导阶层心知肚明,房地产一旦出问题后将对中国经济产生什么影响,但现在的关键是政府内部存在分歧,中央政府跟地方政府存在利益冲突,这个利益冲突目前还没能得到有效的解决。中央政府站在全局的高度来看问题,当然不希望房价涨得太快;但地方政府的财政收入主要来自土地出让金,如果不卖地,旧城的改造,老百姓的福利拿什么去填窟窿?趁着中央和地方在这个问题上没有达到共识的时候,房地产公司利用了地方政府不愿意让房价下跌的心理,扮演了一个趁火打劫的角色。这不能叫房地产公司绑架了地方政府,某种意义上是地方政府借房地产公司推波助澜,使房价问题成为一个更大的谈判筹码。如今,到底该让房价怎么办?是让它无限上涨,还是让它控制在一定的合理上涨幅度内?中央政府和地方政府在这上面没有形成一个明确的共识,这是我们现在碰到的最大的不确定因素。

  在这样一个不确定性的因素之下,房价还会不会上涨?我想,答案是肯定的,最后的问题是它还能涨几年才到房地产崩溃的关头?如果仅仅从购买力这个角度来考虑房价上涨,北京的房价甚至可以炒到30万一平方米,但实际情况不会这样。我们曾经试图做这样的一个分析和推测。美国的房地产出问题,是因为老百姓无法还贷,但中国老百姓砸锅卖铁都不会欠债不还的。所以,中国房价会在哪个阶段出现问题,不是像美国那样看老百姓何时出现大规模违约,而应该反过来算,房地产开发商资金链什么时候会断裂?

  假设房地产价格会无限上涨,那么地产商在买地时有很大的成本,修房时也有很大的融资成本,当房产的成交量逐渐变小,房地产商在这个过程中住房销售、回笼资金的速度会逐渐萎缩。当资金链萎缩到不能够去负担它的融资成本时,资金链就会断掉。这时,房地产商就会加速卖房来套现,这就是房地产业的拐点。

  现在,我们非常感兴趣的是房价到多高时会导致成交量萎缩到一定程度,让房地产开发商不足以偿付自己贷款融资的成本。算出了这个点,我们大概就会知道房价还会涨多少年。所以说,中国房地产现在面临这种剧烈的大幅度上涨,迟早有一天会受到常识的纠正。这不是会不会发生,而是什么时候发生的问题。

  雷曼前副总裁劳伦斯·麦克唐纳在《常识之败》一书中说,在所有的经济发展过程中,所有本质的东西都是常识,没有什么高深的理论,没有说不清道不明的,最最核心的东西永远都是常识。房地产泡沫往往是一个国家经济中最大的泡沫,当这个泡沫破裂后,就会出现像美国现在的这种情况。一个不学历史的人迟早会重蹈历史的覆辙。如果我们忽略了这种常识,那么这种常识之败也会发生在中国。

  本文为《环球时报》记者根据见面会录音整理


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  • 最最核心的东西永远都是常识。房地产泡沫往往是一个国家经济中最大的泡沫,当这个泡沫破裂后,就会出现像美国现在的这种情况。一个不学历史的人迟早会重蹈历史的覆辙。如果我们忽略了这种常识,那么这种常识之败也会发生在中国。
    常识之败!说得太好了。
    2010/4/26 14:56:53
  • 崽卖爷田不心疼啊。中国和外国不一样,外国人是吃不好就闹革命,中国人是饿不死就不闹革命。房地产倒了的话,中国城市的路灯都没钱点了。当祖孙三代攒钱买不起一套房子的时候,我们整天说的社会主义的优越性就体现了。当官的笔一挥,一个村庄就平了,推土机一过,百姓被活埋了,旧社会时候发生的事情在我们伟大的社会主义国家发生了。昨天又有检察官打女孩了,社会如斯,夫复何言
    2010/3/28 21:18:22
  • 牺牲一代人,成全一个强国,我想这是很多所谓的精英制订地产经济的时候,看着蚁族房奴身心疲惫苟延残喘的悲惨景象的时候,唯一安慰自己麻痹自己自我辩白的苍白无力的借口,当中国因为层层的效率损耗而最终导致系统风险的时候,这一借口也会不攻自破,那时面对历史,你们情何以堪?
    2010/3/15 17:38:59
  • 还谈什么地方政府的评价激励机制,还谈什么可持续发展,直接的赤裸裸的就是为了钱,为了利益,没有别的。中国房地产沦为抢劫普通百姓的工具,就是通过高房价来实现。何为房奴?房奴的意思就是通过房产把你变成奴隶。 能成为奴隶也算一处荣幸,很多人都在努力拼搏,在变身奴隶的大道上向前飞奔。为什么呢,你想要过上人的生活,你至少得从基层做起吧,那就安心先做上奴隶吧,不然,你还只是爬虫,所谓蚁族。
         借用前总理朱镕基的一句话:这个地方烂透了。其实,天下乌鸦一般黑。白的都不会是乌鸦。
    2010/3/6 23:22:29
  • 时寒冰:大道至简。中国版次贷?就在2010下半年?房价跌·银行倒·地方政府破产,8000城投公司的贷款呢?多米诺骨牌?彼时,美国对着全球印钞,中国对着百姓印钞。
    2010/2/17 10:57:42
  • 中国的经济已经绑在房地产的战车上了,一个以社会主义自称的中国,维持房地产经济高高悬在中国经济之上,人民如何安心?  既然没有脱离美国的经济模式,又怎能避开美国式的经济危机和经济危机?
    2010/2/16 14:48:30
  •     其实管理一个国家和管理一个公司有类似之处,评价激励机制出问题,地方政府的行为就会出问题。现在,中央政府对地方政府的政绩评价应该从重量向重质过渡了,不要急功近利,要注重可持续发展。当然,这样的评价机制要比几个简单的经济指标复杂困难,但好的管理就在于对“软东西”的管理。
    2010/2/14 11:39:28
  • 想问问宋先生一常识性的问题:既然美元泛滥,为什么我国还在增持美国国债,那也是美元计价的啊,中国人老是说亏了亏了,但政府这些个专家也不是冤大头,请赐教!
    2010/2/11 11:09:39
  • 宋先生,最近才在读你的 货币战争 ,没读完。  我觉得,就跟科普读物一样,线索,条理很清楚,对历史事件从货币战的背景去分析是比较合理的,能够解释那些莫名其妙的战争原因。如醍醐灌顶。  很佩服你深入浅出的手法,让我这类金融盲也看的很有味道!
    2010/2/11 10:52:30
  • 近日看到一条消息,说中国超过德国成为世界第一大出口国,在美国金融危机席卷全球之际,中国创造了许多的世界第一,但是我们要反思的是:中国出口的是什么?欧美出口的又是什么?
    中国出口了大量的纺织、服装产品、两高一低产品、代工产品,他们大量消耗国内、世界的资源,破坏国内的环境,为欧美提供优质廉价的生产、生活物资、环境,甚至为他们提供了中国威胁论、征收碳税的依据,而我们只能获得不断贬值、甚至最终成为废纸的美国国债,实在是让人觉得讽刺!
    中国只要以出口为导向,并保持贸易顺差,就难免会积累大量美元,所以我们要开拓国内消费市场、改善生产出口结构。
    首先,对铁、铝、铜等矿石靠进口、产品靠出口的两高一低企业产品大幅度的提高出口关税及其他税收,压缩淘汰落后产能;而后进行产品成本核算,对部分产品进行国家收儲,这样会减少出口创汇形成的回款压力、同时大量进口矿石会消耗现有的美元,而中国铁、铝、铜出口下降,会造成价格上升,得以保值,其它有条件的行业可以参照执行。
    加大国外资源的开发力度。近期,许多的国家开始出现危机,我们可以出借美元,并以现价锁定资源,保证外汇的价值和资源的供给。
    总之,美元近期的强势,无法阻止美元的长期贬值,而人民币会不断相对升值,在此前提下,长期的持有任何一国的大量货币都会贬值,不如持有资源更加合适。


    2010/2/11 10:34:06
  • 中国知识分子的悲哀
    中国知识分子就是悲哀!为资本家服务,不甘心,一心报国。可为国家服务,又受官僚的欺压。
    真是悲哀!
    2010/2/10 21:01:02
  • 中国房地产问题,集中到一点是房价问题,其实是权力的利益倾向性问题。中国政府在同房地产商合谋剥夺大众,所以一直得不到解决。属于大众的公有资产全被权贵私有化了,权力不代表公正,既不代表社会公正也不代表市场公正。“市场经济改革”完全是欺人之谈。
    2010/2/9 22:19:23
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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草根简介


环球财经研究院院长。20世纪90年代初赴美留学,主修信息工程和教育学,获美利坚大学(American University)硕士学位。长期关注和研究美国历史和世界金融史。曾在美国媒体游说公司、医疗业、电信业、信息安全、联邦政府和著名金融机构供职。近年来,作者曾担任美国最大的非银行类金融机构房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)的高级咨询顾问,主要从事房地产贷款自动审核系统设计,金融衍生工具的税务计算分析,MBS(资产抵押债券)的风险评估等方面的工作。


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