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无愧于心 - 叶檀首页
楼价“恶意下降”,别急着买!
2019-02-14
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    每年春节,从大城市回到家乡的露西们,除了接受三姑六婆关于找对象、结婚生子、下一代教育的灵魂拷问,还面临着一个哲学困境,到底要不要用手里的钱,在三线老家买房?还是,趁着开发商打折,在大城市剁手一套心心念念的小窝?

    江苏徐州下属的一个小城,因为开发商降价未遂上了头条。

    一、恶意降价?!吃瓜群众狂欢中

    2月8日,江苏省邳州市房地产商会发布《关于邳州房地产市场近期出现销售乱象的通报》,引起吃瓜群众围观。

    通报显示,邳州个别楼盘出现低价扰乱市场的不正当竞争,销售价格严重低于备案价,个别楼盘降幅达2000元/平米,扰乱房地产市场秩序。

    为了规范市场,邳州房地产商会,对房企们提出四点要求:

    1.各房企应按照政府备案价格销售;

    2.对于恶意降价的房企,将由政府相关部门约谈;

    3.对于以低价扰乱市场的房企,房地产商会将建议政府相关部门,按照近期成交价为依据批复下次该楼盘备案价格;

    4.所有房企不得发布恶意降价的虚假广告,不得挑起价格战,不得发布及推广低于备案价格的广告语,通报落款日期为2019年2月。

    邳州房管局相关人士证实,通报的确存在,并表示,房产也是一种商品,降价也是一种市场行为,只要不是恶意降价,就不会干预,但会根据上级精神遏制房价过快上涨。

    降价未遂这把刀,终于悬在了邳州这个苏北小城头上,严控下跌不再是一句口号,恶意降价标准确定了。

    就在几个月前,邳州楼市还在狂欢之中。

    邳房网数据显示,2018年11月,全市新建商品房同比和环比均为上涨。11月,邳州新房备案成交1064套,环比上月增长40.2%,同比上涨38.7%。

    邳房网做的一份网络问卷调查显示,90%的买房人群为本地人,外来人口购房仅占6%。在本地客群中,周边村镇是主力军,占比62%,邳州城镇人口拿下32%的购房需求。

    购房用户画像数据显示,邳州依旧是典型的三四线,刚需改善是主力。在户型选择上,与大多数三线城市类似,三房最受欢迎。参与调查的75%市民,都期望购买三房两厅或一厅,100到140平米面积段最受欢迎,占比为73%。

    一个有意思的数据是,调查中60%的市民表示,未来1年内有购房计划。从邳州政府网发布的征地公告和补偿方案来看,多块区域会有棚改动迁,时间大约是未来2到3年,比如高铁沿线、中医院北地块、城西等地,合计占地面积近千亩。

    开发商们看到了庞大的潜在购买力,以及村镇的剩余购买力,在2018年提前布局大量预售房。

    2018年,邳州下发119张预售证,同比2017年增长138%。可售房源成倍增长,全年预售房源总数为24208套,同比2017年上涨82.88%。

    2018大跃进一年,进入2019年,画风急转直下,打折优惠居然还不够了,甚至要开打价格战。

    二、心急买不到打折好房

    相比之下,2019年第一降,杭州,就要比邳州聪明的多,早在2月初,微博就爆料,杭州出现降价。

    事件起源,是未来科技城二期南湖板块,流出了年终促销房源列表。

    项目方拿出1、2号楼共计24套洋房,优惠价格在27到28万元不等。房源价格优惠,支付定金后7天一次性付完30%及以上首付,赠送18万车位一个。

    其中价差最大的一间,总面积140平米,优惠后345万元,加上车位合计优惠56.3万。在促销列表上,这套房被标注为精装洋房,本质上是通过买房送装修的方式,实现降价。

    简单计算一下,优惠后的价格相当于每平米2.464万,还带精装修。与同地段的其他小区高层毛坯均价1.7万元相比,并没有太大的优势。这个项目之前遭遇过流摇,84套房源只有34组登记,加上开发商2017年12月拍地时,楼面价不到1.2万/平米,所以即使售价为2.5万不到,利润还是可以保证的。

    从2013到2018年间,杭州土拍经历多次震荡。

    2013年,土拍成交金额是2012年的两倍,超越2009创下历史新高,位居全国第三,在北京、上海之后。

    2014年,杭州房价没有一路上行,反而震荡向下,2015年持续小幅震荡,最低时到1.6万/平米,一直到2016年春节之后,又开始一路向上。

    这次的新一线城市开发商们集体打折优惠,最主要的原因是库存又回升了。

    2018年杭州全年土地成交2498亿元,位列全国第一。截至年底,库存大约14.8万套,最多的余杭区有83.9万方,萧山超过300万方。长江证券的15个城市数据显示,平均去化周期为36.9周,其中一线城市为42.4周,二线城市为27.5周,同比分别增加23.2%和19.7%。

    大家在年底攒了一些钱,尤其是想落户大城市的两口之家,或者返乡夫妻,很多是奔着购房去的。所以套路变成了总价98折,实际上调每平米单价,或者,上调车位价。

    满满都是套路,现在买,诚意不够。

    三、逃离三线后 怎么办?

    返乡置业,春节买房,口号很凶猛,现实很残酷。

    相比2018年的春节买房潮,2019年安静了很多。克而瑞数据显示,1月中国房企一百强中,超过30%的房企权益销售金额同比下降,13家房企权益销售金额降幅超过30%。

    类似邳州这样的三线城市,一方面周边农村结婚、买房进城人数增加,教育不发达导致大量高中大专毕业生,只能聚集在城市里打零工。

    如果说,困扰杭州、南京、西安和武汉这些新一线城市的,是逐渐变长的库存,持续下降的外来人口购买力,那么,困扰三四线城市,则是没有产业聚集,制造业不发达,人口流失等老问题。

    三线县城有的房价过万,有的降价甩卖,当地人口享受到的,不是房价上涨的财富,而是通胀和不断缩减的收入。人口持续流出的三四线城市,进入温水煮青蛙的死循环,逐渐被抛弃。

    2019年,楼市防下跌已经拿到明面上,出现在通报文件中。

    别轻易加杠杆买房,即使打折优惠的房子无比诱人。

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  • 三、四线城市的房子,就是用来居住的房子,千万别想着投资理财去买。
    2019/2/14 16:56:20
  • 市场经济就是市场调节价格,现在房价不在市场手中,而在政府手中,降价必然是不被允许的。
    2019/2/14 16:47:47
  • 北京有两套房子,出租收入肯定好过去当一个白领,如果有3套豪宅出租,基本上相当于办一个工厂了

    有些国内学者使用了麦迪逊数据,所以得出了错的结论。


    《南风窗》:那个数据流传很广,影响力也很大,把建国后到改革开放前的那段时间的GDP数据弄得很低。


    卢麒元:衡量经济的根本性指标不是GDP,不是当年的营业额做得多大,而是ROE,也就是股东权益,即全体国民拥有资产的增加速度。西方大部分国家在计算国民财富的时候是使用ROE的。我们当年修的8万个水库大部分没有进入GDP统计,但它是国有资产的增加,这种劳动及其成果当时没有商业化和资本化,要是加上去的话,前28年的GDP增速应该乘以2或3,一定是两位数以上。


    财政实际上是ROE的处置方案,多少拿来养军队,多少拿来照顾需要照顾的人,多少用来安排国家的长远发展。总体来说,中国的财政安排形式是非常好的,无论是前28年还是后34年,这才有中国的经济奇迹的发生。但后面这30多年,尤其2000年以后,我们的财政的转移支付能力急剧衰落,去工业化进程逐渐开始了,因为允许食利阶层出现,允许资本利得远超过劳动收入。

    一个人如果在北京有两套房子,出租收入肯定好过去当一个白领,如果有3套豪宅出租,基本上相当于办一个工厂了。
    2019/2/14 14:56:25
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草根简介


历史博士,财经论者。经济领域的市场派,文化上的保守主义者。以我手写我心,用事例与逻辑说话,对事不无小补,对己无愧于心,且文章不遭斧钺之害失去原意,于愿足矣。邮箱yetan@vip.sohu.com

从历史到现实,从经济到政治,期间并无轩轾,常有令人惊讶的相似之处。因此谴责任何以牺牲个人充当某种崇高理想祭品的行为,以及脱离生活常识的高深理论。赞赏尊重常识的理论,同情任何凭辛苦工作追求个人利益的行为。转型期的人面向不可知的未来,或许彷徨,但好在并未象但丁一样,对未来失去信心与感受。


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