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政府不会救股市,但一定会救楼市
2008-08-05
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  看了韩强老师的帖子,觉得有些地方分析的不够透彻,主要是这一段:“如果房子卖不出去,资金链就断了,即使断了,地方政府还是赢家,因为要有地卖,就得利。”正确的逻辑是:“如果房子卖不出去,资金链就断了,开发商就不会买地;开发商不买地,政府就没有办法卖地;政府没办法卖地,就失去了土地出让金这块钱,日子就很难过”。

  土地出让金属于地方财政计划外收入,虽然是计划外,但由于比重很大,对地方财政是很重要的。早在90年代,很多地方政府财政就捉襟见肘,入不敷出。当时很多研究认为一些地方政府已经“破产”。但是到了新世纪,各地政府突然财大气粗,有的是钱了。盖楼堂馆所,修中心广场,不断翻新道路,也不发愁教师工资等问题了,大把花钱不在乎。为什么呢?因为地方政府有了土地出让金这块肥肉。这块肉肥到什么程度呢?到2005年,地方政府(指市、县拥有土地的政府)财政总收入中,土地出让金已经超过50%。这还没有统计到房地产发展最疯狂的2007年。国土资源部公布数字,2006年“全国共出让土地面积23.25万公顷,出让价款7676.89亿元”这近8千亿资金,补偿农民只占少部分,大部分是地方财政收入,总计不会少于6000亿。加上数百亿土地使用税和土地增值税,房地产开放已经成为地方政府不可获取的收入来源。对很多市县来说,离开从新增建设用地上的收入,基本是没办法活的。

  这就是地方政府为什么会很在意房地产价格的根本原因,也是深圳市会提出救楼市的初衷。股市损失了是老百姓的,楼市损失了是政府和银行的,这就是为什么贫道认为政府不会救股市,但一定会干预楼市的原因。

  这个道理贫道早在去年年初就说过了(见《纵有“广厦千万间”,难庇“天下寒士俱欢颜”》)。贫道这个帖子对楼市飞涨的原因做了如下分析:

  “在晚上9点左右沿着北京四环观察新销售的小区楼盘,你会发现开灯的房子远没有没开灯的多。记得一个资料说在晚上9点到10点没开过灯的房子占80%。也就是说新建的楼盘“入住率”都不高。这意味着买房的人完全是从交换价值角度买的,他们连出租(总算有点使用价值)都懒得出租。因此,如果做一个2005年以来有一半以上新买房者是以投资或保值为目的,应该不会有很大偏差。

  这些分散决策的,以投资保值为目的的购房者是推动房价上涨的原动力。他们在近年来占房产市场交易的比例大小直接决定了当今中国房产市场的性质。也可以说没有他们这样大规模的参与,政府和房地产商都不能在这里呼风唤雨。

  那么下一个问题是,这些人怎么会有那么多钱来买房。而且为什么什么好事不做,偏偏给需要房子的人出难题呢?

  比较明显的原因有两个:

  一个是中国在新世纪显示出加速度的两极分化的现象。咱们就不说城乡差别只说城镇居民。1997到2000年,城镇最低收入群体收入增长了9.2%。同期最高收入群体为29.9%。高收入群体收入增长速度是低收入的3.25倍。2000年到2004年,低收入群体收入增长速度下降为7.9%,也就是放缓14%。但高收入群体同期增长了90.6%。也就是增速加快2.03。高低收入收入增长速度差距从2000年前的3.25倍扩大到11.47倍。而且这个趋势也没有逆转迹象。(年鉴数据)

  国家统计局网站公布的数据只公布到2004年(现在已经2007年!),这时城镇最高收入群体(占城镇人口10%)人均年收入达到27506元。此前每年增长率都在18%以上而且是加速度增长。如果估算一下,他们在2006年应该达到人均4万元左右。还有一点不能不考虑,这些数据是城调队抽样调查得来的。正像很多人分析的那样,目前高收入群体中很大一部分是靠非法非税收入获取的。这些黑色和灰色收入是很难表现在这个统计中。因为即使他们填表时被告知数据会保密,但灰色尤其黑色收入也不会填写的。因此贫道以为这个数据还可乘上1.5。也就是说达到6万元左右。

  这些人占城镇人口的10%,总计5400多万。年鉴同页数字表明他们家庭人均2.65人,一家年收入为16万元。年鉴还说他们每年收入中11%用于购房,也就是说这批人每年有近3700亿投入房产市场。到新世纪这些人早就有了住房,甚至不止一套。可以这样判断,城镇居民每年起码有3700亿投入房产市场的资金是为了保值和投资。如果包括温州炒房团等资金,再加上农村居民最高收入群体的参与,说有4500亿在做这个事情恐怕不是不可能的。这些直接首付的资金还起码能从银行里牵动出相当于这些资金40%以上的额度投入房产,总计达到6300亿。全国最大的房产市场上海,每年只有1000亿的销售额。2004年全国房产住宅销售总额也就1万亿。

  这样,为什么新楼盘夜里总不亮灯的原因就明了了,为什么房价涨个不停的原因也清楚了。很多人在研究房屋空置率来说明房产市场的危机。所谓空置率是指竣工而未销售的房子。其实房产商心里明白,要真的年复一年的有这么高的空置率公司早就就破产了。很多人不理解为什么经济适用房怎么在90年代末以来逐年下降,以为房产商卖贵房子赚钱多,为富人服务。其实房产商把房子卖给谁都一样的,只要能赚钱。是因为富人支撑着这个市场,他们需要这样的户型,任志强才说出惹人讨厌的话来。”

  关于如何解决这个问题,贫道的帖子说:

  “贫道认为有两种办法可以降低房价,一种是市场经济办法,一种是计划经济加市场经济办法。先说市场经济办法。

  纯市场经济的办法就是在房产保有环节征税,也就是对房屋拥有者征税。这个税种并不难设计,只要把握目标是“让把房产作为投资的人无利可图”就行了。比如按单户型面积和档次制定税率,面积越大和档次越高税率越高。或者就像英国那样按房价制定税率,每几年根据房价重新调整一次。制定房产税的同时要开放国债对个人的发行,以便使不想在股市上冒险的高收入群体的资金有个出路。

  房产税和财产税是将房产置于市场经济的经济范式相匹配的规则。西方国家房产税是地方税的重要税种。英国的房产税平均要占地方财政收入的30-40%,高的可达70-80%,低的也有10-15%。在英国,房产被分为8个等级,评定以后几年不变。这是个累计税体制。房产价格越高税率越高。据外电06年7月19日报道,英国07年将提高财产税至当前水平的3倍。英国地区事务大臣NickRaynsford领导的评论组织将于20日要求政府提高房屋价值高于17万英镑(31.8万美元)的财产税。价值62万英镑房屋的财产税可能翻三倍。我们如果开征这个税种,应该将全部收入专项用来补贴城镇低收入住房问题和农民进城定居的住房问题,这样就从两个方面解决房价问题和需要住房者无力买房问题。”

  其实,房价总是要跌的,如果早点按照这个方法治理,问题还不大。银行坏账还没那么多,地方政府一样可以通过房产税获得收入。晚了就麻烦了。等到积累的贷款增额高得难以处理,等到经济下滑的时候再出台这些政策,一定会带来更大风险,甚至变得不可操作。

  其实现在已经有些晚了,现在颁布财产税,楼市跌得会一塌糊涂。

  贫道认为,政府会在一定时候不得不出来救楼市。降息,增加贷款,减税等措施都会出来。有人会说现在正治理通货膨胀,这些措施不合适。现在的通货膨胀与楼市过热投放过多有关,但并不是紧缩信贷能起什么作用。肉价涨是因为饲料涨,饲料涨是因为粮食涨,粮食涨是因为化肥和能源涨,而化肥和能源在外国人手里控制着的,一个劲儿涨你也干看着。中国已经是个消耗制造业原材料最大的国家之一,甚至是第一。而这些东西又恰好是西方资本控制着的。西方想治你,只用涨价就可以了。今天看到澳大利亚卖给欧洲的矿石就比中国明显便宜,中国照样没办法。因此,食品等各种生活用品涨价的原因并不是贷款放的多了,一般老百姓钱多了,因此吃的用的多了,而是目前中国自己走进的死胡同使中国只能忍受这些。政府从去年下半年紧缩信贷,提高利率,对物价起作用了吗?显然一点没有,至今物价还在涨。就这中国的油价和粮价还比世界低很多呢。在权衡利弊之后,政府很可能会选择救楼市来解决眼前困境。

  不过不救马上就出问题,救了也是饮鸩止渴。难呀!


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人民网《强国论坛》知名作者。1949年生,河南偃师人,1977毕业于河南大学中文系。合著书有:《河南经济发展史》、《中国西部:发展与改革的新抉择》、《县级经济发展研究》。 新著《道说天下》是作者从数年来几万个精彩文章帖子中,系统性地精选而成,对当前时事新闻、重大事件、热点问题提出尖锐批判和极具启发性的分析。
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